Les nouvelles approches du bail classique
Au-delà des traditionnels baux commerciaux et professionnels, de plus en plus d'entreprises font le choix de la flexibilité pour répondre à des besoins changeants et des projections rendues plus difficiles par la conjoncture économique. Dans cette optique, le contrat de prestation de services ou le bail dérogatoire font figure d’alternatives intéressantes. Fonctionnement, avantages et inconvénients face à des critères clés pour les entreprises : retrouvez tout ce que vous devez savoir sur les nouvelles approches du bail classique.
Un bail classique : qu’est-ce que c’est ?
Parmi les baux dits classiques, on retrouve principalement deux types de contrats de location : le bail commercial et le bail professionnel.
Le bail commercial
Également appelé « bail 3/6/9 », le bail commercial reste le contrat de location communément utilisé entre un propriétaire de local et son locataire pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
Pour pouvoir signer un bail commercial, le locataire doit impérativement être inscrit :
- au registre des commerces et des sociétés pour des activités commerciales ou industrielles ;
- au répertoire des métiers pour des activités artisanales.
Également, il doit être possible de constater que l’activité au sein des locaux loués est réelle, par exemple via la présence de salariés, la réception de clients, etc.
Le locataire du bail commercial bénéficie d’une durée protectrice de minimum 9 ans, et peut quitter le local après chaque période de 3 ans.
Le loyer est fixé librement par le propriétaire, généralement en se basant sur la valeur locative déterminée notamment par :
- les caractéristiques du local : surface, emplacement, etc. ;
- la destination des lieux : nature et nombre des commerces autorisés par le bail ;
- les obligations des parties : répartition des taxes, charges de la copropriété, etc. ;
- les prix pratiqués dans le secteur, etc.
Le bail professionnel
Plus souple qu’un bail commercial, le bail professionnel se destine aux professions libérales :
- réglementées : médecins, avocats, architectes, experts comptables, etc. ;
- non réglementées : agents d'affaires, conseils en gestion, apporteurs d'affaires, consultants, etc.
Le bail professionnel fait figure d’intermédiaire entre baux commerciaux et d’habitation : il est en effet fréquent que le local d’exercice de la profession libérale serve également de logement au professionnel.
Le bail professionnel offre une durée minimale de 6 ans, reconductible tacitement. Le contrat inclut le montant du loyer et les modalités de paiement, négociés entre le propriétaire et le bailleur.
Quelles sont les alternatives au bail classique ?
Compte tenu de la conjoncture économique, le bail classique peut représenter un frein, voire des contraintes pour bon nombre de professionnels. Plutôt que de s’engager dans le temps avec un bail long, en dépit des incertitudes de la période, les entreprises préfèrent se tourner vers des solutions plus flexibles. Mais quelles sont-elles ?
Le contrat de prestation de services
Le contrat de prestation de services – que l’on appelle plus communément et simplement coworking - se montre particulièrement apprécié par les entreprises en recherche de flexibilité.
Ce type de contrat n’engage le prestataire – en l’occurrence l’espace de coworking – et l’entreprise sur une durée déterminée ou indéterminée avec un préavis d’un à trois mois.
Le contrat de prestation de services permet à l’entreprise locatrice de bénéficier de bureaux privatifs – parfois sur un étage entier – ainsi que d’accéder à des espaces communs partagés avec d’autres entreprises. Surtout, à la différence d’un bail classique, le contrat inclut, comme son nom l’indique, différents services comme la gestion des contrats de ménage ou d’électricité, l’intendance, etc.
Le bail dérogatoire
Le bail dérogatoire – également appelé bail précaire – se présente, lui aussi, comme un contrat de location de courte durée, de 3 ans maximum. Ce type de contrat offre beaucoup de liberté au bailleur et au locataire puisqu’ils peuvent insérer les clauses souhaitées :
- montant du loyer – non plafonné - et des charges ;
- type d’activités à exercer dans les locaux ;
- durée du bail dans la limite de 36 mois.
Le bail dérogatoire s’inscrit comme une excellente solution pour les entreprises qui lancent une nouvelle activité afin de pouvoir évaluer la zone de chalandise ou encore pour trouver facilement et rapidement des locaux avant une acquisition plus tardive.
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Quels sont les avantages et inconvénients de chaque solution ?
En tant que professionnel, vous hésitez entre un bail classique ou une solution plus flexible comme un contrat de prestation de services ? Pour vous aider, voici un comparatif entre les différents contrats en fonction de critères clés pour votre activité.
Le loyer
Avec un bail professionnel ou commercial, vous occupez l’intégralité de l’espace loué à un loyer fixé librement par le propriétaire. Et à l’instar des logements, l’immobilier de bureaux peut afficher des tarifs élevés.
Dans une logique de dépenses mieux maîtrisées, le coworking semble plus adapté : vous ne payez que les postes occupés, en évitant les frais d’aménagement, d’installation ou les dépôts de garantie. Dans le même temps, vous avez accès à des bureaux souvent spacieux et modernes, ainsi qu’à une multitude de services.
La productivité
Autre critère important au moment de choisir une solution : la productivité et les performances de votre entreprise. Il est vrai que les espaces de coworking restent des endroits qui favorisent l’émulation, les rencontres et les opportunités professionnelles.
Toutefois, si l’entreprise vient à grandir, cela peut impliquer de louer davantage d’espace, et limiter les synergies entre les collaborateurs d’une même société. Ce qui n’est pas le cas dans des locaux professionnels loués via un bail commercial ou professionnel.
La qualité de vie au travail
Fédérer ses collaborateurs et développer leur sentiment d’appartenance se montre sans doute plus aisé dans des locaux loués via un bail classique. Également, certains employés peuvent être déconcentrés par les mouvements des différents occupants de l’espace de coworking.
Il reste important de noter que les contrats de prestation de services ne mettent pas uniquement à disposition des open spaces sans intimité et pouvant être source de nuisances sonores. Votre entreprise et vos employés peuvent facilement avoir accès à des bureaux fermés – ou semi-fermés – qui leur offriront le confort nécessaire pour travailler dans de bonnes conditions.
L’image de l’entreprise
Un bail classique ou contrat de prestation de services n’offrira pas la même image de votre entreprise. L’espace de coworking – par nature collectif – peut renvoyer des valeurs de créativité ou d’innovation favorable à certaines professions.
Pour autant, un bail commercial ou professionnel permettra de renvoyer une image de stabilité. Il est logiquement plus simple de créer et façonner son identité dans des locaux aménagés et réfléchis en fonction des besoins et objectifs de l’entreprise.
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