Agent immobilier : statut, assurance et obligations de son mandat

L’agent immobilier joue un rôle essentiel au moment de louer, de vendre, d’acheter un bien immobilier ; il a également un rôle de conseiller et doit ainsi se montrer objectif, connaître les biens qui lui sont confiés et le marché immobilier du secteur dont il s’occupe.
Quel est le statut juridique de l’agent immobilier ? Quelle assurance doit-il souscrire ? Quelles sont les conditions et les obligations de son mandat ?

Agent immobilier : quel statut juridique ?

L’agent immobilier peut exercer sa profession dans le cadre d’une entreprise individuelle, d’une société ou d’une association loi 1901, mais pas dans le cadre d’un statut d’autoentrepreneur. Il doit par ailleurs disposer d’une carte professionnelle numérotée pour que son statut d’agent immobilier soit légal.

L’agent doit également souscrire une garantie financière auprès, au choix :
  • d’un organisme bancaire,
  • d’une compagnie d’assurance,
  • d’une organisation professionnelle,
  • d’un établissement de crédit,
  • ou de la Caisse des dépôts.
Cette démarche est obligatoire pour les professionnels qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients, comme par exemple des dépôts de garantie. Cependant, les agents immobiliers qui déclarent ne détenir aucun fonds ne sont pas tenus de justifier de cette garantie.

Lorsqu’il perçoit de l’argent de la part de ses clients, le statut de l’agent immobilier exige qu’il suive les procédures suivantes :
  • tenir un registre de chaque versement,
  • éditer deux reçus, l’original destiné au client et un double qui doit être conservé dans le carnet de reçus,
  • verser ces fonds sur un compte dédié.
  Le montant de la garantie financière doit être supérieur ou égal aux sommes dont l’agent est redevable à tout moment. Elle est au minimum d’un montant de 30 000€ pendant les deux premiers exercices, puis de 110 000€. Si le professionnel exerce plusieurs activités immobilières, la garantie doit permettre de couvrir chacune d’entre elles.

Assurance et affichage

L’assurance de l’agent immobilier doit permettre de couvrir les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle. Un contrat doit être souscrit  pour chacun des établissements, succursales, agences ou bureaux où le professionnel exerce son activité. La limite de garantie est d’un montant minimal de 76 224,51€ par an par assuré. Les franchises ne peuvent quant à elle pas excéder 10% des indemnités à payer.

En matière d’affichage, l’agent immobilier doit faire apparaître de manière visible par sa clientèle :
  • son numéro de carte professionnelle,
  • toute mention relative à la perception de fonds ou non,
  • le montant de la garantie financière, la dénomination et les coordonnées du garant,
  • les tarifs de ses prestations et leur mode de calcul, toutes taxes comprises.
  Quand ces tarifs sont fixés proportionnellement à la valeur du bien ou au prix du loyer, l’affichage doit alors mentionner les pourcentages appliqués ainsi que tous les éléments relatifs à ces pourcentages.

Le mandat de l’agent immobilier

Le mandat de l’agent immobilier est un document obligatoire. Il s’agit d’un document écrit l’autorisant à négocier ou à s’engager pour le compte d’un client, propriétaire ou bailleur, appelé « mandant ». Sans mandat, la transaction opérée est considérée comme non avenue. Un original du document doit être délivré au client lors de la signature, mentionnant le numéro de la carte professionnelle de l’agent et si besoin le nom et la qualité du collaborateur qui est intervenu dans la conclusion du contrat.

Mandat exclusif, mandat simple

Si le mandat est exclusif, la négociation est accordée à un seul professionnel ; le caractère exclusif du mandat de l’agent immobilier doit alors apparaître clairement. S’il s’agit d’un mandat simple, le mandant a le droit de confier le contrat à d’autres agents du secteur et peut même s’occuper lui même de trouver un éventuel acquéreur pour son bien, en publiant une annonce par exemple. Lorsque le mandant signe plusieurs mandats non exclusifs avec plusieurs agences, seul l’agent qui conclue l’opération a droit à la commission.

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Teneur du mandat

Pour être valide, le mandat doit obligatoirement comporter :
  • sa période de validité, qui s’établit généralement à 3 mois,
  • son objet, notamment les références du bien concerné,
  • les pouvoirs accordés à l’agent immobilier,
  • le numéro d’enregistrement dans le registre des mandats,
  • les modalités de rémunération de l’agent immobilier, la partie responsable du paiement (acheteur ou acquéreur) ou les conditions de partage des frais si c’est le cas entre les deux parties.
En cas d’avenant au mandat, si le prix de vente doit être modifié par exemple, une trace écrite doit être éditée.

Les missions de l’agent immobilier

L’agent immobilier a la responsabilité de s’assurer que les personnes désirant vendre un bien sont les détenteurs du titre de propriété. En cas d’indivision, chaque propriétaire doit donner son accord pour vendre le bien.

L’agent doit systématiquement vérifier la surface du bien, l’existence d’éventuelles servitudes et la validité des diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, bilan énergétique, termites, dégâts naturels...). Il doit également s’assurer de la solvabilité des éventuels acquéreurs.

Son rôle de conseiller s’étend aussi bien au vendeur qui l’a mandaté qu’à l’acquéreur. Enfin, l’agent immobilier a l’interdiction d’acheter lui-même les biens qu’on lui confie à la vente.


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