Signature d’un bail commercial : les points à vérifier

La signature d’un contrat de bail commercial est un acte engageant pour le locataire. Que la location porte sur des locaux d’activité, des bureaux ou encore un fonds de commerce, il convient de faire preuve de vigilance avant de signer. Loyer, charges, conditions d’augmentation : quels sont les principaux points à ne pas négliger ?

La durée du contrat de location

La durée d’un bail commercial est généralement de 9 ans même si dans les faits, un locataire a la possibilité de donner congé à l’issue d’une période de 3 ans.

Le prix du loyer, à négocier avant de signer votre bail commercial

Si le montant du loyer est fixé librement par le bailleur, il ne faut pas hésiter à le négocier (dans une certaine mesure) en amont de la signature du bail commercial. Dans le cadre de cette négociation, il n’est pas rare que le locataire négocie 2 à 3 mois de gratuité pour «  frais de déménagement et d’entrée ».

Le montant du loyer doit être en adéquation avec l’emplacement des bureaux, des locaux d’activité ou du fonds de commerce, l’état et le standing du bien loué, l’agencement, etc. Doivent être également pris en compte :

  • le versement ou non d’un pas-de-porte ;
  • le fait que le bail commercial soit rédigé pour tous les commerces ou pour une catégorie spécifique.
Lorsqu’un pas-de-porte est exigé, sa nature doit obligatoirement être précisée, qu’il s’agisse d’un complément de loyer ou d’une indemnité. En effet, lorsqu’il s’agit d’un complément de loyer, le bailleur doit déclarer le pas-de-porte en tant que revenu foncier, s’il s’agit d’une indemnité, le bailleur n’est pas imposé sur la somme versée au titre du pas-de-porte.

L’évolution du montant du loyer

La signature d’un bail commercial implique souvent l’acceptation d’une révision du loyer à l’issue de chaque période de 3 ans. Cette révision est plafonnée et basée sur l’indice trimestrielle des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres types d’activités.

Au-delà des 9 ans, en cas de renouvellement, le loyer peut faire l’objet d’un déplafonnement. Son prix peut ainsi dépasser la variation de l’indice et être fixé sur la valeur locative du bien.

> À lire aussi : La révision triennale du loyer d’un bail commercial

Le montant des charges

Ascenseur, monte-charge, nettoyage des parties communes d’un immeuble, entretien des extérieurs, eau, entretien du système de chauffage collectif, travaux d’entretien des sols et des murs : la location de bureaux, d’un local ou d’un fonds de commerce entraîne le paiement de charges supplémentaires à définir préalablement avec le bailleur.

À noter que de plus en plus de propriétaires font le choix de déléguer aux locataires le règlement de différentes taxes telles que la taxe foncière, la taxe liée aux ordures ménagères ou encore la taxe de balayage.

Attention également au paiement d’éventuels travaux. Le gros œuvre est généralement à la charge du bailleur, mais il n’est pas rare que certains décident d’imputer ces frais aux locataires. Il convient de bien négocier la distribution des coûts des travaux, voire dans certains cas de demander avant la signature du bail commercial, une baisse de loyer si cela s’avère nécessaire.

> À lire aussi : Les charges locatives : liste, montant et paiement

Le cas de la sous-location

La sous-location est en théorie interdite, cependant, les parties ont la possibilité si elles le souhaitent d’inclure une clause permettant au locataire de sous-louer le bien s’il le désire. L’entérinement de cet accord via la signature du bail commercial, ne dispense pas le locataire de prévenir le bailleur et de demander son accord lors de la mise en place d’une sous-location. L’absence de consentement du bailleur peut constituer un motif légitime de résiliation.

Le changement total de l’activité en cas de sous-location doit aussi faire l’objet d’une demande auprès du propriétaire.

Bon à savoir :
  • Un locataire n’étant pas sûr de pouvoir poursuivre son activité durant toute la période de validité du bail et qui envisage éventuellement la sous-location, devra envisager de préférence un bail tous commerces. En effet, un changement en cours de bail peut entraîner une hausse substantielle du loyer.
  • Attention, si le locataire, sous-loue le bien immobilier à un prix supérieur à celui de son loyer, le bailleur en en droit d’augmenter le loyer de manière significative.
  > À lire aussi : Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : comment les distinguer ?


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