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Lexique de l'immobilier d'entreprise

A

Acompte

Somme d’argent versée lors de l’acquisition d’un bien, représentant un pourcentage du prix total. Il vise à garantir l’engagement de l’acheteur dans l’exécution du contrat. Cependant, une indemnité d’immobilisation peut s’y ajouter dans le cas où le preneur bloquerait délibérément la transaction.
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Acte authentique

Document juridique rédigé par un officier public habilité (notaire, huissier, officier d'état civil), selon les formalités exigées par la loi et susceptible d'exécution forcée. C’est en général l’acte de vente final.
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Acte sous seing privé

Document juridique, signé par les deux parties, dont la rédaction n’est pas confiée à un notaire.
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Avenant

Document visant à modifier les clauses d’un contrat.
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B

Bail

Contrat oral ou écrit, passé entre deux personnes physiques ou morales, officialisant pour une durée définie et en échange d’un loyer, l’utilisation d’un bien immobilier.

On distingue plusieurs types de baux, correspondant à des cas particuliers définis:

Bail commercial​

Bail professionnel​

Bail dérogatoire​

Convention d’occupation précaire​

Sous-location​

Durée​

3-6-9 ans​

6 ans​

Un ou plusieurs baux peuvent être signés, mais la durée totale ne peux excéder 24 mois​

Durée définie ou non​

La durée ne peut pas excéder celle du bail principal​

Fin du bail​

Le locataire a la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans en donnant congé au propriétaire pour le dernier jour du trimestre civil, au moins 6 mois à l’avance et par acte d’huissier​

Le locataire souhaitant rompre un bail professionnel doit en informer le propriétaire 6 mois auparavant, par lettre AR ou acte d’huissier​

Le bail dérogatoire ne peut être rompu, sauf accord des 2 parties​

La convention prend fin si le motif de précarité se réalise​

Le sous-locataire peut donner congé au locataire principal, avec 6 mois de préavis.
De manière générale, le fonctionnement est calqué sur le bail principal

Indexation/Révision​

Les 2 parties peuvent demander une révision du loyer tous les 3 ans, selon les indices de l’ICC ou de l’ILC​

Le loyer et sa révision sont fixés dans le bail​

Fixé dans le bail, le loyer peut bénéficier d’une révision annuelle​

On parle de redevance et non de loyer. Elle peut être révisée si cela a été envisagé par les parties lors de la signature de la convention​

Lorsque le sous-locataire paye un prix supérieur au loyer initial, le propriétaire est en droit, dans un délais de 2 ans, de réviser ce dernier​

Exemple​

Une société de conseil souhaite louer de nouveaux locaux afin de regrouper l’ensemble de ses employés. Elle signe donc un bail commercial d’une durée de 3, 6 ou 9 ans auprès d’un propriétaire​

Un avocat souhaite s’implanter dans de nouveaux locaux : il signe donc un bail professionnel. Ce bail s’applique exclusivement aux professions libérales.​

Les besoins ou les effectifs d’une entreprise sont en évolution rapide provisoire, il est alors préférable d’opter pour un bail de courte durée​

Un projet de démolition d’un immeuble est prévu dans le cadre d’une restructuration de quartier, la location de ce bien pourra donc se faire via une convention d’occupation précaire​

Une société locataire d’un bien ne se sert pas de la totalité des surfaces qu’elle loue, elle passe donc par une sous-location afin de ne pas « perdre trop d’argent »​

Renouvellement​

A l’expiration du bail, celui-ci est automatiquement reconduit​

A l’expiration du bail, celui-ci est automatiquement reconduit​

Au terme des 24 mois, il ne peut être renouvelé, mais sera requalifié en bail commercial​

Si la durée est indéfinie et que le motif de précarité subsiste, la convention peut se poursuivre. Si la durée est définie, elle peut être reconduite​

A la fin du bail du locataire initial, si celui-ci n’est pas reconduit, le sous-locataire peut prétendre à un renouvellement de bail en son nom​

Clause de remise en état​

Le locataire s’engage à restituer les locaux dans l’état précisé lors de la rédaction du bail​

Ne pas transformer les locaux et équipements sans l’accord écrit du propriétaire. Le cas échéant, le propriétaire pourra exiger la remise en état des locaux aux frais du locataire​

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Bail Commercial

Bail portant sur l’utilisation commerciale et/ou artisanale d’un immeuble de bureaux, d’un commerce ou d’un entrepôt, où le locataire est propriétaire de son fonds.
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Bail dérogatoire

Il est conclu pour une durée maximale de 24 mois. Au terme de cette période, en cas de prolongation, il devient un bail commercial.
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Bail Professionnel

Bail portant sur l’utilisation de locaux à usage professionnel, où le preneur exerce, à la différence du bail commercial, une activité libérale.
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Bâtiment de Basse Consommation (BBC)

Cette labellisation permet d’identifier les bâtiments dont la consommation énergétique nécessaire au chauffage, à la ventilation ou encore à l’éclairage est inférieur de 80% à la consommation réglementaire.
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Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM)

Certification britannique qui prend en compte le bâtiment, son environnement ainsi que sa facilité d’accès. Plusieurs niveaux sont accessibles et vont de « Pass » à « Outstanding ».
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C

Caution

Personne physique ou morale se portant garante de l’exécution d’un contrat.
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Charges

Sommes s’ajoutant au montant du loyer, elles peuvent être de 3 types :

Les charges du locataire : elles comprennent notamment les charges de copropriété (qui visent à entretenir les parties communes aux différents occupants).

Les charges du bailleur pouvant être répercutées sur le locataire : c’est le cas des taxes sur les ordures ménagères, ou dans une moindre mesure de la taxe foncière.

Les charges du bailleur : elles concernent les travaux lourds liés à la structure du bien (ravalement de façade, toiture…). ​

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Cloisons

Murs (fixes ou amovibles) non-porteurs qui délimitent un espace. 
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Convention d'occupation précaire

En marge du bail, elle permet au bailleur de reprendre la possession de son bien à tout moment, sous couvert d’un motif de précarité précisé dans l’acte.
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Courant faible

Câblage des voies de communication (câbles réseaux, alarmes,  contrôle d’accès…).
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Courant fort

Câblage relié au système électrique d’un immeuble.
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D

Dépôt de Garantie

Somme d’argent versée préalablement par le locataire, et visant à garantir l’exécution d’un contrat. Au terme de celui-ci, cette somme est reversée au locataire,  sous condition du respect des clauses dudit contrat. Généralement, il correspond à 3 mois de loyer (6 pour le bail commercial), et peut être remplacé par une caution bancaire.
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Droit de préemption

Droit accordé par la loi permettant à une personne privée ou un service de l’état d’acquérir un bien mis en vente.
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E

Etablissement Recevant du Public (ERP)

Espace amené à accueillir des personnes non-salariées de l’entreprise, et soumis de fait à des règlementations particulières en terme d’accessibilité, de sécurité, d’aménagement.
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Etat des lieux

Document établi et signé par le preneur et le bailleur lors de l’arrivée dans les locaux:

Pouvant être rédigé par un huissier, il vise à établir l’état général du bien et des équipements qui le constituent de manière exhaustive, et sert de référence lors de la libération des locaux. A défaut d’établissement d’un état des lieux, les locaux sont présumés être reçu en bon état de réparation locative. ​

 

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F

Faux-plafond

Abaissement d’un plafond afin de faire passer des câbles et canalisations. On parle également de faux-plancher lorsque cet espace est créé au niveau du sol.
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G

Garantie à première

Contrairement à la caution, le garant ne s’engage pas à payer la totalité de la dette du preneur. Cependant, hors cas de fraude ou d’abus, le garant ne peut s’exonérer de son obligation de paiement.
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H

Haute Qualité Environnementale (HQE)

Certification française délivrée par l’organisme Certivea permettant d’identifier les bâtiments qui limitent à court et long termes les impacts environnementaux. Il existe trois types de certifications : construction, rénovation et exploitation qui couvrent l’ensemble des bâtiments tertiaires publics et privés.
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Haute Qualité Environnementale International

Ce nouveau label rend désormais la certification HQE accessible aux immeubles non résidentiels à l’international. Elle se réfère également à des critères de confort, de santé et plus globalement d’environnement. Cinq niveaux de qualité sont établis, et vont de « Pass » à « Exceptionnel ».
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I

Immeuble de grande hauteur (IGH)

Immeuble dont le plancher du dernier étage se situe au-delà de 28m, et en conséquence de quoi des règles de sécurité spécifiques sont appliquées.
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Indexation des loyers

Révision annuelle du loyer, généralement à la date anniversaire du bail, selon la variation d’un indice de référence obligatoirement mentionné dans le bail:

L’Indice du Coût de la Construction (ICC) : établi par l’INSEE, c’est l’indice de référence en matière de révision de loyers. Il est utilisé par défaut lors des révisions annuelles, et peut être appliqué sur des locaux d’activité, de bureaux ou des entrepôts.

L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) : applicable depuis 2011, cet indicateur peut être utilisé en lieu et place de l’ICC, et s’applique au mêmes types de biens que ce dernier.

L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) : pouvant être utilisé en lieu et place de l’ICC, il est utilisé dans la révision des loyers de baux de commerce. En fonction de l’activité du commerçant l’indice d’indexation peut être différent.

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L

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)

Certification américaine qui évalue l’impact environnemental d’un chantier, la consommation d’eau, le choix des matériaux utilisés ou encore l’innovation de l’établissement.
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P

Partie privative

A l’inverse de la partie commune, il s’agit de la partie du bien utilisée seulement par le locataire ou le propriétaire des lieux.
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Parties communes

Partie d’un bien dont l’usage est commun à tous les occupants : couloirs, ascenseurs, hall d’entrée, paliers…
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Promesse de vente

Avant contrat établit en amont de la signature de l’acte authentique, par lequel une personne s’engage à vendre un bien à des conditions qui sont acceptées par le bénéficiaire. On parle de promesse synallagmatique (ou compromis de vente) lorsque les deux parties sont engagées l’une envers l’autre, et de promesse unilatérale lorsqu’une seule des deux parties (vendeur ou preneur) est engagée.
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R

Règlementation Thermique (RT)

Fixe le plafond de consommation selon l’activité de l’utilisateur ainsi que la localisation du bien. La dernière règlementation thermique est la RT2012, qui fixe ce maximum de consommation pour les surfaces de bureaux neuves à 50 kWh/m²/an.
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S

Sous-Location

Contrat permettant à un preneur d’offrir à la location tout ou partie de la surface dont il est le locataire, sous couvert d’acceptation écrite du bailleur.
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Space-Planning

Analyse visant à offrir à l’utilisateur une vue détaillée de l’aménagement d’un espace.
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Surfaces

La surface est un critère important dans la sélection de l'offre, plusieurs critères sont rassemblé dans lorsque l'on parle de surface:

Surface Loi Carrez : superficie des planchers des locaux clos et couverts, à laquelle on soustrait les surfaces non exploitables pour une activité (murs, cages d’escalier, cloisons, portes, parking, cave…). Les surfaces situées à moins d’1.80 m du plafond ne sont pas prises en comptes dans ce calcul.

Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) : Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, incluant l’épaisseur des murs, ainsi que tout prolongement extérieur d’un niveau (balcon, loggia, coursive).

Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : SHOB à laquelle on déduit  les surface non utilisables pour une exploitation professionnelle (sous-sols, parkings, balcons, loggias, …).

Surface Utile Brute Locative (SUBL) : calculée à partir de la SHON, à laquelle on déduit les éléments non-exploitables (poteaux, murs extérieurs, gaines techniques, ventilations…).

Surface Utile Nette (SUN) : calculée à partir de la SUBL, à laquelle on soustrait habituellement les circulations (couloirs), les ratios de parties communes et les sanitaires. Elle représente la surface réservée au travail.​

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T

Taxes

Plusieurs taxes sont en vigueurs, il est important de les comprendre:

Droits de mutation : taxes appliquées lors des transmissions de biens.

Taxe foncière : taxe portant sur les propriétés bâties ou non, elle contribue au financement des collectivités territoriales . La taxe sur les ordures ménagères est généralement rattachée à la taxe foncière. C’est le propriétaire qui en est redevable.

Taxes sur les bureaux : elles sont payées par les propriétaires de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage ou surfaces de stationnements situés en Ile-de-France. Ces taxes sont annuelles et dépendent de la localisation du bien.​

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V

Vente sous conditions résolutoires

Contrairement à une vente sous conditions suspensives, le contrat est déjà établi. Si les conditions résolutoires se réalisent la vente peut être résiliée. 
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Vente sous conditions suspensives

Vente dont le contrat prendra effet à la levée des conditions définies lors de la signature de la promesse (ex : permis de construire, travaux de rénovation). Une fois levées, le contrat est établi avec rétroactivité.
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