Indice indexation loyer : tout savoir sur l’indexation du loyer
Si l’évolution du prix du loyer pour les particuliers est régie par l’IRL (Indice de Référence des Loyers) calculée selon la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur 12 mois, celle qui s’applique au bail commercial s’appuie sur un indice d’indexation du loyer, différent de celui de l’habitation. Cet indice est déterminé selon des accords entre bailleur et locataire et répond à une législation particulière.
Y a-t-il des règles à respecter pour établir un indice d’indexation du loyer ? Quels sont les différents types d’indices servant à l’indexation des loyer commerciaux ?
Mettre en place un indice indexation loyer
L’indice d’indexation du loyer permet de revoir à la baisse ou à la hausse le loyer d’un local commercial, selon différents critères définis au préalable entre les deux parties signataires du bail.
L’indexation du loyer est-elle obligatoire ?
La variation du loyer sur la période du bail ne s’applique que si une clause d’indexation, aussi appelée échelle mobile, a été prévue dans le contrat de bail après accord des deux parties.
Le locataire et le bailleur doivent convenir d’un indice applicable, mais aussi de la périodicité de révision (annuelle, triennale, etc.).
À défaut, le loyer reste stable durant toute la durée de la location, sauf en cas de révision décidée par voie judiciaire.
Bon à savoir : c’est la date de signature du contrat qui prévaut pour déterminer si un indice est nul ou valide, même si, au cours du bail, cet indice ne répond plus aux conditions légales.
Conditions de validité d’un indice d’indexation
Pour être valide, une clause d’indexation doit répondre à plusieurs critères.
L’une des premières conditions de validité d’un indice d’indexation de loyer est que cet indice concerne obligatoirement l’activité de l’une des deux parties. En effet, dans le cas d’un acte de vente d’un fonds de commerce d’une boulangerie-pâtisserie, il est possible d’insérer une clause d’indexation fondée sur l’évolution des prix des ingrédients de base tels que la farine ou la levure.
Par ailleurs, la validité d’une clause d’indexation dépend de trois obligations : la variation de l’indice, la périodicité définie et l’automaticité de la révision.
Il existe également un principe de réciprocité que chaque partie doit observer lors de la mise en place d’une indexation de loyer. Ainsi, il est interdit pour un bailleur de ne prévoir qu’une hausse du loyer, sans autoriser sa baisse alors que l’indice le permet.
Enfin, l’évolution selon l’indice d’indexation doit être exécutée automatiquement, selon une périodicité donnée. Il est donc interdit d’introduire dans le contrat une clause indiquant que la révision du loyer ne se fera que sous notification du bailleur.
À noter : en cas de hausse ou de baisse du loyer de plus de 25% par rapport à sa valeur initiale, le loyer peut être fixé à la valeur de marché sur demande du bailleur ou du preneur.
Peut-on choisir librement son indice d’indexation ?
Le choix de l’indice d’indexation du loyer est laissé libre aux deux parties signataires du bail. En revanche, le Code monétaire et financier précise que certains indices ne peuvent pas être utilisés pour la révision du loyer, comme le montant du salaire minimum ou encore le prix général des biens, si celui-ci n’a aucune relation directe avec l’activité de l’une ou l’autre partie.
Si une clause est réputée illicite, le bailleur s’expose à l’annulation de la clause et à la restitution des majorations de loyer perçues dans le cadre de cette indexation.
En raison du risque important d’annulation de la clause, la plupart des contrats appliquent l’un des indices d’indexation de loyer proposés par le Code monétaire et financier.
Les principaux indices d’indexation loyer
On recense trois principaux indices d’indexation pratiqués dans le cadre d’un bail commercial. Les valeurs de chaque indice sont publiées chaque trimestre par l’Insee, et peuvent être consultées en ligne librement.
L’indice national du coût de la construction : un indice indexation
Pratiqué depuis 1954, l’indice national du coût de la construction (ICC) est historiquement le premier indice d’indexation de loyer à avoir été mis en place.
L’ICC est basé sur l’évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation en France métropolitaine. Il peut aujourd’hui être appliqué en tant que tel, mais entre également dans le calcul des deux autres indices principaux proposés par le Code monétaire et financier.
À noter : des variations de loyer importantes peuvent être observées selon cet indice.
Indexation loyer selon l’indice des loyers commerciaux
Apparu en 2008 pour offrir une alternative à l’ICC, l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) s’applique aux activités commerciales et artisanales. En revanche, les activités industrielles, les entrepôts ou les immeubles à usage exclusif de bureaux ne peuvent pas appliquer cet indice.
Le calcul de l’ILC est basé sur 50% de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, 25% de l’indice du coût de la construction et 25% de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur. En associant de nombreux indices, l’ILC permet une variation du loyer plus modérée par rapport à l’ICC.
Indice d’indexation des activités tertiaires
Publié au journal officiel à la fin de l’année 2011, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est le dernier indice d’indexation de loyer entré en vigueur. Il se compose de 50% de l’indice des prix à la consommation, de 25% de l’indice du coût de la construction et de 25% de l’indice du produit intérieur brut en valeur.
L’ILAT s’applique notamment aux locaux professionnels et aux bureaux destinés aux activités libérales, comme les cabinets médicaux ou d’architectes, par exemple, ainsi qu’à celles du secteur tertiaire. Les entrepôts logistiques peuvent également réviser leur loyer selon cet indice. Toutefois, les activités commerciales et artisanales dépendant de l’ILC sont exclues de ce dispositif.
