A
On distingue plusieurs types de baux, correspondant à des cas particuliers définis:
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Bail commercial |
Bail professionnel |
Bail dérogatoire |
Convention d’occupation précaire |
Sous-location |
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Durée |
3-6-9 ans |
6 ans |
Un ou plusieurs baux peuvent être signés, mais la durée totale ne peux excéder 24 mois |
Durée définie ou non |
La durée ne peut pas excéder celle du bail principal |
Fin du bail |
Le locataire a la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans en donnant congé au propriétaire pour le dernier jour du trimestre civil, au moins 6 mois à l’avance et par acte d’huissier |
Le locataire souhaitant rompre un bail professionnel doit en informer le propriétaire 6 mois auparavant, par lettre AR ou acte d’huissier |
Le bail dérogatoire ne peut être rompu, sauf accord des 2 parties |
La convention prend fin si le motif de précarité se réalise |
Le sous-locataire peut donner congé au locataire principal, avec 6 mois de préavis. |
Indexation/Révision |
Les 2 parties peuvent demander une révision du loyer tous les 3 ans, selon les indices de l’ICC ou de l’ILC |
Le loyer et sa révision sont fixés dans le bail |
Fixé dans le bail, le loyer peut bénéficier d’une révision annuelle |
On parle de redevance et non de loyer. Elle peut être révisée si cela a été envisagé par les parties lors de la signature de la convention |
Lorsque le sous-locataire paye un prix supérieur au loyer initial, le propriétaire est en droit, dans un délais de 2 ans, de réviser ce dernier |
Exemple |
Une société de conseil souhaite louer de nouveaux locaux afin de regrouper l’ensemble de ses employés. Elle signe donc un bail commercial d’une durée de 3, 6 ou 9 ans auprès d’un propriétaire |
Un avocat souhaite s’implanter dans de nouveaux locaux : il signe donc un bail professionnel. Ce bail s’applique exclusivement aux professions libérales. |
Les besoins ou les effectifs d’une entreprise sont en évolution rapide provisoire, il est alors préférable d’opter pour un bail de courte durée |
Un projet de démolition d’un immeuble est prévu dans le cadre d’une restructuration de quartier, la location de ce bien pourra donc se faire via une convention d’occupation précaire |
Une société locataire d’un bien ne se sert pas de la totalité des surfaces qu’elle loue, elle passe donc par une sous-location afin de ne pas « perdre trop d’argent » |
Renouvellement |
A l’expiration du bail, celui-ci est automatiquement reconduit |
A l’expiration du bail, celui-ci est automatiquement reconduit |
Au terme des 24 mois, il ne peut être renouvelé, mais sera requalifié en bail commercial |
Si la durée est indéfinie et que le motif de précarité subsiste, la convention peut se poursuivre. Si la durée est définie, elle peut être reconduite |
A la fin du bail du locataire initial, si celui-ci n’est pas reconduit, le sous-locataire peut prétendre à un renouvellement de bail en son nom |
Clause de remise en état |
Le locataire s’engage à restituer les locaux dans l’état précisé lors de la rédaction du bail |
Ne pas transformer les locaux et équipements sans l’accord écrit du propriétaire. Le cas échéant, le propriétaire pourra exiger la remise en état des locaux aux frais du locataire |
Les charges du locataire : elles comprennent notamment les charges de copropriété (qui visent à entretenir les parties communes aux différents occupants).
Les charges du bailleur pouvant être répercutées sur le locataire : c’est le cas des taxes sur les ordures ménagères, ou dans une moindre mesure de la taxe foncière.
Les charges du bailleur : elles concernent les travaux lourds liés à la structure du bien (ravalement de façade, toiture…).
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Révision annuelle du loyer, généralement à la date anniversaire du bail, selon la variation d’un indice de référence obligatoirement mentionné dans le bail:
L’Indice du Coût de la Construction (ICC) : établi par l’INSEE, c’est l’indice de référence en matière de révision de loyers. Il est utilisé par défaut lors des révisions annuelles, et peut être appliqué sur des locaux d’activité, de bureaux ou des entrepôts.
L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) : applicable depuis 2011, cet indicateur peut être utilisé en lieu et place de l’ICC, et s’applique au mêmes types de biens que ce dernier.
L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) : pouvant être utilisé en lieu et place de l’ICC, il est utilisé dans la révision des loyers de baux de commerce. En fonction de l’activité du commerçant l’indice d’indexation peut être différent.
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La surface est un critère important dans la sélection de l'offre, plusieurs critères sont rassemblé dans lorsque l'on parle de surface:
Surface Loi Carrez : superficie des planchers des locaux clos et couverts, à laquelle on soustrait les surfaces non exploitables pour une activité (murs, cages d’escalier, cloisons, portes, parking, cave…). Les surfaces situées à moins d’1.80 m du plafond ne sont pas prises en comptes dans ce calcul.
Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) : Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, incluant l’épaisseur des murs, ainsi que tout prolongement extérieur d’un niveau (balcon, loggia, coursive).
Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : SHOB à laquelle on déduit les surface non utilisables pour une exploitation professionnelle (sous-sols, parkings, balcons, loggias, …).
Surface Utile Brute Locative (SUBL) : calculée à partir de la SHON, à laquelle on déduit les éléments non-exploitables (poteaux, murs extérieurs, gaines techniques, ventilations…).
Surface Utile Nette (SUN) : calculée à partir de la SUBL, à laquelle on soustrait habituellement les circulations (couloirs), les ratios de parties communes et les sanitaires. Elle représente la surface réservée au travail.
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Plusieurs taxes sont en vigueurs, il est important de les comprendre:
Droits de mutation : taxes appliquées lors des transmissions de biens.
Taxe foncière : taxe portant sur les propriétés bâties ou non, elle contribue au financement des collectivités territoriales . La taxe sur les ordures ménagères est généralement rattachée à la taxe foncière. C’est le propriétaire qui en est redevable.
Taxes sur les bureaux : elles sont payées par les propriétaires de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage ou surfaces de stationnements situés en Ile-de-France. Ces taxes sont annuelles et dépendent de la localisation du bien.
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