Le contrat de bail : de la signature à la résiliation

Le bail est un contrat par lequel le possesseur ou le détenteur légal d’un bien en cède l’usage ou la jouissance à un tiers pendant un certain temps et moyennant un prix déterminé.
Dans le cadre de la location d’un bureau ou d’un local, le professionnel est amené à signer un contrat de bail qui peut être selon l’activité exercée, commercial, professionnel ou mixte.
De la signature à la résiliation d’un bail, JLL répond à vos principales interrogations.

La signature du bail

Préalablement à la signature d’un bail, le locataire doit s’informer sur les caractéristiques et les modalités d’un tel contrat.

Quel bail choisir ?

Le choix d’un bail dépend du statut de l’entreprise, de son activité et du prévisionnel établi pour son évolution future. Il existe 3 baux : le bail professionnel, le bail mixte et le bail commercial.

Qui peut être titulaire d’un bail commercial ?

Le bail commercial s’adresse uniquement aux entreprises immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, et qui exploitent dans ces locaux commerciaux un fond de commerce ou une activité artisanale.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Le bail commercial est signé pour une durée minimum de 9 ans. Cette durée s’applique essentiellement au bailleur. En effet, le locataire à la possibilité de quitter les locaux à la fin d’une période triennale en informant le propriétaire par exploit d’huissier 6 mois avant la date de départ. Dans le cas contraire, le bail est reconduit pour trois années supplémentaires par tacite reconduction.

Quel est le rôle d’un huissier en immobilier commercial ?

L’intervention d’un huissier en immobilier commercial peut s’imposer pour l’état des lieux. En général, le locataire et le propriétaire rédigent en commun les états des lieux d’entrée et de sortie. Cependant, chaque partie a le droit de faire intervenir un huissier, à sa charge, afin d’éviter les éventuelles oppositions. En cas de désaccord pendant l’état des lieux, la présence de l’huissier est alors obligatoire.
De plus, l’huissier peut intervenir dans le cas d’une vente aux enchères suite à un dépôt de bilan. Le rôle de l’huissier en immobilier commercial est également très important lors d’une dénonciation de bail. Dans ce cas, le locataire doit en informer le propriétaire 6 mois avant l’échéance du bail en réalisant une dénonciation par acte extra-judiciaire par un huissier résidant dans le même département que le propriétaire.

Peut-on négocier les clauses à la signature d’un bail ?

En théorie tout est négociable, mais pour plus d’informations, nous vous invitons vivement à vous rapprocher de votre conseiller dont le rôle est de vous aider et de vous guider dans vos démarches.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

C’est une somme bloquée permettant au propriétaire pendant toute la durée du bail, de se prémunir en cas d’impayés. Cette somme permet également à la résiliation du bail, de pouvoir financer divers travaux de remise en état en cas de dégradations injustifiées.

Globalement, le dépôt de garantie versé à la signature du bail par le locataire au bailleur permet de couvrir les risques liés à la location.


Quel doit être son montant et sa durée ?

En règle général, dans l’immobilier d’entreprise, le montant du dépôt de garantie équivaut à trois mois de loyer HT et HC.

Est-il obligatoire de faire rédiger un bail par un notaire ou un avocat ?

Non ce n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé afin d’éviter toutes contestations.

Comment le prix d’une surface de bureaux est-il fixé ?

Le prix d’une surface de bureaux prend en compte différents paramètres comme la qualité de l’immeuble, la situation géographique, les tendances du marché… Néanmoins, le propriétaire est entièrement libre de fixer le prix qu’il souhaite. Les commercialisateurs jouent un rôle important de modérateur et de conseiller auprès des propriétaires afin d’être en adéquation avec le marché immobilier.

Quels sont les frais exigés dans le cadre de la signature d’un bail ?

En règle générale, lors de la signature d’un bail le locataire doit s’acquitter des frais suivants :
• Frais de rédaction d’acte ;
• Dépôt de garantie ;
• Honoraires des intervenants.

> À lire aussi : Comment choisir son avocat d’entreprise ?

Durant la période du bail

Une fois la signature du bail effectuée, le locataire est tenu de répondre à certaines obligations.

Peut-on sous-louer un local ou un bureau ?

Juridiquement, la sous-location totale ou partielle est interdite comme le stipule le Code du commerce (Art L145-31). Cependant, le propriétaire ou bailleur peut autoriser une sous-location suite à une demande du locataire.
Le bailleur a également le droit d’imposer des conditions (ex : sous-location partielle). Une sous-location sans accord préalable du bailleur peut entrainer une résiliation immédiate du bail.

Que stipule l’article 606 du contrat de bail ?

L’article 606 du Code civil stipule que les réparations conséquentes sont à la charge du bailleur.
Il s’agit communément :
• de la réparation des voutes ;
• du rétablissement des poutres ;
• du rétablissement des couvertures entières ;
• du rétablissement des digues ;
• du rétablissement des murs de soutènement et de clôture.

La résiliation d’un bail

La résiliation d’un contrat de bail implique certaines démarches. Quels sont les obligations et les droits du locataire ?

Que se passe-t-il à la fin du contrat de bail ?

Suite à la dénonciation du contrat, le locataire doit partir le jour marquant la fin du bail. L’état des lieux doit être conforme aux conditions mentionnées dans le contrat.

Quelle est la procédure à suivre pour la résiliation du bail ?

Le locataire doit effectuer une dénonciation par acte extra-judiciaire établi par un huissier résidant dans le même département que le bailleur. Cette démarche doit être effectuée six mois avant la date d’échéance.

Quelles sont les possibilités en cas d’oubli de résiliation du bail ?

En cas d’oubli de résiliation du bail, le locataire doit se rapprocher du bailleur afin de trouver un accord amiable. Néanmoins, le bailleur n’est tenu à aucune obligation.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie par le bailleur?

En général, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire à la fin du contrat de bail et selon certaines conditions.

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