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<p>
Comment &eacute;laborer un contrat de bail ? Quels sont les droits et obligations des parties en pr&eacute;sence ? Quelles sont les d&eacute;marches pratiques &agrave; entreprendre pour d&eacute;m&eacute;nager, assurer le bien, souscrire ou transf&eacute;rer mes contrats avec les fournisseurs d&rsquo;acc&egrave;s, etc. ? &hellip; Autant de questions auxquelles il est important de r&eacute;pondre dans le cadre de votre projet de location.
</p>
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Je loue : les conseils pour louer des bureaux ou un local d’activité

Je loue

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<h2>Clause «&nbsp;tout commerce&nbsp;»</h2>
Plutôt que d’opter pour un bail autorisant un seul type d’activité, il est conseillé de choisir une clause «&nbsp;tout commerce&nbsp;». Cette <strong>clause spéciale</strong> <strong>du bail commercial</strong> entraîne généralement un loyer plus important mais elle permet au locataire de jouir d’une plus grande liberté s’il souhaite changer d’activité ultérieurement. Cela lui évitera d’engager une procédure de déspécialisation et facilite la cession de locaux.
<br><br><h2>Clause «&nbsp;d’échelle mobile&nbsp;»</h2>
Elle permet d’indexer un loyer en fonction d’un indice qui devra être préalablement défini et mentionné dans le contrat. Le loyer sera ainsi automatiquement révisé (généralement à la hausse) à l’issue d’une période choisie librement par les deux parties. La révision est souvent annuelle.
<br><br>
À noter que depuis le 1<sup>er</sup> septembre 2014, l’augmentation du loyer ne peut excéder 10% du loyer de l’année précédente.
<br><br>
&gt; À lire aussi&nbsp;: <a title='La révision triennale du loyer d’un bail commercial' href='https://immobilier.jll.fr/blog/article/la-revision-triennale-du-loyer-d-un-bail-commercial'>La révision triennale du loyer d’un bail commercial&nbsp;</a>
<br><br><h2>Clause spéciale relative à la sous-location des locaux</h2>
En théorie, la sous-location de locaux n’est pas autorisée. Cependant, le locataire peut y recourir si certaines conditions sont remplies, à commencer par l’ajout dans son <strong>bail commercial</strong> d’une clause spéciale à ce sujet.
<br><br>
Cependant, il faut savoir que même si une clause a été rédigée, elle ne dispense pas le locataire de solliciter l’autorisation du propriétaire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte extrajudiciaire (<a href='http://legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;idArticle=LEGIARTI000006221900&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid'>Article L145-31 du Code du Commerce</a>).
<br><br><h2>La clause spéciale «&nbsp;recettes ou de loyer variable&nbsp;»</h2>
Cette clause permet au propriétaire de faire varier le prix du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Même si le montant du loyer s’adapte aux moyens financiers du locataire, cette clause peut s’avérer désavantageuse.
<br><br><h2>La clause de «&nbsp;déspécialisation partielle ou plénière&nbsp;»</h2>
Chaque bail commercial inclut une <strong>clause spéciale</strong> indiquant la destination du bien, c’est-à-dire le type d’activité que les locaux sont destinés à accueillir. Une déspécialisation partielle indique que l’activité peut être étendue aux activités complémentaires ou connexes. Elles ne doivent pas nécessiter de changements majeurs, notamment en termes d’installations.
<br><br>
Dans le cas d’une clause de déspécialisation plénière, le locataire peut exercer, après accord du propriétaire, une ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail.
<br><br>
&gt; À lire aussi&nbsp;: <a title='La déspécialisation, changement de destination d’un bail commercial' href='https://immobilier.jll.fr/blog/article/la-despecialisation-changement-de-destination-dun-bail-commercial'>La déspécialisation, changement de destination d’un bail commercial</a>
<br><br><h2>La clause «&nbsp;résolutoire&nbsp;»</h2>
Elle permet aux parties de rompre le bail si l'une d'entre elles ne respecte pas ses engagements, par exemple le paiement du loyer ou des taxes.
<br><br><h2>Clause de «&nbsp;garantie solidaire&nbsp;»</h2>
Lors d’une cession, le cessionnaire est solidaire en cas de problèmes rencontrés par le nouvel exploitant. Cela concerne notamment le paiement du loyer.
Si elle est difficilement évitable, il est impératif de délimiter les contours de cette clause particulière.
<br><br><h2>Les clauses de «&nbsp;non concurrence et d’exclusivité&nbsp;»</h2>
La première permet d’interdire au bailleur d'exercer une activité concurrente de celle de son locataire, que cela soit de manière directe ou indirecte.
<br><br>
La seconde permet d’interdire au bailleur de louer d’autres locaux pour l'exercice d'activités similaires au sein du même immeuble.
<br><br>
Les baux commerciaux sont des documents complexes. Avant de signer, il est impératif d’analyser chacun des points mentionnés et de prêter une attention particulière aux <strong>clauses spéciales du bail </strong>afin de connaître les engagements qui en découlent.
<br><br>
N’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel avant la signature.
<br><br>
&gt; À lire aussi&nbsp;: <a title='Le contrat de bail : de la signature à la résiliation' href='https://immobilier.jll.fr/blog/article/le-contrat-de-bail-de-la-signature-a-la-resiliation'>Le contrat de bail : de la signature à la résiliation</a>

<br><br>
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Bail commercial : quelles sont les clauses spéciales

Vous vous apprêtez à signer un bail commercial. Quelles sont les clauses spéciales pouvant être intégrées à ce contrat de location ? - JLL

La signature d’un bail commercial permet de formaliser l’autorisation d’un locataire à utiliser des locaux pour exercer son activité.
<br>Ce document intègre généralement, outre les clauses classiques, des clauses spéciales qu’il est impératif de décrypter attentivement et de négocier lorsque cela est nécessaire. Quelles sont-elles&nbsp;?

Clauses spéciales du bail commercial | JLL

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<h2>La désignation des lieux</h2>
Cette dernière doit être aussi précise que possible et indiquer l’état des locaux. Nombre de pièces, surface, accès ou encore dépendances, la précision est de rigueur et rien de ne doit être négligé afin de ne pas avoir de mauvaises surprises au moment de l’investissement et l’utilisation des locaux.
<br><br><h2>Le type de bail et la destination des lieux</h2>
Si l’on envisage de changer la destination des locaux ou de les sous-louer, il peut être intéressant de demander au propriétaire la signature d’un bail «&nbsp;tous commerces&nbsp;». Cela entraîne souvent le paiement d’un loyer plus important mais offrira davantage de liberté. Cela favorisera également la reprise en cas de cession. À chaque locataire d’évaluer ses besoins et de <strong>négocier cet aspect du bail commercial</strong> avec le propriétaire.
<br><br>
&gt; À lire aussi&nbsp;: <a title='Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : comment les distinguer ?' href='https://immobilier.jll.fr/blog/article/bail-professionnel-bail-commercial-bail-mixte-comment-les-distinguer'>Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : comment les distinguer ?</a>
<br><br><h2>Les charges locatives et les travaux</h2>
Le périmètre des charges locatives à payer varie d’un propriétaire à l’autre. Attention à bien vérifier les frais qui seront à votre charge. Entretien du système de chauffage, ascenseur, taxes, entretien des parties communes, entretien des extérieurs, eau, entretien du système de chauffage : les éléments pouvant entrer dans la liste des charges sont nombreux. On notera que la marge de négociation pourra être limitée sur certains aspects, notamment concernant les taxes à payer chaque année (taxe foncières, taxe relatives aux ordures ménagères, etc.).<br>
Pour ce qui est des travaux également, la vigilance doit être de mise. Il arrive que les propriétaires laissent à la charge des locataires les gros travaux (ravalement de façade, mise aux normes pour faciliter l’accessibilité, etc.).<br>
Cela peut notamment être le cas si les locataires ont accepté les locaux «&nbsp;en l’état&nbsp;».
<br><br><h2>Le montant du loyer&nbsp;: un point crucial de la négociation du bail</h2>
Le loyer est probablement l’un des points les plus importants en matière de <strong>négociations liées au bail commercial</strong>.<br>
Il doit être en adéquation avec le standing des locaux, leur emplacement et leur état, mais doit aussi prendre en compte l’éventuel versement d’un pas de porte. Le locataire doit se renseigner sur les prix du marché avant de signer le contrat afin d’accepter ou de réviser le montant du loyer proposé par le propriétaire.
Il peut également être intéressant d’essayer d’éviter la clause recettes, qui prévoit la fixation du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.
<br><br><h2>Le paiement du loyer</h2>
Le paiement du loyer sera-t-il mensuel, trimestriel&nbsp;? Trouvez un accord avec le bailleur avant la rédaction et la signature du bail commercial.
<br><br><h2>Les conditions de cession du bail</h2>
Sous quelles conditions pourra être cédé le bail commercial&nbsp;? Interdiction de cession dans un cadre autre que celui de la vente du fond de commerce, solidarité du paiement des loyers et charges entre les locataires successifs, obligation de soumettre le projet de cession au bailleur avant de céder le bail à un tiers, engagement à rédiger un acte notarié en cas de cession&nbsp;: les clauses encadrant la cession d’un bail commercial peuvent prendre différentes formes. N’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel dans le cadre de la négociation.
<br><br><h2>La date d’entrée dans les locaux</h2>
Les <strong>négociations relatives au bail commercial</strong> doivent également prendre en compte la date de mise à disposition des locaux. Demander à disposer des locaux quelques semaines avant la date de démarrage réelle de l’activité pourra servir à la réalisation de travaux.&nbsp;
<br><br><h2>La durée et la fin du bail commercial</h2>
Les baux commerciaux sont généralement signés pour une durée de 9 ans, avec la possibilité de rompre le contrat au terme d’une période de 3 ans (congé triennal).<br>
Il est souvent déconseillé de s’engager pour une durée supérieure, car au delà de 9 ans, le propriétaire a la possibilité de déplafonner le loyer, ce qui peut entraîner une augmentation conséquente.
Il existe également des baux permettant une location de plus courte durée, comme les baux <br>dérogatoires, qui ne peuvent pas excéder 2 ans. Ce type de bail peut servir à effectuer un test sur une activité avant de s’établir de manière plus pérenne.
<br><br>
&gt; À lire aussi&nbsp;: <a title='Le bail commercial dérogatoire ou bail précaire' href='https://immobilier.jll.fr/blog/article/le-bail-commercial-derogatoire-ou-bail-precaire'>Le bail commercial dérogatoire ou bail précaire</a>
<br><br><h2>Clauses de non concurrence et d’exclusivité</h2>
Non négligeables, elles permettent d’interdire au bailleur d’exercer une activité concurrente à celle du locataire et de louer un autre local pour l'exercice d'activités similaires au sein du même immeuble.
<br><br>
Une clause de non rétablissement peut aussi interdire au locataire d’exercer une activité identique dans un certain secteur géographique et pendant une période donnée à la fin du contrat.
<br><br>
La <strong>négociation du bail commercial</strong> est indispensable et doit impérativement survenir avant la signature du contrat. N’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel afin d’identifier tous les aspects potentiellement problématiques et de bénéficier de conseils avisés.
<br><br>
&gt; À lire aussi&nbsp;: <a title='Le contrat de bail : de la signature à la résiliation' href='https://immobilier.jll.fr/blog/article/le-contrat-de-bail-de-la-signature-a-la-resiliation'>Le contrat de bail : de la signature à la résiliation</a>
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Négociation du bail commercial

Loyer, clauses spéciales&nbsp;: quels sont les aspects devant éventuellement faire l’objet d’une négociation avant la signature du bail commercial ? - JLL

Le bail commercial permet à un locataire et à un bailleur de formaliser l’accord mettant un bien immobilier à la disposition du locataire, moyennant le versement régulier d’un loyer.
<br>Quels sont les principaux aspects devant éventuellement faire l’objet d’une négociation avant la signature du bail commercial&nbsp;?

Négociation du bail commercial | JLL

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<h2>La dur&eacute;e du contrat de location</h2>
La dur&eacute;e d&rsquo;un bail commercial est g&eacute;n&eacute;ralement de 9 ans m&ecirc;me si dans les faits, un locataire a la possibilit&eacute; de donner cong&eacute; &agrave; l&rsquo;issue d&rsquo;une p&eacute;riode de 3 ans.
<br />
<br />
<h2>Le prix du loyer, &agrave; n&eacute;gocier avant de signer votre bail commercial</h2>
Si le montant du loyer est fix&eacute; librement par le bailleur, il ne faut pas h&eacute;siter &agrave; le n&eacute;gocier (dans une certaine mesure) en amont de la <strong>signature du bail commercial</strong>. Dans le cadre de cette n&eacute;gociation, il n&rsquo;est pas rare que le locataire n&eacute;gocie 2 &agrave; 3 mois de gratuit&eacute; pour &laquo;&nbsp; frais de d&eacute;m&eacute;nagement et d&rsquo;entr&eacute;e&nbsp;&raquo;.
<br />
<br />
Le montant du loyer doit &ecirc;tre en ad&eacute;quation avec l&rsquo;emplacement des bureaux, des locaux d&rsquo;activit&eacute; ou du fonds de commerce, l&rsquo;&eacute;tat et le standing du bien lou&eacute;, l&rsquo;agencement, etc. Doivent &ecirc;tre &eacute;galement pris en compte&nbsp;:<br />
<br />
<ul>
    <li>le versement ou non d&rsquo;un pas-de-porte&nbsp;;</li>
    <li>le fait que le <strong>bail commercial</strong> soit r&eacute;dig&eacute; pour tous les commerces ou pour une cat&eacute;gorie sp&eacute;cifique.</li>
</ul>
Lorsqu&rsquo;un pas-de-porte est exig&eacute;, sa nature doit obligatoirement &ecirc;tre pr&eacute;cis&eacute;e, qu&rsquo;il s&rsquo;agisse d&rsquo;un compl&eacute;ment de loyer ou d&rsquo;une indemnit&eacute;. En effet, lorsqu&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un compl&eacute;ment de loyer, le bailleur doit d&eacute;clarer le pas-de-porte en tant que revenu foncier, s&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;une indemnit&eacute;, le bailleur n&rsquo;est pas impos&eacute; sur la somme vers&eacute;e au titre du pas-de-porte.
<br />
<br />
<h2>L&rsquo;&eacute;volution du montant du loyer</h2>
La <strong>signature d&rsquo;un bail commercial</strong> implique souvent l&rsquo;acceptation d&rsquo;une r&eacute;vision du loyer &agrave; l&rsquo;issue de chaque p&eacute;riode de 3 ans. Cette r&eacute;vision est plafonn&eacute;e et bas&eacute;e sur l&rsquo;indice trimestrielle des loyers commerciaux (ILC) pour les activit&eacute;s commerciales ou sur l&rsquo;indice des loyers des activit&eacute;s tertiaires (ILAT) pour les autres types d&rsquo;activit&eacute;s.<br />
<br />
Au-del&agrave; des 9 ans, en cas de renouvellement, le loyer peut faire l&rsquo;objet d&rsquo;un d&eacute;plafonnement. Son prix peut ainsi d&eacute;passer la variation de l&rsquo;indice et &ecirc;tre fix&eacute; sur la valeur locative du bien.<br />
<br />
&gt; &Agrave; lire aussi&nbsp;: <a title="La révision triennale du loyer d’un bail commercial" href="https://immobilier.jll.fr/blog/article/la-revision-triennale-du-loyer-d-un-bail-commercial">La r&eacute;vision triennale du loyer d&rsquo;un bail commercial</a>
<br />
<br />
<h2>Le montant des charges</h2>
Ascenseur, monte-charge, nettoyage des parties communes d&rsquo;un immeuble, entretien des ext&eacute;rieurs, eau, entretien du syst&egrave;me de chauffage collectif, travaux d&rsquo;entretien des sols et des murs&nbsp;: la location de bureaux, d&rsquo;un local ou d&rsquo;un fonds de commerce entra&icirc;ne le paiement de charges suppl&eacute;mentaires &agrave; d&eacute;finir pr&eacute;alablement avec le bailleur.<br />
<br />
&Agrave; noter que de plus en plus de propri&eacute;taires font le choix de d&eacute;l&eacute;guer aux locataires le r&egrave;glement de diff&eacute;rentes taxes telles que la taxe fonci&egrave;re, la taxe li&eacute;e aux ordures m&eacute;nag&egrave;res ou encore la taxe de balayage.<br />
<br />
Attention &eacute;galement au paiement d&rsquo;&eacute;ventuels travaux. Le gros &oelig;uvre est g&eacute;n&eacute;ralement &agrave; la charge du bailleur, mais il n&rsquo;est pas rare que certains d&eacute;cident d&rsquo;imputer ces frais aux locataires. Il convient de bien n&eacute;gocier la distribution des co&ucirc;ts des travaux, voire dans certains cas de demander avant la <strong>signature du bail commercial</strong>, une baisse de loyer si cela s&rsquo;av&egrave;re n&eacute;cessaire.<br />
<br />
&gt; &Agrave; lire aussi&nbsp;: <a title="Les charges locatives : liste, montant et paiement" href="https://immobilier.jll.fr/blog/article/negociation-du-bail-commercial">N&eacute;gociation du bail commercial</a>&nbsp;<br />
<br />
<h2>Le cas de la sous-location</h2>
La sous-location est en th&eacute;orie interdite, cependant, les parties ont la possibilit&eacute; si elles le souhaitent d&rsquo;inclure une clause permettant au locataire de sous-louer le bien s&rsquo;il le d&eacute;sire. L&rsquo;ent&eacute;rinement de cet accord via la <strong>signature du bail commercial</strong>, ne dispense pas le locataire de pr&eacute;venir le bailleur et de demander son accord lors de la mise en place d&rsquo;une sous-location. L&rsquo;absence de consentement du bailleur peut constituer un motif l&eacute;gitime de r&eacute;siliation.<br />
<br />
Le changement total de l&rsquo;activit&eacute; en cas de sous-location doit aussi faire l&rsquo;objet d&rsquo;une demande aupr&egrave;s du propri&eacute;taire.<br />
<br />
<em>Bon &agrave; savoir&nbsp;: </em>
<ul>
    <li>Un locataire n&rsquo;&eacute;tant pas s&ucirc;r de pouvoir poursuivre son activit&eacute; durant toute la p&eacute;riode de validit&eacute; du bail et qui envisage &eacute;ventuellement la sous-location, devra envisager de pr&eacute;f&eacute;rence un bail tous commerces. En effet, un changement en cours de bail peut entra&icirc;ner une hausse substantielle du loyer.</li>
    <li>Attention, si le locataire, sous-loue le bien immobilier &agrave; un prix sup&eacute;rieur &agrave; celui de son loyer, le bailleur en en droit d&rsquo;augmenter le loyer de mani&egrave;re significative.</li>
</ul>
&nbsp;
&gt; &Agrave; lire aussi : <a title="Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : comment les distinguer ?" href="https://immobilier.jll.fr/blog/article/bail-professionnel-bail-commercial-bail-mixte-comment-les-distinguer">Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : comment les distinguer ?</a><br />
<br />
<br />
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Signature d’un bail commercial : les points à vérifier

Quels sont les pièges à éviter au moment de la signature d’un bail commercial&nbsp;? Découvrez les principaux points à vérifier - JLL

La signature d&rsquo;un contrat de bail commercial est un acte engageant pour le locataire. Que la location porte sur des locaux d&rsquo;activit&eacute;, des bureaux ou encore un fonds de commerce, il convient de faire preuve de vigilance avant de signer. Loyer, charges, conditions d&rsquo;augmentation&nbsp;: quels sont les principaux points &agrave; ne pas n&eacute;gliger&nbsp;?

Signature d’un bail commercial : attention ! | JLL

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<h2>Qu&rsquo;est ce que le droit de repentir&nbsp;?</h2>
Le <strong>droit de repentir</strong> concerne les bailleurs condamn&eacute;s &agrave; verser une indemnit&eacute; d&rsquo;&eacute;viction &agrave; un ancien locataire suite &agrave; un refus de renouvellement de bail commercial. Ce droit permet au bailleur de revenir sur sa d&eacute;cision et de se soustraire au paiement de l&rsquo;indemnit&eacute;.<br />
<br />
Cette d&eacute;cision au caract&egrave;re irr&eacute;vocable, a pour cons&eacute;quence le nouvellement imm&eacute;diat du bail commercial pour une dur&eacute;e de neuf ans, cela m&ecirc;me sans accord pr&eacute;alable sur le montant du loyer.<br />
<br />
&gt; &Agrave; lire aussi&nbsp;: <a href="https://immobilier.jll.fr/blog/article/renouvellement-dun-bail-commercial-les-conditions-et-procedures">Renouvellement d&rsquo;un bail commercial : les conditions et proc&eacute;dures</a>
<br />
<br />
<h2>Les modalit&eacute;s d&rsquo;application du droit de repentir</h2>
Le recours au <strong>droit de repentir</strong> est encadr&eacute; par des r&egrave;gles pr&eacute;cises devant &ecirc;tre respect&eacute;es par les bailleurs.<br />
<br />
<ul>
    <li>D&eacute;lai</li>
</ul>
Chaque propri&eacute;taire devra, selon l&rsquo;<a href="http://legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;idArticle=LEGIARTI000006222179&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid" target="_blank">article L145-58&nbsp;du Code du commerce</a>, signifier sa volont&eacute; de faire valoir son droit de repentir dans un d&eacute;lai de 15 jours &laquo;&nbsp;&agrave; compter de la date &agrave; laquelle la d&eacute;cision est pass&eacute;e en force de chose jug&eacute;e&nbsp;&raquo;.<br />
<br />
<ul>
    <li>Occupation des locaux</li>
</ul>
Le <strong>droit de repentir</strong> ne peut &ecirc;tre valable que si le locataire n&rsquo;a pas encore quitt&eacute; les locaux pr&eacute;c&eacute;demment lou&eacute;s. S&rsquo;il a d&eacute;j&agrave; trouv&eacute; une autre location ou achet&eacute; d&rsquo;autres locaux pour y &eacute;tablir son activit&eacute;, le bailleur ne peut faire valoir ce droit.<br />
<br />
<ul>
    <li>R&egrave;glement des frais d&rsquo;instance</li>
</ul>
En cas d&rsquo;application du droit de repentir, le bailleur devra s&rsquo;acquitter du paiement des frais d&rsquo;instance qui ne pourront &ecirc;tre &agrave; la charge du locataire.<br />
<br />
Cela comprend notamment les &eacute;ventuels frais d'huissier, frais d'expertise et/ou honoraires d'avocat, etc.<br />
<br />
&gt;&nbsp;&Agrave; lire aussi : <a href="https://immobilier.jll.fr/blog/article/indemnites-deviction-en-cas-de-non-renouvellement-de-bail-ce-quil-faut-savoir">Indemnit&eacute;s d&rsquo;&eacute;viction en cas de non renouvellement de bail : ce qu&rsquo;il faut savoir</a>
<br />
<br />
<h2>Modalit&eacute;s de notification du repentir au locataire</h2>
Le bailleur doit notifier le locataire de son recours au droit de repentir de mani&egrave;re formelle. Il peut le faire par le biais d&rsquo;un acte judiciaire ou d&rsquo;un exploit d&rsquo;huissier. Une lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute;e de r&eacute;ception peut &ecirc;tre admissible.<br />
<br />
Le bail commercial est renouvel&eacute; d&egrave;s lors que la notification est parvenue au locataire et sa dur&eacute;e s&rsquo;&eacute;tend sur 9 ans.&nbsp;Le renouvellement du bail, fait logiquement perdre au locataire tout droit &agrave; une &eacute;ventuelle indemnit&eacute; d&rsquo;&eacute;viction.<br />
<br />
&gt; &Agrave; lire aussi&nbsp;: <a href="https://immobilier.jll.fr/blog/article/bail-professionnel-bail-commercial-bail-mixte-comment-les-distinguer">Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : comment les distinguer ?</a><br />
<br />
En cas de conflit lors du refus de renouvellement de bail, il convient de faire appel aux services d&rsquo;un avocat comp&eacute;tent dans ce type de litige afin d&rsquo;obtenir des conseils avis&eacute;s quant aux d&eacute;marches &agrave; entreprendre.

Le droit de repentir du bailleur : définition et conditions d’application

Qu’est-ce que le droit de repentir du bailleur&nbsp;? Comment le bailleur peut-il le faire valoir et sous quelles conditions&nbsp;? Comment le notifier&nbsp;? - JLL

En cas de non renouvellement du bail commercial, le bailleur est souvent tenu de payer une indemnit&eacute; d&rsquo;&eacute;viction afin de couvrir le pr&eacute;judice caus&eacute; au locataire.
<br />
Il arrive parfois que l&rsquo;indemnit&eacute; propos&eacute;e soit jug&eacute;e insuffisante par le locataire, qui engage alors une action en justice. Cette derni&egrave;re peut aboutir sur une condamnation du bailleur &agrave; payer un montant plus important, poussant celui-ci &agrave; faire valoir son droit de repentir.&nbsp;

Le droit de repentir du bailleur | JLL

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<h2>Conditions de la location-gérance</h2>
La <strong>location-gérance</strong> est encadrée par un certain nombre de règles, s’adressant aux locataires gérants et aux propriétaires de fonds.
<br><br><h3>Le locataire gérant</h3>
Tout locataire gérant doit prouver sa capacité à exercer le métier de commerçant. Sa position doit être compatible avec cette fonction et il ne doit pas faire l’objet d’une interdiction, être fonctionnaire ou encore avoir reçu une condamnation pénale.<br><br>

En acceptant la location-gérance, le locataire-gérant consent à exercer son activité à ses risques et périls&nbsp;; attention donc à la contraction d’éventuelles dettes car au-delà d’une période de 6 mois, le bailleur n’est plus responsable solidaire des dettes accumulées.<br><br>

Pour ce qui est des formalités, le locataire gérant devra obligatoirement s’immatriculer auprès du Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou auprès du répertoire des métiers.<br><br>

Il s’engage enfin en utilisant le bien, à ne pas changer sa destination sans autorisation et à payer une redevance.
<br><br><h3>Le propriétaire du fonds</h3>
Le propriétaire du fonds ne peut normalement octroyer le droit de jouissance du bien au locataire-gérant que s’il a exploité le fonds durant deux ans minimum. L’article L144-5 du Code du commerce prévoit cependant quelques exceptions pour&nbsp;:
<ul>
	<li>le conjoint attributaire du fonds à la suite d’une dissolution du régime matrimoniale ou d’un partage s’il a participé à l’exploitation pendant 2 ans minimum&nbsp;;</li>
	<li>les héritiers d’un commerçant décédé&nbsp;;</li>
	<li>les cas de maladie&nbsp;; dans ces cas-là la décision de réduction ou d’annulation de la période minimum revient à un juge.</li>
</ul>

<i>Bon à savoir </i>

Si le fonds est géré par un bail commercial, le détenteur du bail doit obligatoirement demander l’autorisation au propriétaire avant de mettre en place un dispositif de location gérance.<br><br>

&gt; À lire aussi&nbsp;: <a href='https://immobilier.jll.fr/blog/article/bail-professionnel-bail-commercial-bail-mixte-comment-les-distinguer'>Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : comment les distinguer ?</a>
<br><br><h3>Contrat de location-gérance&nbsp;: les règles à respecter</h3>
L’établissement d’un <strong>contrat de location-gérance</strong>, par un avocat ou un notaire, est obligatoire. Il doit être signé par les deux parties et indiquer un certain nombre d’informations.<br><br>
<ul>
	<li>Les informations relatives aux différentes parties concernées par le contrat de location-gérance (identité, domiciliation, etc.).</li>
	<li>Le montant de la redevance due par le locataire gérant&nbsp;: il est établi librement par les deux parties et peut être fixe ou lié aux bénéfices ou au chiffre d’affaires.</li>
	<li>Le montant de l’éventuel dépôt de garantie. Il sera restitué au locataire-gérant à la fin du contrat si aucun problème n’est survenu lors de l’exploitation du fonds.</li>
	<li>Les modalités de paiement de la redevance&nbsp;: le paiement peut être mensuel, ou trimestriel, selon les préférences du propriétaire et du locataire.</li>
	<li>La durée du contrat&nbsp;: cette dernière est souvent relativement courte (un an en moyenne) et peut faire l’objet d’une tacite reconduction&nbsp;;</li>
	<li>Les conditions de résiliation&nbsp;: dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, l’une des deux parties peut donner congé de manière unilatérale, tandis que pour un contrat à durée déterminée, un commun accord est nécessaire.</li>
	<li>Les obligations du propriétaire&nbsp;: il doit s’engager à fournir un fonds répondant aux normes d’hygiène et de sécurité en vigueur, à part si le locataire-gérant a accepté le fonds en l’état.</li>
	<li>Les obligations du locataire gérant&nbsp;: le <strong>contrat de location gérance</strong> engage le locataire gérant à exercer une activité conforme à la destination du fonds. Son activité doit être menée dans le respect de la réglementation en vigueur et elle ne doit pas entraîner une baisse de valeur du fonds.</li>
</ul>
&nbsp;

Il incombe également au locataire gérant d’entretenir le fonds, c’est à dire de remplacer le matériel hors d’usage et d’effectuer les réparations nécessaires.<br><br>

Des clauses spécifiques sont également souvent intégrées au contrat de location-gérance. Clause de non-rétablissement (le locataire gérant s’engage à ne pas entreprendre d’activités concurrentes à l’entreprise cédée durant une certaine période et au sein d’une certaine zone géographique), restitution en nature du fonds loué, promesse unilatérale de vendre le fonds au locataire-gérant&nbsp;: les clauses peuvent prendre plusieurs formes. Il convient de demander conseil à un avocat ou un notaire afin de s’assurer de la bonne conformité du contrat de location gérance.<br><br>

On notera enfin qu’un avis doit être publié dans un journal d’annonce légale 15 jours maximum après la signature du contrat de location gérance.<br><br>

&gt; À lire aussi : <a href='https://immobilier.jll.fr/blog/article/contrat-de-location-gerance-avantages-et-inconvenients'>Contrat de location-gérance : avantages et inconvénients</a><br><br><br>

JLL vous informe…<br>

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La location-gérance pour un bail commercial : définition, modalités et contrat

Quelles sont les conditions à respecter pour la mise en place d’un contrat de location gérance ? Quelles sont les règles pour les différentes parties ? - JLL

Aussi appelée «&nbsp;gérance libre&nbsp;», la location-gérance permet à un propriétaire de fonds de commerce d’octroyer à un tiers, le locataire-gérant, le droit d’utiliser son fonds de manière temporaire. En contrepartie de son droit d’utilisation, le locataire-gérant verse une compensation financière au propriétaire.
<br>Quelles sont les conditions à respecter pour la mise en place d’un contrat de location-gérance&nbsp;? Quelles sont les règles à prendre en compte pour les différentes parties&nbsp;?

Location gérance : définition, modalités, contrat | JLL

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<h2>Agent immobilier&nbsp;: quel statut juridique&nbsp;?</h2>
<strong>L&rsquo;agent immobilier</strong> peut exercer sa profession dans le cadre d&rsquo;une entreprise individuelle, d&rsquo;une soci&eacute;t&eacute; ou d&rsquo;une association loi 1901, mais pas dans le cadre d&rsquo;un statut d&rsquo;autoentrepreneur. Il doit par ailleurs disposer d&rsquo;une carte professionnelle num&eacute;rot&eacute;e pour que son <strong>statut d&rsquo;agent immobilier</strong> soit l&eacute;gal.<br />
<br />
L&rsquo;agent doit &eacute;galement souscrire une garantie financi&egrave;re aupr&egrave;s, au choix&nbsp;:<br />
<ul>
    <li>d&rsquo;un organisme bancaire,</li>
    <li>d&rsquo;une compagnie d&rsquo;assurance,</li>
    <li>d&rsquo;une organisation professionnelle,</li>
    <li>d&rsquo;un &eacute;tablissement de cr&eacute;dit,</li>
    <li>ou de la Caisse des d&eacute;p&ocirc;ts.</li>
</ul>
Cette d&eacute;marche est obligatoire pour les professionnels qui d&eacute;tiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients, comme par exemple des d&eacute;p&ocirc;ts de garantie. Cependant, les agents immobiliers qui d&eacute;clarent ne d&eacute;tenir aucun fonds ne sont pas tenus de justifier de cette garantie.<br />
<br />
Lorsqu&rsquo;il per&ccedil;oit de l&rsquo;argent de la part de ses clients, le <strong>statut de l&rsquo;agent immobilier</strong> exige qu&rsquo;il suive les proc&eacute;dures suivantes&nbsp;:<br />
<ul>
    <li>tenir un registre de chaque versement,</li>
    <li>&eacute;diter deux re&ccedil;us, l&rsquo;original destin&eacute; au client et un double qui doit &ecirc;tre conserv&eacute; dans le carnet de re&ccedil;us,</li>
    <li>verser ces fonds sur un compte d&eacute;di&eacute;.</li>
</ul>
&nbsp;
Le montant de la garantie financi&egrave;re doit &ecirc;tre sup&eacute;rieur ou &eacute;gal aux sommes dont l&rsquo;agent est redevable &agrave; tout moment. Elle est au minimum d&rsquo;un montant de 30 000&euro; pendant les deux premiers exercices, puis de 110 000&euro;. Si le professionnel exerce plusieurs activit&eacute;s immobili&egrave;res, la garantie doit permettre de couvrir chacune d&rsquo;entre elles.
<br />
<br />
<h2>Assurance et affichage</h2>
<strong>L&rsquo;assurance de l&rsquo;agent immobilier </strong>doit permettre de couvrir les cons&eacute;quences p&eacute;cuniaires de sa responsabilit&eacute; civile professionnelle. Un contrat doit &ecirc;tre souscrit&nbsp; pour chacun des &eacute;tablissements, succursales, agences ou bureaux o&ugrave; le professionnel exerce son activit&eacute;. La limite de garantie est d&rsquo;un montant minimal de 76 224,51&euro; par an par assur&eacute;. Les franchises ne peuvent quant &agrave; elle pas exc&eacute;der 10% des indemnit&eacute;s &agrave; payer.<br />
<br />
En mati&egrave;re d&rsquo;affichage, l&rsquo;agent immobilier doit faire appara&icirc;tre de mani&egrave;re visible par sa client&egrave;le&nbsp;:<br />
<ul>
    <li>son num&eacute;ro de carte professionnelle,</li>
    <li>toute mention relative &agrave; la perception de fonds ou non,</li>
    <li>le montant de la garantie financi&egrave;re, la d&eacute;nomination et les coordonn&eacute;es du garant,</li>
    <li>les tarifs de ses prestations et leur mode de calcul, toutes taxes comprises.</li>
</ul>
&nbsp;
Quand ces tarifs sont fix&eacute;s proportionnellement &agrave; la valeur du bien ou au prix du loyer, l&rsquo;affichage doit alors mentionner les pourcentages appliqu&eacute;s ainsi que tous les &eacute;l&eacute;ments relatifs &agrave; ces pourcentages.
<br />
<br />
<h2>Le mandat de l&rsquo;agent immobilier</h2>
Le <strong>mandat de l&rsquo;agent immobilier</strong> est un document obligatoire. Il s&rsquo;agit d&rsquo;un document &eacute;crit l&rsquo;autorisant &agrave; n&eacute;gocier ou &agrave; s&rsquo;engager pour le compte d&rsquo;un client, propri&eacute;taire ou bailleur, appel&eacute; &laquo;&nbsp;mandant&nbsp;&raquo;. Sans mandat, la transaction op&eacute;r&eacute;e est consid&eacute;r&eacute;e comme non avenue. Un original du document doit &ecirc;tre d&eacute;livr&eacute; au client lors de la signature, mentionnant le num&eacute;ro de la carte professionnelle de l&rsquo;agent et si besoin le nom et la qualit&eacute; du collaborateur qui est intervenu dans la conclusion du contrat.
<br />
<br />
<h3>Mandat exclusif, mandat simple</h3>
Si le mandat est exclusif, la n&eacute;gociation est accord&eacute;e &agrave; un seul professionnel&nbsp;; le caract&egrave;re exclusif du <strong>mandat de l&rsquo;agent immobilier</strong> doit alors appara&icirc;tre clairement. S&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un mandat simple, le mandant a le droit de confier le contrat &agrave; d&rsquo;autres agents du secteur et peut m&ecirc;me s&rsquo;occuper lui m&ecirc;me de trouver un &eacute;ventuel acqu&eacute;reur pour son bien, en publiant une annonce par exemple. Lorsque le mandant signe plusieurs mandats non exclusifs avec plusieurs agences, seul l&rsquo;agent qui conclue l&rsquo;op&eacute;ration a droit &agrave; la commission.<br />
<br />
&gt; &Agrave; lire aussi&nbsp;: <a href="https://immobilier.jll.fr/blog/article/rediger-une-petite-annonce-immobiliere-comment-sy-prendre">r&eacute;diger une petite annonce immobili&egrave;re&nbsp;: comment s&rsquo;y prendre&nbsp;?&nbsp;</a>
<br />
<br />
<h3>Teneur du mandat</h3>
Pour &ecirc;tre valide, le mandat doit obligatoirement comporter&nbsp;:<br />
<ul>
    <li>sa p&eacute;riode de validit&eacute;, qui s&rsquo;&eacute;tablit g&eacute;n&eacute;ralement &agrave; 3 mois,</li>
    <li>son objet, notamment les r&eacute;f&eacute;rences du bien concern&eacute;,</li>
    <li>les pouvoirs accord&eacute;s &agrave; l&rsquo;<strong>agent immobilier</strong>,</li>
    <li>le num&eacute;ro d&rsquo;enregistrement dans le registre des mandats,</li>
    <li>les modalit&eacute;s de r&eacute;mun&eacute;ration de l&rsquo;agent immobilier, la partie responsable du paiement (acheteur ou acqu&eacute;reur) ou les conditions de partage des frais si c&rsquo;est le cas entre les deux parties.</li>
</ul>
En cas d&rsquo;avenant au mandat, si le prix de vente doit &ecirc;tre modifi&eacute; par exemple, une trace &eacute;crite doit &ecirc;tre &eacute;dit&eacute;e.
<br />
<br />
<h2>Les missions de l&rsquo;agent immobilier</h2>
L&rsquo;<strong>agent immobilier</strong> a la responsabilit&eacute; de s&rsquo;assurer que les personnes d&eacute;sirant vendre un bien sont les d&eacute;tenteurs du titre de propri&eacute;t&eacute;. En cas d&rsquo;indivision, chaque propri&eacute;taire doit donner son accord pour vendre le bien.<br />
<br />
L&rsquo;agent doit syst&eacute;matiquement v&eacute;rifier la surface du bien, l&rsquo;existence d&rsquo;&eacute;ventuelles servitudes et la validit&eacute; des diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, bilan &eacute;nerg&eacute;tique, termites, d&eacute;g&acirc;ts naturels...). Il doit &eacute;galement s&rsquo;assurer de la solvabilit&eacute; des &eacute;ventuels acqu&eacute;reurs.<br />
<br />
Son r&ocirc;le de conseiller s&rsquo;&eacute;tend aussi bien au vendeur qui l&rsquo;a mandat&eacute; qu&rsquo;&agrave; l&rsquo;acqu&eacute;reur. Enfin, l&rsquo;agent immobilier a l&rsquo;interdiction d&rsquo;acheter lui-m&ecirc;me les biens qu&rsquo;on lui confie &agrave; la vente.<br />
<br />
<br />
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Agent immobilier : statut, assurance et obligations de son mandat

L&rsquo;agent immobilier joue un r&ocirc;le essentiel au moment de louer, de vendre, d&rsquo;acheter un bien immobilier&nbsp;; il a &eacute;galement un r&ocirc;le de conseiller et doit ainsi se montrer objectif, conna&icirc;tre les biens qui lui sont confi&eacute;s et le march&eacute; immobilier du secteur dont il s&rsquo;occupe.
<br />
Quel est le statut juridique de l&rsquo;agent immobilier&nbsp;? Quelle assurance doit-il souscrire&nbsp;? Quelles sont les conditions et les obligations de son mandat&nbsp;?

Agent immobilier : statut, assurance et mandat | JLL

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<h2>Changement de destination d&rsquo;un bail commercial&nbsp;: quand est-ce n&eacute;cessaire&nbsp;?</h2>
Un local peut avoir plusieurs destinations, toutes &eacute;nonc&eacute;es par le Plan Local d&rsquo;Urbanisme (PLU) de la commune o&ugrave; il se situe :
<ul>
    <li>habitation,</li>
    <li>h&eacute;bergement h&ocirc;telier,</li>
    <li>commerces,</li>
    <li>artisanat,</li>
    <li>bureaux,</li>
    <li>industrie,</li>
    <li>entrep&ocirc;ts,</li>
    <li>CINASPIC (Constructions et Installations N&eacute;cessaires Aux Services Public ou d&rsquo;Int&eacute;r&ecirc;t Collectif, comme les cr&egrave;ches, les &eacute;coles, les h&ocirc;pitaux ou les &eacute;tablissements judiciaires, par exemple).</li>
</ul>
Chacune de ces destinations autorise un nombre d&rsquo;activit&eacute;s bien pr&eacute;cises, d&eacute;finies dans le PLU. On parle de <strong>changement de destination du bail commercial</strong> lorsqu&rsquo;un local passe d&rsquo;un usage &agrave; un autre. Concr&egrave;tement, si une boulangerie (artisanat) est transform&eacute;e en agence de communication (bureaux), il s&rsquo;agit d&rsquo;un changement de destination. Par contre, si un cabinet d&rsquo;architecte est transform&eacute; en agence de design, la destination reste la m&ecirc;me&nbsp;: il s&rsquo;agit de bureaux dans les deux cas.
<br />
<br />
<h2>D&eacute;sp&eacute;cialisation d&rsquo;un bail commercial&nbsp;: les diff&eacute;rents cas de figure</h2>
Le changement de destination des locaux, aussi appel&eacute; <strong>d&eacute;sp&eacute;cialisation du bail commercial</strong>, peut &ecirc;tre partiel s&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un compl&eacute;ment d&rsquo;activit&eacute;, ou total dans le cas d&rsquo;un changement d&rsquo;usage.
<br />
<br />
<h3>D&eacute;sp&eacute;cialisation partielle ou restreinte</h3>
Elle intervient lors de la mise en place d&rsquo;une activit&eacute; compl&eacute;mentaire &agrave; l&rsquo;activit&eacute; d&eacute;j&agrave; existante. Par exemple, l&rsquo;activit&eacute; de traiteur pour un restaurant est consid&eacute;r&eacute;e comme une activit&eacute; connexe et n&eacute;cessite un <strong>changement de destination</strong> partielle.<br />
<br />
Avant toute d&eacute;marche, le locataire doit mentionner son projet au bailleur par acte d&rsquo;huissier. Celui-ci peut refuser uniquement si la nouvelle activit&eacute; n&rsquo;est pas compl&eacute;mentaire &agrave; celle indiqu&eacute;e pr&eacute;c&eacute;demment sur le bail. En cas de d&eacute;saccord, le locataire peut saisir le Tribunal de Grande Instance&nbsp;: ce sera alors au juge de d&eacute;finir si la nouvelle activit&eacute; est compl&eacute;mentaire &agrave; la pr&eacute;c&eacute;dente ou non.<br />
<br />
Le locataire a le droit de renoncer &agrave; sa demande de d&eacute;sp&eacute;cialisation, du d&eacute;but de la proc&eacute;dure et jusqu&rsquo;&agrave; 15 jours apr&egrave;s le verdict. Il doit alors notifier son bailleur par acte d&rsquo;huissier, et financer tous les frais d&rsquo;instance engag&eacute;s.
<br />
<br />
<h3>D&eacute;sp&eacute;cialisation totale ou pl&eacute;ni&egrave;re</h3>
La d&eacute;sp&eacute;cialisation totale est obligatoire en cas de changement d&rsquo;activit&eacute;, si la nouvelle activit&eacute; est sans lien avec celle mentionn&eacute;e dans le bail. Cette proc&eacute;dure doit r&eacute;pondre &agrave; plusieurs crit&egrave;res&nbsp;:<br />
<br />
<ul>
    <li>le locataire doit &ecirc;tre dans la n&eacute;cessit&eacute; &eacute;conomique de changer d&rsquo;activit&eacute;, pour des raisons financi&egrave;res ou de sant&eacute; par exemple,</li>
    <li>le changement d&rsquo;activit&eacute; est n&eacute;cessaire &agrave; la rentabilit&eacute; de l&rsquo;exploitation&nbsp;; il doit aussi apporter au consommateur un service dont il ne b&eacute;n&eacute;ficiait pas ou peu auparavant,</li>
    <li>la nouvelle activit&eacute; doit &ecirc;tre compatible avec la situation de l&rsquo;immeuble et ne pas entra&icirc;ner de nuisances pour les riverains.</li>
</ul>
&nbsp;
La <strong>d&eacute;sp&eacute;cialisation du bail commercial</strong> doit &ecirc;tre signifi&eacute;e par le&nbsp;locataire &agrave; son bailleur et aux cr&eacute;anciers inscrits sur le fonds de commerce par acte d&rsquo;huissier. Le bailleur peut s&rsquo;opposer au changement d&rsquo;activit&eacute;&nbsp;:<br />
<br />
<ul>
    <li>en cas de motif grave et l&eacute;gitime,</li>
    <li>en raison d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;ts personnels ou de droits concurrents &agrave; des tiers,</li>
    <li>en exer&ccedil;ant son droit de reprise (non-renouvellement du bail, travaux de r&eacute;novation).</li>
</ul>
&nbsp;
S&rsquo;il accepte, le bailleur a un mois pour informer ses autres locataires, envers qui il s&rsquo;est engag&eacute; &agrave; ne pas mener une activit&eacute; identique &agrave; celle qui va &ecirc;tre pratiqu&eacute;e.
<br />
<br />
<h3>Cession de d&eacute;sp&eacute;cialisation&nbsp;: retraite ou invalidit&eacute;</h3>
En cas de d&eacute;part &agrave; la retraite ou d&rsquo;invalidit&eacute; du locataire l&rsquo;emp&ecirc;chant de mener &agrave; bien son activit&eacute;, celui-ci peut choisir de c&eacute;der le bail avec changement d&rsquo;activit&eacute;. Comme dans les autres cas de <strong>changement de destination d&rsquo;un bail commercial</strong>, la nouvelle activit&eacute; doit &ecirc;tre compatible avec son environnement et son voisinage&nbsp;; le bailleur et les cr&eacute;anciers doivent aussi &ecirc;tre inform&eacute;s de la nature de l&rsquo;activit&eacute; future et du prix de cession des locaux. Le bailleur peut alors accepter la d&eacute;sp&eacute;cialisation, racheter le bail ou saisir le TGI pour refus de changement.
<br />
<br />
<h2>Modifications possibles du loyer</h2>
Le <strong>changement de destination</strong> des locaux peut entra&icirc;ner le versement au bailleur d&rsquo;une indemnit&eacute; de d&eacute;sp&eacute;cialisation, pour compenser un &eacute;ventuel pr&eacute;judice (accroissement des charges, diminution des loyers des autres locataires en raison des nuisances olfactives ou sonores g&eacute;n&eacute;r&eacute;es par la nouvelle activit&eacute;, etc.). Le bailleur peut aussi demander la modification du loyer des locaux.<br />
<br />
Attention cependant&nbsp;: en cas de changement d&rsquo;usage des locaux, le propri&eacute;taire est oblig&eacute; d&rsquo;effectuer une d&eacute;claration pour r&eacute;vision de leur valeur locative aupr&egrave;s des services des imp&ocirc;ts.<br />
<br />
&gt; A lire aussi :&nbsp;<a href="https://immobilier.jll.fr/blog/article/comment-estimer-son-bien-immobilier">Estimer son bien immobilier : quelle est la valeur de ses bureaux ? </a>
<br />
<br />
<br />
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La déspécialisation, changement de destination d’un bail commercial

Comment effectuer le changement de destination d’un bail, et quels sont les avantages de la déspécialisation d’un bail commercial&nbsp;? - JLL

L&rsquo;activit&eacute; &agrave; laquelle un local commercial est destin&eacute; doit &ecirc;tre explicitement mentionn&eacute;e dans le bail. L&rsquo;occupant ne peut alors utiliser les lieux que pour exercer cette activit&eacute; bien pr&eacute;cise. S&rsquo;il souhaite changer d&rsquo;activit&eacute;, &eacute;tendre l&rsquo;usage de ses locaux &agrave; d&rsquo;autres activit&eacute;s ou revendre son bien, il doit proc&eacute;der au changement de destination de son bail, aussi appel&eacute; &laquo;&nbsp;d&eacute;sp&eacute;cialisation du bail commercial&nbsp;&raquo;.
<br />
Dans quel cas cette proc&eacute;dure doit-elle &ecirc;tre engag&eacute;e, et quelles sont les d&eacute;marches &agrave; effectuer ?

Déspécialisation : changement de destination d’un bail | JLL

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<h2>Fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé&nbsp;et plafonnement : que dit la législation&nbsp;?</h2>
Le loyer d’un bail commercial renouvelé doit en principe être fixé en fonction de la valeur locative des locaux professionnels considérés.<br>
Dans la pratique, une règle de plafonnement des loyers est cependant souvent appliquée. Cette dernière prévoit que la valeur du loyer ne peut excéder la variation de l’<a href='http://www.insee.fr/fr/bases-de-donnees/bsweb/serie.asp?idbank=000008630'>indice trimestriel du coût de la construction (ICC)</a> depuis la fixation initiale du loyer expiré.<br>
Dans certains cas, c’est l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui est pris en compte pour définir le loyer lors du renouvellement du bail.
<br><br>
&gt; À lire aussi&nbsp;: <a href='https://immobilier.jll.fr/blog/article/revision-du-loyer-comment-fonctionne-la-clause-d-indexation'>Révision du loyer : comment fonctionne la clause d’indexation ?</a>
<br><br><h2>Déplafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé&nbsp;: les conditions</h2>
Dans certains cas précis, le bailleur peut exceptionnellement opérer un <strong>déplafonnement du loyer</strong> du bail commercial et ajuster sa valeur.<br><br>
<ul>
	<li>La modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative</li>
</ul>
Il s’agit du principal motif permettant le <strong>déplafonnement du loyer d’un bail commercial</strong>. La notion d’éléments constitutifs de la valeur locative désigne tout ce qui permet d’établir la valeur des locaux professionnels. Surface, état des locaux, nature de l’activité exercée au sein des locaux, évolution des prix pratiqués dans le voisinage, autorisation par le bailleur d’un changement d’activité, modification de la surface, évolution des obligations des parties, notamment en ce qui concerne les charges ou l’augmentation de l’impôt foncier&nbsp;: de nombreux éléments peuvent être pris et en compte et qualifiés de notables.
<br><br>
<i>Bon à savoir&nbsp;:
</i>Le locataire, comme le bailleur, peut invoquer le motif de modification notable s’il souhaite déplafonner le loyer, notamment à la baisse. C’est par exemple le cas si c’est à lui que revient la charge du remboursement de la taxe foncière et que celle-ci a augmenté ou qu’il a entrepris d’importants travaux d’entretien.<br><br>
<ul>
	<li>La durée du bail excède 9 ans</li>
</ul>
Le déplafonnement du loyer peut également être possible lorsque le bail expiré avait été signé pour une durée supérieure à 9 ans.
<br><br>
<a href='http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;idArticle=LEGIARTI000006221960&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid'>L’article L145-34 du Code du Commerce</a> indique qu’un ajustement est aussi possible lorsque le bail s’est étendu sur plus de 12 ans, par le biais d’un renouvellement tacite.
<br><br>
&gt; À lire aussi : <a title='La déspécialisation, changement de destination d’un bail commercial' href='https://immobilier.jll.fr/blog/article/la-despecialisation-changement-de-destination-dun-bail-commercial'>La déspécialisation, changement de destination d’un bail commercial</a>
<br><br><h2>Les exceptions au plafonnement de loyers</h2>
Certains types de bail sont par défaut éligibles à un déplafonnement du loyer.<br><br>
<ul>
	<li>Les locaux sont destinés à un usage exclusif de bureaux</li>
</ul>
En cas de <strong>renouvellement de bail</strong>, le loyer est fixé en fonction de sa valeur locative.<br><br>
<ul>
	<li>Le bail concerne un terrain nu</li>
</ul>
Le loyer doit par conséquent être fixé en fonction de la valeur réelle du terrain et n’est pas soumis au plafonnement.<br><br>
<ul>
	<li>Le bail commercial expiré porte sur des locaux monovalents</li>
</ul>
Des locaux monovalent ne peuvent être utilisés qu’à une seule fin en raison de leur configuration particulière et leur destination ne peut être modifiée qu’à l’issue de lourds et généralement coûteux travaux d’adaptation. C’est par exemple le cas des cliniques, des garages, des hôtels, des salles de spectacles, etc.
<br><br>
En cas de <strong>renouvellement d’un bail</strong>, le loyer doit être fixé en fonction des prix pratiqués dans le secteur d’activité concerné.<br><br>
<ul>
	<li>Le bail contient une clause spéciale</li>
</ul>
Le déplafonnement du loyer peut aussi être possible lorsque le bail signé par les deux partis contient une clause qui permet au bailleur et au locataire de fixer le loyer comme ils le souhaitent.
<br><br>
Il peut par exemple exister une clause de recette, qui permet de prendre en compte le pourcentage réalisé par le locataire dans les critères de définition du loyer.
<br><br>
<i>Bon à savoir&nbsp;:
</i>Toute demande de renouvellement doit être effectuée par le locataire, par le biais d’un acte d’huissier. Après réception, le bailleur doit notifier sa réponse par acte d’huissier également, qu’il refuse le renouvellement du bail ou qu’il l’accepte.

Déplafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé : principes et clauses

Quelles sont les différents cas permettant le déplafonnement du loyer d’un bail commercial&nbsp;renouvelé ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir - JLL

La fixation des loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, est encadrée par des règles de plafonnement. Cependant, il existe des exceptions à l’obligation du plafonnement de loyer en cas de renouvellement de bail commercial. Quelles sont les différents cas permettant le déplafonnement du loyer d’un bail commercial&nbsp;?

Déplafonnement du loyer d’un bail renouvelé | JLL

https://res.cloudinary.com/jll-global-olm-np/image/upload/olm3/cms/Blog/Article/deplafonnement-du-loyer-dun-bail-commercial-renouvele-principes-et-clauses-660x300.jpg

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Serviced Office

title="Prix"
unitLabel="/ m²"
metric="label"
[min]
[min.400]
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  value=400
[min.700]
  label="700 €"
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[min.1000]
  label="1 000 €"
  value=1000
[min.2000]
  label="2 000 €"
  value=2000
[min.3000]
  label="3 000 €"
  value=3000
[min.4000]
  label="4 000 €"
  value=4000
[min.5000]
  label="5 000 €"
  value=5000
[min.6000]
  label="6 000 €"
  value=6000
[min.7000]
  label="7 000 €"
  value=7000

[max]
[max.400]
  label="400 €"
  value=400
[max.700]
  label="700 €"
  value=700
[max.1000]
  label="1 000 €"
  value=1000
[max.2000]
  label="2 000 €"
  value=2000
[max.3000]
  label="3 000 €"
  value=3000
[max.4000]
  label="4 000 €"
  value=4000
[max.5000]
  label="5 000 €"
  value=5000
[max.6000]
  label="6 000 €"
  value=6000
[max.7000]
  label="7 000 €"
  value=7000



Sale - Office - Price

[features]
title = "Prestations"
[[features.options]]
label = "Accès à quai"
value = "hasDockAccess"
[[features.options]]
label = "Accès Plain Pied"
value = "hasGroundLevelAccess"
[[features.options]]
label = "Accueil"
value = "hasReception"
[[features.options]]
label = "Ascenseur"
value = "hasElevator"
[[features.options]]
label = "Climatisation"
value = "hasAirConditioning"
[[features.options]]
label = "Gardien"
value = "hasAllDaySecurity"
[[features.options]]
label = "Monte charge"
value = "hasIndustrialElevator"
[[features.options]]
label = "Pont roulant"
value = "hasCrane"
[[features.options]]
label = "Restaurant d'entreprise"
value = "hasCanteen"

[energyRatings]
title = "Diagnostic de Performance Energétique (en kwh/m²/an)"
[[energyRatings.options]]
value = "Pending"
label = "Inclure les locaux sans DPE"
[[energyRatings.options]]
value = "A"
label = "A - Moins de 50"
[[energyRatings.options]]
value = "B"
label = "B - De 51 à 90"
[[energyRatings.options]]
value = "C"
label = "C - De 91 à 150"
[[energyRatings.options]]
value = "D"
label = "D - De 151 à 230"
[[energyRatings.options]]
value = "E"
label = "E - De 231 à 330"
[[energyRatings.options]]
value = "F"
label = "F - De 331 à 450"
[[energyRatings.options]]
value = "G"
label = "G - De 451 à 590"
[[energyRatings.options]]
value = "H"
label = "H - De 591 à 750"
[[energyRatings.options]]
value = "I"
label = "I - Plus de 750"

Default - Office - Additional Filters

title="Surface"

[[metric]]
key = "meters"
tabLabel = "Surface m²"
unitLabel= "m²"

[min]
[min.50]  
meters="50"
value=50
[min.100]  
meters="100"
value=100
[min.150]  
meters="150"
value=150
[min.250]
meters="250"
value=250
[min.500]
meters="500"
value=500
[min.750]
meters="750"
value=750
[min.1000]
meters="1 000"
value=1000
[min.2000]
meters="2 000"
value=2000
[min.5000]
meters="5 000"
desks="500"
value=5000
[min.10000]
meters="10 000"
value=10000
[min.20000]
meters="20 000"
value=20000
[min.50000]
meters="50 000"
value=50000


[max]
[max.50]  
meters="50"
value=50
[max.100]  
meters="100"
value=100
[max.150]  
meters="150"
value=150
[max.250]
meters="250"
value=250
[max.500]
meters="500"
desks="50"
value=500
[max.750]
meters="750"
value=750
[max.1000]
meters="1 000"
value=1000
[max.2000]
meters="2 000"
desks="200"
value=2000
[max.5000]
meters="5 000"
desks="500"
value=5000
[max.10000]
meters="10 000"
value=10000
[max.20000]
meters="20 000"
value=20000
[max.50000]
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value=50000


Default - Retail - Surface

Default - Industrial - Surface

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unitLabel="/ m²"
metric="label"
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  value=75
[min.100]
  label="100 €"
  value=100
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  label="150 €"
  value=150
[min.200]
  label="200 €"
  value=200
[min.250]
  label="250 €"
  value=250
[min.300]
  label="300 €"
  value=300
[min.350]
  label="350 €"
  value=350
[min.400]
  label="400 €"
  value=400
[min.450]
  label="450 €"
  value=450
[min.500]
  label="500 €"
  value=500
[min.550]
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  value=550
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[min.650]
  label="650 €"
  value=650
[min.700]
  label="700 €"
  value=700
[min.750]
  label="750 €"
  value=750
[min.800]
  label="800 €"
  value=800
[min.850]
  label="850 €"
  value=850
[min.900]
  label="900 €"
  value=900

[max]
[max.75]
  label="75 €"
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  label="100 €"
  value=100
[max.150]
  label="150 €"
  value=150
[max.200]
  label="200 €"
  value=200
[max.250]
  label="250 €"
  value=250
[max.300]
  label="300 €"
  value=300
[max.350]
  label="350 €"
  value=350
[max.400]
  label="400 €"
  value=400
[max.450]
  label="450 €"
  value=450
[max.500]
  label="500 €"
  value=500
[max.550]
  label="550 €"
  value=550
[max.600]
  label="600 €"
  value=600
[max.650]
  label="650 €"
  value=650
[max.700]
  label="700 €"
  value=700
[max.750]
  label="750 €"
  value=750
[max.800]
  label="800 €"
  value=800
[max.850]
  label="850 €"
  value=850
[max.900]
  label="900 €"
  value=900


Rent - Default - Price

title="Surface"
[[metric]]
key = "metres"
tabLabel = "Surface m²"
unitLabel= "m²"

[min]
[min.50]  
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   value=1
[min.100]  
metres=100
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[min.150]  
metres=150
  value=100
[min.250]
  metres=250
  value=150
[min.500]
  metres=500
  value=400
[min.750]
  metres=750
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[min.1000]
  metres=1000
   value=800
[min.2000]
  metres=2000
  value=1800
[min.5000]
  metres=5000
  desks=500
  value=4800
[min.10000]
  metres=10000
  value=9800
[min.20000]
  metres=20000
  value=19800
[min.50000]
  metres="+50000"
  value=49800


[max]
[max.50]  
metres="<50"
   value=100
[max.100]  
metres=100
   value=150
[max.150]  
metres=150
   value=250
[max.250]
  metres=250
   value=350
[max.500]
  metres=500
  desks=50
  value=600
[max.750]
  metres=750
   value=850
[max.1000]
  metres=1000
    value=1200
[max.2000]
  metres=2000
  desks=200
  value=2700
[max.5000]
  metres=5000
  desks=500
  value=5200
[max.10000]
  metres=10000
    value=10200
[max.20000]
  metres=20000
   value=20200
[max.50000]
  metres="+50000"
  value=200000


Default - Warehouse - Surface

[features]
title = "Prestations"
[[features.options]]
label = "Accès à quai"
value = "hasDockAccess"
[[features.options]]
label = "Accès Plain Pied"
value = "hasGroundLevelAccess"
[[features.options]]
label = "Ascenseur"
value = "hasElevator"
[[features.options]]
label = "Climatisation"
value = "hasAirConditioning"
[[features.options]]
label = "Gardien"
value = "hasAllDaySecurity"
[[features.options]]
label = "Monte charge"
value = "hasIndustrialElevator"
[[features.options]]
label = "Parking"
value = "hasParking"
[[features.options]]
label = "Restaurant d'entreprise"
value = "hasCanteen"
[[features.options]]
label="License IV"
value="hasLicense"
[[features.options]]
label="Terrasse"
value="hasTerrace"
[[features.options]]
label="Pop up store"
value="hasPopupStore"
[[features.options]]
label="Gaine d’extraction"
value="hasExtractionDuct"


[energyRatings]
title = "Diagnostic de Performance Energétique (en kwh/m²/an)"
[[energyRatings.options]]
value = "Pending"
label = "Inclure les locaux sans DPE"
[[energyRatings.options]]
value = "A"
label = "A - Moins de 50"
[[energyRatings.options]]
value = "B"
label = "B - De 51 à 90"
[[energyRatings.options]]
value = "C"
label = "C - De 91 à 150"
[[energyRatings.options]]
value = "D"
label = "D - De 151 à 230"
[[energyRatings.options]]
value = "E"
label = "E - De 231 à 330"
[[energyRatings.options]]
value = "F"
label = "F - De 331 à 450"
[[energyRatings.options]]
value = "G"
label = "G - De 451 à 590"
[[energyRatings.options]]
value = "H"
label = "H - De 591 à 750"
[[energyRatings.options]]
value = "I"
label = "I - Plus de 750"

Default - Retail - Additional Filters

[features]
title = "Prestations"
[[features.options]]
label = "Accès à quai"
value = "hasDockAccess"
[[features.options]]
label = "Accès Plain Pied"
value = "hasGroundLevelAccess"
[[features.options]]
label = "Accueil"
value = "hasReception"
[[features.options]]
label = "Ascenseur"
value = "hasElevator"
[[features.options]]
label = "Branchement fer"
value = "hasIronConnection"
[[features.options]]
label = "Climatisation"
value = "hasAirConditioning"
[[features.options]]
label = "Embranchable"
value = "isBranchable"
[[features.options]]
label = "Gardien"
value = "hasAllDaySecurity"
[[features.options]]
label = "Monte charge"
value = "hasIndustrialElevator"
[[features.options]]
label = "Parking"
value = "hasParking"
[[features.options]]
label = "Pont roulant"
value = "hasCrane"
[[features.options]]
label = "Restaurant d'entreprise"
value = "hasCanteen"
[[features.options]]
label = "DPE"
value = "hasDPE"


[energyRatings]
title = "Diagnostic de Performance Energétique (en kwh/m²/an)"

[[energyRatings.options]]
value = "Pending"
label = "Inclure les locaux sans DPE"

[[energyRatings.options]]
value = "A"
label = "A - Moins de 50"

[[energyRatings.options]]
value = "B"
label = "B - De 51 à 90"

[[energyRatings.options]]
value = "C"
label = "C - De 91 à 150"

[[energyRatings.options]]
value = "D"
label = "D - De 151 à 230"

[[energyRatings.options]]
value = "E"
label = "E - De 231 à 330"

[[energyRatings.options]]
value = "F"
label = "F - De 331 à 450"

[[energyRatings.options]]
value = "G"
label = "G - De 451 à 590"

[[energyRatings.options]]
value = "H"
label = "H - De 591 à 750"

[[energyRatings.options]]
value = "I"
label = "I - Plus de 750"

Default - Warehouse - Additional Filters

title="Prix"
unitLabel="/ m²"
metric="label"

[min]
[min.75]
  label="75 €"
  value=75
[min.100]
  label="100 €"
  value=100
[min.150]
  label="150 €"
  value=150
[min.200]
  label="200 €"
  value=200
[min.250]
  label="250 €"
  value=250
[min.300]
  label="300 €"
  value=300
[min.350]
  label="350 €"
  value=350
[min.400]
  label="400 €"
  value=400
[min.450]
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  value=450
[min.500]
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  value=500
[min.550]
  label="550 €"
  value=550
[min.600]
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  value=600
[min.650]
  label="650 €"
  value=650
[min.700]
  label="700 €"
  value=700
[min.750]
  label="750 €"
  value=750
[min.800]
  label="800 €"
  value=800
[min.850]
  label="850 €"
  value=850
[min.900]
  label="900 €"
  value=900

[max]
[max.75]
  label="75 €"
  value=75
[max.100]
  label="100 €"
  value=100
[max.150]
  label="150 €"
  value=150
[max.200]
  label="200 €"
  value=200
[max.250]
  label="250 €"
  value=250
[max.300]
  label="300 €"
  value=300
[max.350]
  label="350 €"
  value=350
[max.400]
  label="400 €"
  value=400
[max.450]
  label="450 €"
  value=450
[max.500]
  label="500 €"
  value=500
[max.550]
  label="550 €"
  value=550
[max.600]
  label="600 €"
  value=600
[max.650]
  label="650 €"
  value=650
[max.700]
  label="700 €"
  value=700
[max.750]
  label="750 €"
  value=750
[max.800]
  label="800 €"
  value=800
[max.850]
  label="850 €"
  value=850
[max.900]
  label="900 €"
  value=900


Rent - Office - Price

title="Prix"
unitLabel="/ m²"
metric="label"
[min]
[min.400]
  label="400 €"
  value=400
[min.700]
  label="700 €"
  value=700
[min.1000]
  label="1 000 €"
  value=1000
[min.2000]
  label="2 000 €"
  value=2000
[min.3000]
  label="3 000 €"
  value=3000
[min.4000]
  label="4 000 €"
  value=4000
[min.5000]
  label="5 000 €"
  value=5000
[min.6000]
  label="6 000 €"
  value=6000
[min.7000]
  label="7 000 €"
  value=7000

[max]
[max.400]
  label="400 €"
  value=400
[max.700]
  label="700 €"
  value=700
[max.1000]
  label="1 000 €"
  value=1000
[max.2000]
  label="2 000 €"
  value=2000
[max.3000]
  label="3 000 €"
  value=3000
[max.4000]
  label="4 000 €"
  value=4000
[max.5000]
  label="5 000 €"
  value=5000
[max.6000]
  label="6 000 €"
  value=6000
[max.7000]
  label="7 000 €"
  value=7000


Sale - Default - Price

title="Surface"
disclaimer="Env. 10 m² = 1 poste"
[[metric]]
key = "metres"
tabLabel = "Surface m²"
unitLabel= "m²"
[[metric]]
key = "desks"
tabLabel = "Nb. Postes"
unitLabel= "postes"

[min]
[min.50]  
metres="<50"
  desks="<5"
  value=1
[min.100]  
metres=100
  desks=10
  value=50
[min.150]  
metres=150
  desks=15
  value=100
[min.250]
  metres=250
  desks=25
  value=150
[min.500]
  metres=500
  desks=50
  value=400
[min.750]
  metres=750
  desks=75
  value=650
[min.1000]
  metres=1000
  desks=100
  value=800
[min.2000]
  metres=2000
  desks=200
  value=1800
[min.5000]
  metres=5000
  desks=500
  value=4800
[min.10000]
  metres=10000
  desks=1000
  value=9800
[min.20000]
  metres=20000
  desks=2000
  value=19800
[min.50000]
  metres="+50000"
  desks="+5000"
  value=49800


[max]
[max.50]  
metres="<50"
  desks=5
  value=100
[max.100]  
metres=100
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