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Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : comment les distinguer ?

Dans le cadre d’une location, un professionnel est amené à signer un bail commercial, un bail professionnel ou un bail mixte.
Ces baux, dont la nature est déterminée par l’activité exercée, disposent de caractéristiques propres à chacun.
Comment sont définis ces différents baux ? À quels professionnels s’adressent-t-ils ?

Les caractéristiques du bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location conclu pour des locaux à usage exclusivement professionnel ; La personne physique ou morale locataire ne doit en aucun cas exercer une activité commerciale ou artisanale.

Durée et loyer du bail professionnel

La durée du bail professionnel ne peut être inférieure à 6 ans.

Le locataire peut, à tout moment et sous condition d’un préavis de 6 mois, rompre le contrat avant la fin du bail. Il doit envoyer au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception mentionnant sa date de sortie. Dans ce type de bail, seul le locataire peut mettre fin au contrat.
A échéance, le bail professionnel est reconduit tacitement si aucune des parties ne se manifeste 6 mois avant le terme du contrat.

Le loyer est librement fixé entre le bailleur et son locataire, et peut être révisé selon les clauses stipulées dans le contrat.
Dans le bail professionnel, les charges de propriété incombent au bailleur, sauf si certaines clauses du contrat stipulent le contraire.

Les frais de bail ainsi que le montant des loyers sont déductibles du résultat comptable du professionnel libéral.

A qui s’adresse un bail professionnel ?

Le bail professionnel s’applique :
- aux professionnels libéraux non commerçants, relevant d’une activité juridique, médicale, paramédicale, comptable, architectes, agents d’assurance ... ;
- aux sociétés exerçant une activité professionnelle ;
- aux associations exerçant une activité lucrative.

A noter : La loi autorise généralement les personnes morales ou physiques dépendant du statut des baux professionnels à contracter un bail commercial.

Qu’est ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un bailleur et un locataire dont l’activité est commerciale ou artisanale. Il est également appelé le « bail 3/6/9 ».

Durée et loyer d’un bail commercial

Le bail commercial dure minimum 9 ans.
Le bail commercial est relativement souple pour le locataire qui peut rompre le contrat au bout de 3, 6 ou 9 ans en déposant une demande chez un huissier au moins 6 moins à l’avance.
Son renouvellement est automatique sauf si le bailleur ne le souhaite pas ; il devra alors verser au locataire une indemnité d’éviction.

Le loyer est librement fixé entre les parties et révisable tous les 3 ans dans la limite de l’indexation conventionnelle.
Le locataire doit, cependant, avancer certains frais notamment le montant du pas-de-porte (correspondant au droit d’entrée) et les éventuels frais d’honoraires si un notaire est intervenu.
Ces frais sont déductibles du revenu imposable du locataire.

Le bailleur, s’il le souhaite, peut faire supporter l’ensemble des charges au locataire.

Zoom sur le bail de courte durée :
Ce bail, d’une durée de 23 mois, est dérogatoire au statut des baux commerciaux.
Il est notamment utilisé pour la location de bureaux, car il permet de bénéficier d’une période d’essai. Celle-ci doit être, impérativement, indiquée dans le contrat. Le cas échéant le bail est conclu pour une durée de 9 ans.

Qui peut prétendre au bail commercial ?

Le bail commercial s’adresse, comme son nom l’indique, aux commerçants et aux artisans. Toutefois, il est possible pour les professions libérales de mettre en place un bail commercial en soumettant la location aux dispositions du décret du 30 septembre 1953.

Pour résumer :
• Pour le locataire, le bail commercial est plus sécurisant qu’un bail professionnel ; le bailleur est contraint de verser au locataire une indemnité d’éviction s’il décide de mettre fin au contrat de son propre chef.
• À contrario, un bail professionnel est plus souple qu’un bail commercial : il permet au locataire de changer rapidement de locaux sans avoir à attendre l’échéance du contrat.

À lire aussi : Signature d’un bail commercial : à quoi faut-il faire attention ?

Le bail mixte

Un bail mixte est un contrat de location par lequel le bailleur loue à un tiers un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre à l’exercice de son activité professionnelle.

Durée et loyer du bail mixte

Le bail mixte dure 3 ans minimum si le locataire est une personne physique et 6 ans s’il s’agit d’une société commerciale.

Ce contrat, comme un bail d’habitation classique, est renouvelé automatiquement et prévoit des révisions de loyer encadrées.

Si le locataire souhaite résilier son bail, il lui faudra adresser au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception 3 mois avant sa sortie. Ce délai est ramené à 1 mois s’il s’agit d’un transfert d’activité ou d’une cessation d’activité.

Dans le cadre d’un bail mixte, il est nécessaire de vérifier que les locaux sont adaptés à l’activité professionnelle du locataire. Cette vérification doit s’effectuer tant au niveau de l’administration que de la copropriété.

A qui s’adresse le bail mixte ?

Le bail mixte s’adresse principalement aux activités libérales.
Cependant, contrairement au bail professionnel, le bail mixte ne permet pas au locataire de sous-louer son local.

Le statut professionnel du locataire est donc primordial pour bien choisir son bail.
En fonction de son activité et de ses besoins, il pourra s’orienter vers un bail professionnel, un bail commercial ou un bail mixte.
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