Sous-location de bureaux, locaux : principe, procédure et avantages ?

Sous-louer ses locaux professionnels peut se révéler avantageux à bien des égards pour le locataire comme pour le sous-locataire, si elle est réalisée en bonne et due forme.
Quels sont les principes à suivre pour sous-louer ses bureaux ? En quoi est-ce avantageux ? Quels sont les risques encourus lors d’une sous-location de bureaux ?
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Les principes de la sous-location de bureaux, locaux

La sous-location de bureaux désigne un contrat de bail par lequel le locataire cède son local ou son bureau professionnel à une tierce personne, que l’on appelle « sous-locataire ». Par ce contrat, le locataire devient alors bailleur.
Toutefois, la sous-location nécessite impérativement l’accord du propriétaire du bureau ou du local professionnel.

Sous-location : la procédure à suivre

Au préalable, il convient de vérifier la présence sur le contrat d’une clause stipulant que le propriétaire autorise la sous-location de son local. Si toutefois, le contrat de bail ne mentionne pas cette autorisation, le locataire doit demander l’accord écrit de son propriétaire.
À noter que le propriétaire peut refuser la sous-location sans avoir à fournir d’explication au locataire.

Si le bailleur accepte la sous-location, le locataire doit faire appel à un huissier afin d’obtenir la signature du propriétaire ou doit lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception.

Les obligations des parties

Un contrat de sous-location d’un bureau ou d’un local ne change en rien les relations entre locataire et propriétaire. Néanmoins, si le loyer de la sous-location est plus élevé que celui de la location, un réajustement peut se faire par le propriétaire afin d’équilibrer les deux montants.
Par ailleurs, au regard de la loi, la dénomination des parties change : le sous-locataire devient « locataire » et le locataire initial, « bailleur ».
Ils sont tous deux soumis au Code du commerce et au bail qu’ils ont signé. Cependant, le sous-locataire n’est pas lié au propriétaire. Seule une situation de non-paiement de loyer peut conduire le propriétaire à échanger directement avec le sous-locataire.

Les avantages à sous-louer des bureaux

Les avantages de la sous-location de bureaux ou locaux sont nombreux, autant pour le locataire que pour le sous-locataire.
Le locataire peut :
– optimiser les surfaces inoccupées par ses activités professionnelles ;
– se constituer un complément de revenu, notamment durant un période difficile ;
– combler une période de préavis pour cause de déménagement.
Le sous-locataire, quant à lui, bénéficie de la souplesse du contrat de sous-location. Cela peut être avantageux s’il ne souhaite pas s’engager sur le long-terme.

Les risques et les sanctions

Si le locataire sous-loue ses bureaux ou ses locaux professionnels sans l’autorisation du propriétaire, celui-ci peut s’il parvient à en établir la preuve, demander la résiliation du bail principal et exiger des dommages et intérêts.
Le sous-locataire devient alors un occupant sans droit ni titre, et devra, selon le montant estimé par le juge, reverser au propriétaire une indemnité d’occupation.
À noter qu’il est parfois complexe pour le bailleur de fournir la preuve que ses locaux sont occupés de manière non-autorisée. La frontière est parfois mince entre location et sous-location.
De ce fait, nombreux sont les propriétaires qui refusent la sous-location de leurs locaux professionnels.

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