La révision triennale du loyer d’un bail commercial

Le prix du loyer d’un bail commercial est généralement fixé librement par le locataire et le bailleur. L’accord conclu entre les deux parties doit, selon l’article L. 145-33  du Code du Commerce, être en adéquation avec la valeur locative du bien concerné.
Le loyer d’un bail commercial est généralement révisé tous les trois ans. Quelles sont les modalités et les conditions de la révision triennale du loyer d’un bail commercial ?
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Modalité des révisions

La révision triennale du loyer d’un bail commercial peut être effectuée comme son nom l’indique tous les trois ans. Elle est réalisée à l’initiative du bailleur ou du locataire qui manifestera sa demande par le biais d’un acte d’huissier ou d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier devra mentionner le nouveau montant souhaité pour le loyer. Le délai de trois ans permettant de procéder à une révision triennale peut être décompté de plusieurs manières. La période peut ainsi démarrer à partir de :
  • la date officielle du début de la location des lieux par le commerçant ;
  • la date d’application de la précédente révision du bail commercial ;
  • la date marquant le renouvellement du bail.
Toute demande de modification du loyer ne pourra être examinée par les deux parties que si la période des trois ans est strictement révolue. Dans le cas contraire, elle sera considérée comme étant nulle.

Exemple : Si la date d’entrée en jouissance du locataire a eu lieu le 1er janvier 2014, ce dernier, ou le bailleur ne pourront demander la révision du loyer qu’à compter du 2 janvier 2017.  

À noter : La révision triennale des baux commerciaux est régie par le droit commun ; de ce fait, il n’est pas obligatoire de la faire figurer dans le bail.

Fixation des loyers baux commerciaux : un encadrement strict

La révision triennale du loyer des baux commerciaux (/blog/article/bail-professionnel-bail-commercial-bail-mixte-comment-les-distinguer) doit être pensée en fonction de la valeur locative du bien loué et, de ce fait, être en adéquation avec l’évolution du marché de l’immobilier.

Si les parties peuvent convenir librement d’un prix de location, la révision d’un loyer n’en demeure pas moins strictement encadrée et est plafonnée afin de limiter les excès pouvant parfois survenir. Le plafonnement peut être défini en fonction d’un indice de variation en vigueur la dernière fois que le loyer a été fixé par les deux parties.

Pour les locaux commerciaux, les indices pouvant être prix en compte dans le cadre de la révision du loyer d’un bail commercial sont les suivants :
  • la variation de l'indice national du coût de la construction, dit « ICC ;
  • la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, dit « ILC *» publié par l’INSEE (l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques).
La formule à appliquer afin de déterminer le montant du nouveau loyer à appliquer et lorsque l’indice de préférence a été choisi est la suivante : Loyer en cours x (dernier indice de référence en vigueur/ indice de référence en vigueur lors de la fixation initiale du loyer).

Source : http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F31925.xhtml

Les exceptions au plafonnement du loyer

Il est parfois possible, de « déplafonner » le montant du loyer. C’est le cas lorsqu’il y a une modification de l’environnement commercial du local qui a entraîné une variation de plus de 10% de sa valeur locative. Une augmentation significative de la population, l’apparition de nouvelles artères ayant eu une influence sur l’activité du commerçant peuvent par exemple être considérées comme des raisons valables. Un déplafonnement peut aussi être considéré si le locataire modifie l’usage des locaux en changeant son activité principale par exemple. Si le bailleur et le locataire ne sont pas en mesure de procéder à la révision du loyer, ils ont la possibilité de porter leur cas devant le juge du tribunal d’instance dont ils dépendent. Ce dernier déterminera le loyer en prenant en compte l’évolution du marché et les arguments avancés par les deux parties.
*Pour connaître les indices en vigueurs, consultez le site de l’INSEE : http://www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp?id=104

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