La déspécialisation, changement de destination d’un bail commercial

L’activité à laquelle un local commercial est destiné doit être explicitement mentionnée dans le bail. L’occupant ne peut alors utiliser les lieux que pour exercer cette activité bien précise. S’il souhaite changer d’activité, étendre l’usage de ses locaux à d’autres activités ou revendre son bien, il doit procéder au changement de destination de son bail, aussi appelé « déspécialisation du bail commercial ».
Dans quel cas cette procédure doit-elle être engagée, et quelles sont les démarches à effectuer ?

Changement de destination d’un bail commercial : quand est-ce nécessaire ?

Un local peut avoir plusieurs destinations, toutes énoncées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune où il se situe :
  • habitation,
  • hébergement hôtelier,
  • commerces,
  • artisanat,
  • bureaux,
  • industrie,
  • entrepôts,
  • CINASPIC (Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Public ou d’Intérêt Collectif, comme les crèches, les écoles, les hôpitaux ou les établissements judiciaires, par exemple).
Chacune de ces destinations autorise un nombre d’activités bien précises, définies dans le PLU. On parle de changement de destination du bail commercial lorsqu’un local passe d’un usage à un autre. Concrètement, si une boulangerie (artisanat) est transformée en agence de communication (bureaux), il s’agit d’un changement de destination. Par contre, si un cabinet d’architecte est transformé en agence de design, la destination reste la même : il s’agit de bureaux dans les deux cas.

Déspécialisation d’un bail commercial : les différents cas de figure

Le changement de destination des locaux, aussi appelé déspécialisation du bail commercial, peut être partiel s’il s’agit d’un complément d’activité, ou total dans le cas d’un changement d’usage.

Déspécialisation partielle ou restreinte

Elle intervient lors de la mise en place d’une activité complémentaire à l’activité déjà existante. Par exemple, l’activité de traiteur pour un restaurant est considérée comme une activité connexe et nécessite un changement de destination partielle.

Avant toute démarche, le locataire doit mentionner son projet au bailleur par acte d’huissier. Celui-ci peut refuser uniquement si la nouvelle activité n’est pas complémentaire à celle indiquée précédemment sur le bail. En cas de désaccord, le locataire peut saisir le Tribunal de Grande Instance : ce sera alors au juge de définir si la nouvelle activité est complémentaire à la précédente ou non.

Le locataire a le droit de renoncer à sa demande de déspécialisation, du début de la procédure et jusqu’à 15 jours après le verdict. Il doit alors notifier son bailleur par acte d’huissier, et financer tous les frais d’instance engagés.

Déspécialisation totale ou plénière

La déspécialisation totale est obligatoire en cas de changement d’activité, si la nouvelle activité est sans lien avec celle mentionnée dans le bail. Cette procédure doit répondre à plusieurs critères :

  • le locataire doit être dans la nécessité économique de changer d’activité, pour des raisons financières ou de santé par exemple,
  • le changement d’activité est nécessaire à la rentabilité de l’exploitation ; il doit aussi apporter au consommateur un service dont il ne bénéficiait pas ou peu auparavant,
  • la nouvelle activité doit être compatible avec la situation de l’immeuble et ne pas entraîner de nuisances pour les riverains.
  La déspécialisation du bail commercial doit être signifiée par le locataire à son bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce par acte d’huissier. Le bailleur peut s’opposer au changement d’activité :

  • en cas de motif grave et légitime,
  • en raison d’intérêts personnels ou de droits concurrents à des tiers,
  • en exerçant son droit de reprise (non-renouvellement du bail, travaux de rénovation).
  S’il accepte, le bailleur a un mois pour informer ses autres locataires, envers qui il s’est engagé à ne pas mener une activité identique à celle qui va être pratiquée.

Cession de déspécialisation : retraite ou invalidité

En cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire l’empêchant de mener à bien son activité, celui-ci peut choisir de céder le bail avec changement d’activité. Comme dans les autres cas de changement de destination d’un bail commercial, la nouvelle activité doit être compatible avec son environnement et son voisinage ; le bailleur et les créanciers doivent aussi être informés de la nature de l’activité future et du prix de cession des locaux. Le bailleur peut alors accepter la déspécialisation, racheter le bail ou saisir le TGI pour refus de changement.

Modifications possibles du loyer

Le changement de destination des locaux peut entraîner le versement au bailleur d’une indemnité de déspécialisation, pour compenser un éventuel préjudice (accroissement des charges, diminution des loyers des autres locataires en raison des nuisances olfactives ou sonores générées par la nouvelle activité, etc.). Le bailleur peut aussi demander la modification du loyer des locaux.

Attention cependant : en cas de changement d’usage des locaux, le propriétaire est obligé d’effectuer une déclaration pour révision de leur valeur locative auprès des services des impôts.

> A lire aussi : Estimer son bien immobilier : quelle est la valeur de ses bureaux ?


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