Le bail commercial dérogatoire ou bail précaire

Le bail commercial dérogatoire, également appelé bail précaire, se différencie du bail commercial classique (bail 3/6/9). Contrairement aux autres baux plus contraignants, le bail précaire répond aux besoins de flexibilité du locataire.

Qu’est ce qu’un bail commercial dérogatoire ?

Selon l’article L 145-5 du Code du Commerce, le bail précaire est un bail ne pouvant excéder 2 ans, sans minimum de durée. Moins contraignant que son homologue le bail commercial, il est notamment adapté aux petites structures qui maîtrisent peu la croissance de leur effectif, et par conséquent peuvent difficilement prévoir leur besoin immobilier.

Les caractéristiques du bail précaire

  • Dérogation au statut des baux commerciaux
Le bail commercial dérogatoire prend effet à l’entrée du locataire dans les locaux. En tant que bail initial, il ne peut intervenir suite à la signature d’un bail commercial classique. Pour être valide, les 2 parties doivent stipuler clairement sur le contrat qu’elles souhaitent déroger au statut des baux commerciaux.

  • Durée  et résiliation
La durée du contrat est fixée librement par le bailleur et le preneur à condition qu’il n’excède pas 24 mois.
Plusieurs modalités s’offrent au locataire :
-   signer un bail précaire unique d’une durée de 2 ans maximum ;
-   signer plusieurs baux successifs dont la durée cumulée ne dépasse pas 2 ans.
Le bail précaire cesse à l’expiration du terme préalablement défini, sans que le locataire ne puisse prétendre à un renouvellement du contrat ou ne fasse valoir son droit d’éviction (versement d’une indemnité compensatoire au preneur si le bailleur ne souhaite pas reconduire le bail).

Si le bail le prévoit et conformément aux conditions exprimées par les parties, il est possible de mettre fin au contrat avant l’échéance.

Dans ce cas, la demande de résiliation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant en général un préavis de 3 mois.

  • Paiement d’un loyer
Pendant la durée du bail commercial dérogatoire, le locataire doit payer au bailleur un loyer préalablement défini. Si le locataire quitte les lieux avant l’échéance du bail sans qu’aucune clause ne le prévoit dans le contrat, il peut être redevable du paiement des loyers jusqu’au terme du bail précaire.

Les suites possibles au bail commercial dérogatoire

Au terme du contrat, si le locataire reste en possession du lieu, le bail précaire se transforme automatiquement en bail commercial classique. Il procure ainsi au preneur les droits inhérents à ce bail (droit de renouvellement, droit d’éviction, etc.).
Si le bailleur ne souhaite pas qu’il en soit ainsi, il doit manifester son refus de prolongation en délivrant au preneur un congé ou une sommation de quitter les locaux.

Si la durée du contrat initial est inférieure à deux ans, le locataire peut refuser de passer sous le statut des baux commerciaux et demander expressément au bailleur de signer un second bail précaire. La durée cumulée de ces  2 baux ne devant en aucun cas excéder 24 mois.

Avantages et inconvénients d’un bail précaire pour le preneur

Ce type de bail permet au locataire :
-   de ne pas s’engager sur une période longue ;
-   de bénéficier d’un loyer moins élevé ;
En outre, ce contrat étant de courte durée, le preneur peut connaître des difficultés à fidéliser sa clientèle et à rentabiliser ses amortissements. De même, si le bailleur souhaite reprendre ses locaux ou changer de locataire au terme du bail, le locataire ne peut faire valoir son droit d’éviction et toucher des indemnités.
Afin d’être accompagné au mieux en matière de location de bureaux, il est conseillé de se rapprocher d’organismes compétents ou de son notaire.

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