Estimer son bien immobilier : quelle est la valeur de ses bureaux ?

Quels critères pour estimer son bien immobilier ?

Le calcul du prix de vente de bureaux ou d’un local commercial doit prendre en compte différents critères afférents non seulement au bien immobilier en lui-même, mais aussi à des éléments extérieurs.

La situation géographique des bureaux

Élément primordial pour l’estimation d’un bien immobilier, l’emplacement géographique intervient de différentes manières dans le calcul. La première information à connaître pour une estimation au plus juste concerne le prix de vente pratiqué au m² dans la ville dans laquelle se trouvent les bureaux.
Attention : cette donnée peut varier d’un quartier à l’autre. Il convient donc d’être particulièrement précis dans cette recherche.
La proximité avec les transports en commun et la facilité d’accès sont elles aussi des critères importants pour estimer son bien immobilier.
Ils interviennent notamment dans les secteurs d’activité voués à attirer la clientèle : un local commercial situé à proximité d’autres commerces et à quelques pas d’une station de bus ou de métro coûtera plus cher que le même type de bien isolé dans une zone rurale.

L’état des bureaux

Outre l’emplacement géographique des bureaux ou du local commercial, l’état du bien immobilier est lui aussi l’un des principaux facteurs pour fixer le prix de vente.  Des bureaux à rénover coûteront moins cher à l’achat que des bureaux neufs.
À titre indicatif, un bien immobilier à rénover coûte 10 à 30% moins cher qu’un neuf, tandis qu’un bien à rafraîchir voit son prix de vente chuter de 5 à 10%.
À l’inverse, des bureaux refaits à neuf pourront être revendus de 15 à 20% plus cher que le prix du mètre carré moyen.

Les atouts pratiques des bureaux

En immobilier, certains critères établis permettent d’estimer son bien immobilier en prenant en compte la commodité à l’usage.
En effet, des bureaux situés au deuxième étage ou plus avec ascenseur se revendront plus cher que le même type de bien placé au 1^er étage dans une rue très passante, en raison du bruit engendré tout au long de la journée.
De même, la présence d’un parking ou d’un espace de stockage important peut représenter une plus-value intéressante pour une boutique ou des bureaux situés en centre-ville.
À ne pas oublier lors de l’estimation du bien.

> À lire aussi : Valeur de vos locaux professionnels : comment l'optimiser ?

 

Le potentiel des bureaux

Pour fixer le prix de vente de bureaux, il est important de savoir évaluer son potentiel. Si la surface totale est divisible ou peut être agrandie dans le futur, il s’agit d’un atout à mettre en avant pour estimer son bien immobilier.
La possibilité d’effectuer un changement de destination constitue un critère supplémentaire pour faire grimper le prix de vente final.
En effet, les opportunités d’affaires sont alors multipliées, et l’acheteur pourra modifier son activité s’il le souhaite.

> À lire aussi : La déspécialisation, changement de destination d’un bail commercial

Les méthodes pour estimer son bien immobilier

On recense plusieurs méthodes pour estimer un bien immobilier de manière précise en effectuant le calcul soi-même ou en demandant l’aide d’un professionnel.

Estimer son bien immobilier par comparaison

Relativement facile à mettre en œuvre, la méthode pour estimer son bien immobilier par comparaison consiste à évaluer ses bureaux en regardant les petites annonces disponibles sur le marché.
Pour une estimation efficace, il est nécessaire de sélectionner le même type de bien (bureaux professionnels, local commercial, etc.), ainsi que la même surface et le même quartier.
Cette méthode d’estimation permet de placer son bien immobilier dans une tendance globale.

Calculer la valeur de ses bureaux par capitalisation du revenu

Cette méthode d’estimation prend en compte le taux de rendement applicable aux bureaux ou au local commercial. Elle s’applique donc essentiellement à la vente d’un bien immobilier déjà loué, ou pour investissement locatif.
Pour calculer le prix de vente de vos bureaux selon cette méthode, il vous faut tout d’abord évaluer le pourcentage de rentabilité.
Pour cela, divisez le montant des loyers annuels par le prix d’achat, puis multipliez par 100. Ensuite, estimez votre bien immobilier en divisant le montant des loyers annuels par le pourcentage de rentabilité obtenu par le calcul précédent, puis multipliez par 100.
Le résultat obtenu correspond à l’estimation du prix de vente par capitalisation du revenu.

Estimer son bien immobilier par le coût de remplacement

Avec cette méthode d’estimation, le vendeur doit être en mesure de calculer la valeur du terrain ainsi que celle que coûterait la reconstruction à l’identique de son bien immobilier s’il était construit au moment de la vente (matériaux plus récents, technologies différentes, etc.).

Attention : cette méthode d’évaluation peut entraîner une dépréciation du bien.

La méthode dite professionnelle pour évaluer des bureaux

Particulièrement adaptée à la vente de bureaux ou d’un local commercial pour occupation ou pour investissement locatif, la méthode d’estimation « professionnelle » consiste à prendre en compte le chiffre d’affaires ainsi que la marge brute de l’entreprise qui y travaille pour estimer son bien immobilier.

Faire appel à un professionnel pour estimer son bien immobilier

Pour être certain de bénéficier d’une objectivité optimale dans l’évaluation de votre bien immobilier, vous pouvez demander l’aide d’un expert dans une agence immobilière spécialisée. Celui-ci va alors se déplacer dans vos bureaux ou votre local commercial pour établir un constat des défauts et des qualités du bien afin de calculer le prix de vente le plus juste.