Négociation du bail commercial

Le bail commercial permet à un locataire et à un bailleur de formaliser l’accord mettant un bien immobilier à la disposition du locataire, moyennant le versement régulier d’un loyer.
Quels sont les principaux aspects devant éventuellement faire l’objet d’une négociation avant la signature du bail commercial ?

La désignation des lieux

Cette dernière doit être aussi précise que possible et indiquer l’état des locaux. Nombre de pièces, surface, accès ou encore dépendances, la précision est de rigueur et rien de ne doit être négligé afin de ne pas avoir de mauvaises surprises au moment de l’investissement et l’utilisation des locaux.

Le type de bail et la destination des lieux

Si l’on envisage de changer la destination des locaux ou de les sous-louer, il peut être intéressant de demander au propriétaire la signature d’un bail « tous commerces ». Cela entraîne souvent le paiement d’un loyer plus important mais offrira davantage de liberté. Cela favorisera également la reprise en cas de cession. À chaque locataire d’évaluer ses besoins et de négocier cet aspect du bail commercial avec le propriétaire.

> À lire aussi : Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : comment les distinguer ?

Les charges locatives et les travaux

Le périmètre des charges locatives à payer varie d’un propriétaire à l’autre. Attention à bien vérifier les frais qui seront à votre charge. Entretien du système de chauffage, ascenseur, taxes, entretien des parties communes, entretien des extérieurs, eau, entretien du système de chauffage : les éléments pouvant entrer dans la liste des charges sont nombreux. On notera que la marge de négociation pourra être limitée sur certains aspects, notamment concernant les taxes à payer chaque année (taxe foncières, taxe relatives aux ordures ménagères, etc.).
Pour ce qui est des travaux également, la vigilance doit être de mise. Il arrive que les propriétaires laissent à la charge des locataires les gros travaux (ravalement de façade, mise aux normes pour faciliter l’accessibilité, etc.).
Cela peut notamment être le cas si les locataires ont accepté les locaux « en l’état ».

Le montant du loyer : un point crucial de la négociation du bail

Le loyer est probablement l’un des points les plus importants en matière de négociations liées au bail commercial.
Il doit être en adéquation avec le standing des locaux, leur emplacement et leur état, mais doit aussi prendre en compte l’éventuel versement d’un pas de porte. Le locataire doit se renseigner sur les prix du marché avant de signer le contrat afin d’accepter ou de réviser le montant du loyer proposé par le propriétaire. Il peut également être intéressant d’essayer d’éviter la clause recettes, qui prévoit la fixation du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.

Le paiement du loyer

Le paiement du loyer sera-t-il mensuel, trimestriel ? Trouvez un accord avec le bailleur avant la rédaction et la signature du bail commercial.

Les conditions de cession du bail

Sous quelles conditions pourra être cédé le bail commercial ? Interdiction de cession dans un cadre autre que celui de la vente du fond de commerce, solidarité du paiement des loyers et charges entre les locataires successifs, obligation de soumettre le projet de cession au bailleur avant de céder le bail à un tiers, engagement à rédiger un acte notarié en cas de cession : les clauses encadrant la cession d’un bail commercial peuvent prendre différentes formes. N’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel dans le cadre de la négociation.

La date d’entrée dans les locaux

Les négociations relatives au bail commercial doivent également prendre en compte la date de mise à disposition des locaux. Demander à disposer des locaux quelques semaines avant la date de démarrage réelle de l’activité pourra servir à la réalisation de travaux. 

La durée et la fin du bail commercial

Les baux commerciaux sont généralement signés pour une durée de 9 ans, avec la possibilité de rompre le contrat au terme d’une période de 3 ans (congé triennal).
Il est souvent déconseillé de s’engager pour une durée supérieure, car au delà de 9 ans, le propriétaire a la possibilité de déplafonner le loyer, ce qui peut entraîner une augmentation conséquente. Il existe également des baux permettant une location de plus courte durée, comme les baux
dérogatoires, qui ne peuvent pas excéder 2 ans. Ce type de bail peut servir à effectuer un test sur une activité avant de s’établir de manière plus pérenne.

> À lire aussi : Le bail commercial dérogatoire ou bail précaire

Clauses de non concurrence et d’exclusivité

Non négligeables, elles permettent d’interdire au bailleur d’exercer une activité concurrente à celle du locataire et de louer un autre local pour l'exercice d'activités similaires au sein du même immeuble.

Une clause de non rétablissement peut aussi interdire au locataire d’exercer une activité identique dans un certain secteur géographique et pendant une période donnée à la fin du contrat.

La négociation du bail commercial est indispensable et doit impérativement survenir avant la signature du contrat. N’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel afin d’identifier tous les aspects potentiellement problématiques et de bénéficier de conseils avisés.

> À lire aussi : Le contrat de bail : de la signature à la résiliation


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