Le BEFA, créer son projet immobilier sur-mesure

Lorsque vous envisagez un projet immobilier, différents montages sont possibles pour le mener à bien. Connaissez-vous le montage immobilier BEFA ou Bail en l'était futur d'achèvement ?
Pour en savoir plus, contactez
Benjamin Dohin au 01 73 15 96 19 pour Paris ou Olivier Durif au 06 61 11 69 84 pour Lille, Marseille et Lyon.

1. Le BEFA : c'est quoi?

Le BEFA (ou Bail en Etat Fur d’Achèvement), c’est un contrat de location dont l’objet est un bien immobilier non livré et non exploitable par le locataire le jour de la signature du contrat.

Si un bail classique suppose la conciliation des intérêts des 2 acteurs à la transaction (bailleur et preneur), il faut pour un BEFA compter sur deux ou trois acteurs selon le schéma retenu :

 Utilisateur-preneur : à la recherche d’un actif sur mesure adapté à ses process et besoins 
-   Promoteur-vendeur : en charge d’un projet de construction
-   Investisseur-bailleur : à la recherche d’un actif prime « sans » risque et disposant de garanties

Grâce à un BEFA, vous avez la souplesse de pouvoir construire votre projet immobilier avec le promoteur si le permis de construire n’est pas encore déposé ou de le « l’adapter », si le permis de construire est déjà déposé lorsque l’on s’engage. Il nécessite bien sûr une anticipation en amont de votre projet, de l’ordre de 18 mois avant la livraison en règle générale.

C’est en ce sens que l’on considère qu’un BEFA s’inscrit dans une stratégie à long terme car elle implique pour l’utilisateur de se projeter en termes d’effectifs, de croissance, de fonctionnement, etc. 

Le BEFA est utilisé pour une prise à bail d’un actif en cours de construction ou de restructuration (Permis obtenu) ou pour la prise à bail d’un actif mono-utilisateur à construire pour les besoins de l’utilisateur-preneur (Permis à déposer).

C’est pourquoi, nous allons désormais différencier ces 2 familles dont l’objet reste dans ces grandes lignes le même mais dont les spécificités varient.

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2. Le BEFA "standard" ou le BEFA "Clef en main (CEM)"?

A/ Le BEFA "standard"

Ici, il est question d’un ensemble immobilier d’ores et déjà projeté, qui se trouve en phase de conception ou de construction.

On peut prendre pour exemple un parc d’activités multi-locataires comme :


Si l’on parle de BEFA, il n’est pas pour autant question de projet « clés-en-main ». En effet, ce type d’offre est considéré comme un BEFA car l’immeuble, objet du contrat, n’est pas encore livré.

S’agissant d’un futur site multi-locataires en conception/construction, les grandes lignes de la future construction sont tracées et l’adaptabilité reste limitée à un simple ajustement en fonction du cahier des charges du preneur. Exemples: Charge au sol, proportion bureaux, accès livraison...

B/ Le BEFA "Clef en main"

Dans cette hypothèse, le preneur est à l’initiative de son projet immobilier.
Le preneur identifie le terrain et l’immeuble à construire et sollicite un bailleur-investisseur.

Le BEFA Clef en main, est la solution lorsqu’il existe des terrains à construire sur une localisation stratégique pour l’utilisateur (proche de ses clients, d’un axe routier, aéroport…).

Le BEFA CEM permet de dimensionner à 100% l’outil immobilier (bureaux, surfaces d’activités ou bâtiments logistiques) aux besoins de l’utilisateur et de ses attentes.
L’utilisateur dispose ainsi de toute latitude pour coconstruire son projet immobilier avec le promoteur retenu.
 
L’avis JLL : Le BEFA permet de répondre à l’ensemble des besoins de l’utilisateur, en ce compris, les travaux d’aménagement. 
Les « travaux preneurs » peuvent souvent être compliqués à gérer du fait de la multiplicité des prestataires et sujets à dépassement budgétaire. 
Dans le cadre d’un BEFA, à la remise des clés, les travaux d’aménagement auront déjà été réalisés sur un budget défini.
Sous certaines conditions, ce type de bail permet par ailleurs de lisser le coût d’aménagement en l’intégrant au loyer.
 
C/ Les avantages du BEFA

Bénéficiez de garanties sur les constructions !

S’agissant d’un bien immobilier neuf, vous bénéficiez en pratique des 3 garanties cumulatives délivrées à l’investisseur acquérant votre bâtiment par le constructeur / promoteur:

Garantie de parfait achèvement (1 an) : Pendant l'année qui suit la réception des travaux, vous bénéficiez d'une garantie de parfait achèvement. Cette garantie impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux. Pour cela, vous pouvez signaler ces désordres, et ce quelles que soient leur importance et leur nature (à l’exception des travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage).

Garantie de bon fonctionnement (2 ans) : Pendant les 2 ans qui suivent la réception des travaux, vous bénéficiez de la garantie de bon fonctionnement (aussi appelée garantie biennale). Cette garantie impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d'équipement qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 années qui suivent la réception des travaux. Il s'agit de tous les éléments d'équipement qui peuvent être dissociables donc enlevés sans dégrader le bâti.

Garantie décennale (10 ans) : Pendant les 10 ans qui suivent la réception des travaux, vous bénéficiez de la garantie décennale. Cette garantie impose à l'entreprise de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception des travaux et qui compromettent la solidité du bâti (par exemple, risque d'effondrement) ou qui le rendent inexploitable / impropre à l'usage auquel il est destiné (par exemple, défaut d'étanchéité, fissures importantes).

L’avis JLL : Les 3 garanties visées ci-dessus permettent de sécuriser l’implantation de votre entreprise. Le bailleur propriétaire des ouvrages bénéficie de ses garanties, il convient en qualité d’utilisateur de lui demander le bénéfice de ses garanties.
 
Diminuez vos coûts d'exploitation en optant pour des équipements et matériaux de dernière génération !

Le BEFA vous permettra de profiter des avantages des derniers matériaux, équipements et technologies.

Si cet investissement initial est d’abord un véritable moyen d’optimiser vos process, c’est aussi un levier certain d’économies s’agissant des consommations non négligeables que supposent l’exploitation d’un site industriel.

En privilégiant le BEFA, votre projet devra répondre à des exigences énergétiques, qu’il soit question d’éclairage, de chauffage, de production d’eau chaude ou encore de conditions d’usage des équipements.
Ci-dessous un petit rappel sur le label RT2012 et la certification HQE :
 
Label RT 2012 : La Réglementation Thermique 2012 est encore valable en 2020 et a pour objectif d’encadrer la consommation d’énergie primaire des actifs neufs. Cette réglementation s’applique depuis 2012 et vise la construction de bâtiments dits « basse consommation ». 

Aujourd’hui, la RE 2020 pour les constructions à compter du 1er Janvier 2021 (Sauf report lié au contexte actuel) vise la réalisation de bâtiments « énergie positive ». Pour évaluer l’actif et lui délivrer le label, seront mesurés l’isolation thermique, le refroidissement, le chauffage, la consommation d’eau, l’éclairage entre autres.

Bâtiment HQE (Haute Qualité Environnementale) : La certification s’applique aux bâtiments tertiaires neufs ou rénovés. Elle permet de valoriser la performance environnementale de votre bâtiment et donc votre investissement. Vous bénéficiez d’accompagnements financiers si votre projet entre en phase de certification. Pour obtenir la certification NF HQETM, vous devez travailler sur la qualité environnementale de votre bâtiment et sur 4 thèmes : l’énergie, le confort, l’environnement et la santé.

L’avis JLL : On en revient ici à la prise en compte de l’ensemble des coûts lorsque l’on cadre un projet immobilier. 

Outre les réductions de coûts annexes à l’achat, le BEFA permettre de mieux maîtriser les coûts inhérents au fonctionnement du bâtiment dans son exploitation quotidienne. Et lorsque l’on fait un point avec nos clients sur leurs factures d’énergie, on s’aperçoit que ce n’est pas négligeable…

Pour en savoir plus sur le BEFA, contactez-nous au 01 73 15 96 19.


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