Déplafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé : principes et clauses

La fixation des loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, est encadrée par des règles de plafonnement. Cependant, il existe des exceptions à l’obligation du plafonnement de loyer en cas de renouvellement de bail commercial. Quelles sont les différents cas permettant le déplafonnement du loyer d’un bail commercial ?

Fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé et plafonnement : que dit la législation ?

Le loyer d’un bail commercial renouvelé doit en principe être fixé en fonction de la valeur locative des locaux professionnels considérés.
Dans la pratique, une règle de plafonnement des loyers est cependant souvent appliquée. Cette dernière prévoit que la valeur du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) depuis la fixation initiale du loyer expiré.
Dans certains cas, c’est l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui est pris en compte pour définir le loyer lors du renouvellement du bail.

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Déplafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé : les conditions

Dans certains cas précis, le bailleur peut exceptionnellement opérer un déplafonnement du loyer du bail commercial et ajuster sa valeur.

  • La modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative
Il s’agit du principal motif permettant le déplafonnement du loyer d’un bail commercial. La notion d’éléments constitutifs de la valeur locative désigne tout ce qui permet d’établir la valeur des locaux professionnels. Surface, état des locaux, nature de l’activité exercée au sein des locaux, évolution des prix pratiqués dans le voisinage, autorisation par le bailleur d’un changement d’activité, modification de la surface, évolution des obligations des parties, notamment en ce qui concerne les charges ou l’augmentation de l’impôt foncier : de nombreux éléments peuvent être pris et en compte et qualifiés de notables.

Bon à savoir : Le locataire, comme le bailleur, peut invoquer le motif de modification notable s’il souhaite déplafonner le loyer, notamment à la baisse. C’est par exemple le cas si c’est à lui que revient la charge du remboursement de la taxe foncière et que celle-ci a augmenté ou qu’il a entrepris d’importants travaux d’entretien.

  • La durée du bail excède 9 ans
Le déplafonnement du loyer peut également être possible lorsque le bail expiré avait été signé pour une durée supérieure à 9 ans.

L’article L145-34 du Code du Commerce indique qu’un ajustement est aussi possible lorsque le bail s’est étendu sur plus de 12 ans, par le biais d’un renouvellement tacite.

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Les exceptions au plafonnement de loyers

Certains types de bail sont par défaut éligibles à un déplafonnement du loyer.

  • Les locaux sont destinés à un usage exclusif de bureaux
En cas de renouvellement de bail, le loyer est fixé en fonction de sa valeur locative.

  • Le bail concerne un terrain nu
Le loyer doit par conséquent être fixé en fonction de la valeur réelle du terrain et n’est pas soumis au plafonnement.

  • Le bail commercial expiré porte sur des locaux monovalents
Des locaux monovalent ne peuvent être utilisés qu’à une seule fin en raison de leur configuration particulière et leur destination ne peut être modifiée qu’à l’issue de lourds et généralement coûteux travaux d’adaptation. C’est par exemple le cas des cliniques, des garages, des hôtels, des salles de spectacles, etc.

En cas de renouvellement d’un bail, le loyer doit être fixé en fonction des prix pratiqués dans le secteur d’activité concerné.

  • Le bail contient une clause spéciale
Le déplafonnement du loyer peut aussi être possible lorsque le bail signé par les deux partis contient une clause qui permet au bailleur et au locataire de fixer le loyer comme ils le souhaitent.

Il peut par exemple exister une clause de recette, qui permet de prendre en compte le pourcentage réalisé par le locataire dans les critères de définition du loyer.

Bon à savoir : Toute demande de renouvellement doit être effectuée par le locataire, par le biais d’un acte d’huissier. Après réception, le bailleur doit notifier sa réponse par acte d’huissier également, qu’il refuse le renouvellement du bail ou qu’il l’accepte.

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