Pourquoi les transformations de bureaux se multiplient-elles ?
La demande placée de bureaux baisse de manière significative en France, notamment en Île-de-France où elle est inférieure de 17 % par rapport à l’année dernière. Cette situation pousse les propriétaires et investisseurs à envisager des reconversions pour pallier la diminution des revenus locatifs et la dégradation potentielle des bâtiments vacants.
La COVID-19, grande instigatrice de la baisse de la demande placée de bureaux
Dans le monde entier, la pandémie de COVID-19 a largement initié des changements dans les habitudes de travail. Avec la généralisation du télétravail, de nombreuses entreprises ont réduit leurs volumes d’espaces de bureaux. Cela a logiquement entraîné une vacance accrue des bâtiments dans de nombreux quartiers, parfois comparables à des friches tertiaires.
Les raisons qui poussent à la transformation des bureaux
Les motivations pour entamer de telles transformations sont multiples. Comme énoncé plus haut, le déclin de la situation locative des bureaux en demeure la raison principale. Mais trois autres motivations viennent s’y ajouter.
D’une part, la nécessité de rénover face à l’obsolescence technique ou aux normes environnementales. D’autre part, les nombreuses incitations fiscales de l’État, qui souhaite réduire la tension locative. Enfin, la transformation des bureaux, en logements par exemple, reste un investissement sécurisé au vu des coûts immobiliers élevés et de la demande importante.
Les transformations interviennent idéalement en fin de vie d’un bâtiment, lorsque des investissements majeurs sont nécessaires pour respecter des réglementations environnementales strictes. Elles peuvent également avoir lieu plus précocement, dans des contextes de marchés locatifs difficiles.
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Quelles sont les solutions de transformation pour les bureaux ?
La transformation des bureaux vacants devient une nécessité face à l’évolution des besoins immobiliers modernes. Plusieurs solutions s’offrent aux propriétaires afin de redonner vie à ces espaces inutilisés.
Transformer les bureaux en habitations
La conversion de bureaux en logements demeure une solide réponse à la pénurie de logements urbains. Les bâtiments de bureaux situés en cœur de ville peuvent ainsi offrir des espaces ouverts idéaux pour créer des appartements lumineux et spacieux. Cela répond non seulement à la demande résidentielle, mais revitalise également les quartiers d’affaires désertés.
Par ailleurs, cette pratique entre en adéquation avec l’objectif de Zéro artificialisation nette (ZAN) de l’État à l’horizon 2050. Un projet qui vise à ralentir l’artificialisation massive des sols en France.
Transformation des bureaux en Data Centers
Avec l’augmentation des besoins en stockage de données, les anciens bureaux peuvent se reconvertir en Data centers. Ces installations nécessitent de grands espaces et des mesures de sécurité élevées. Deux caractéristiques courantes dans les structures de bureaux. Pratique et stratégique, cette conversion sied tout particulièrement aux bureaux parqués dans les zones industrielles.
Des résidences étudiantes et seniors à la place des bureaux
Les bureaux peuvent également être reconvertis en résidences pour étudiants et seniors. Cela offre des logements adaptés et des services spécifiques pour ces deux branches de la population. Par ailleurs, ce type de projet répond aux réalités démographiques, notamment celle du vieillissement de la population.
Convertir les bureaux pour agrandir le parc hôtelier
Les bureaux transformés en hôtels utilisent leur emplacement central pour attirer touristes et voyageurs d’affaires. Cette reconversion permet d’exploiter des stratégies de gestion tarifaire dynamique pour maximiser l’occupation et la rentabilité.
Transformer les bureaux en équipements de loisirs
Enfin, les espaces de bureaux peuvent être réaménagés en équipements de loisirs : gymnases, cinémas, centres culturels, etc. Ces transformations enrichissent l’offre de services dans les zones urbaines et améliorent le bien-être des résidents.
Transformation des bureaux en logements : de multiples défis à relever
Innovante et vertueuse, la reconversion de locaux professionnels en logements ne demeure pas si aisée à appliquer. En effet, plusieurs défis de taille se dressent face aux propriétaires durant le processus.
Le financement des projets
Le financement représente l’obstacle principal dans la conversion des bureaux en logements. Tout d’abord, il existe un décalage avec la réalité du marché immobilier. Les investisseurs traditionnels valorisent toujours moins le résidentiel que l’immobilier tertiaire. À cela s’ajoute le contexte économique actuel (inflation, hausse des coûts de construction), qui ne se prête pas forcément à investir.
Les coûts indirects, comme le besoin d’infrastructures supplémentaires pour les nouveaux résidents (écoles, services, desserte en transports en commun, etc.), peuvent également représenter un fardeau financier que toutes les municipalités ne peuvent ou ne souhaitent pas supporter pour le moment.
Les défis d’ordre technique
La transformation des bureaux en logements ne demeure pas sans complications sur le plan technique. Il existe ainsi plusieurs différences structurelles entre les bâtiments de bureaux et les résidences : profondeur de la trame — c’est-à-dire la profondeur de façade à façade, la hauteur sous plafond, etc.
Les exigences en termes d’isolation phonique et la nécessité de diviser de grands espaces en unités résidentielles plus petites posent des défis supplémentaires. Chaque bâtiment doit donc être soigneusement évalué, pour s’assurer que les modifications structurelles nécessaires restent possibles et économiquement viables.
Transformation des bureaux en logements : le défi juridique
La conversion de bureaux en logements requiert souvent un changement de destination qui doit être approuvé par les autorités de planification urbaine. Ce processus peut être complexe et nécessite généralement un permis de construire. De plus, les investisseurs doivent tenir compte des dispositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU).
En outre, la réglementation environnementale des nouvelles constructions de bâtiments (RE 2020) doit être prise en compte pour toutes les rénovations majeures et les nouvelles constructions. Celle-ci vise une réduction significative des consommations énergétiques et des émissions de CO2. Pour y parvenir, la réglementation impose des normes strictes qui peuvent influencer le coût des projets de reconversion.
Les collectivités prêtes à aider les investisseurs
Devant ces obstacles toujours plus importants que les propriétaires et investisseurs doivent affronter, l’aide des collectivités et de l’État se montre indispensable.
Heureusement, leur soutien s’avère de plus en plus présent et se matérialise déjà par des incitations financières, des avantages fiscaux ou des bonus de constructibilité. En France, les promoteurs désireux de convertir leurs bureaux sont autorisés à un bonus de constructibilité de 30 % (loi ELAN). Cela leur permet d’améliorer le bilan économique de la transformation et leur potentiel de revenus.
La législation française évolue également pour offrir des perspectives positives aux investisseurs. Un projet de loi déjà accepté par l’Assemblée nationale suit actuellement son cours. Celui-ci propose des mesures pour simplifier les démarches administratives, notamment en introduisant un permis de construire réversible. Cela permettrait des changements d’usage plus flexibles. Les maires pourraient aussi déroger aux plans locaux d’urbanisme (PLU) pour encourager ces conversions.
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