Révision du loyer : comment fonctionne la clause d’indexation ?

Comment s’effectue la révision du loyer d’un local commercial ? Dans quel cadre juridique s’inscrit cette révision ? Le propriétaire peut-il opérer une augmentation du loyer lorsqu’il le souhaite ?

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Les indices qui entrent en jeu dans la clause d’indexation

Les signataires d’un bail commercial peuvent insérer au contrat une clause d’indexation (ou échelle mobile) pour assurer automatiquement et à intervalles réguliers la révision du loyer, selon un certain nombre d’indices.

La révision peut avoir lieu tous les ans ou tous les trois ans et s’applique soit à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, soit à une autre date clairement déterminée au préalable et inscrite sur le bail.

La plupart du temps, l’indexation est définie selon l’indice INSEE du Coût de la Construction (ICC). Cet indice ayant fortement augmenté ces dernières années, de nouveaux indices ont vu le jour :
– l’IRL (Indice de Référence des Loyers), obligatoire dans les baux d’habitation ;
– l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux), qui concerne les locaux commerciaux ;
– l’ILAT (Indice des Loyers d’Activités Tertiaires), qui entre en jeu pour les locaux industriels et tertiaires, comme les locaux d’activités, les entrepôts ou encore les bureaux.

Révision du loyer : un acte très encadré

La révision du loyer d’un bail commercial est soumise à des règles précises.

Le seuil de 25%

Selon l’article L 145-39 du Code du commerce, si le bail s’accompagne d’une clause d’indexation, l’augmentation du loyer ne peut excéder 25% de son montant en cours. Le cas échéant, le locataire peut demander, en justice si besoin, une révision du loyer ne dépassant pas ce seuil. Réciproquement, le bailleur jouit du même droit en cas de variation à la baisse du loyer de plus de 25%.

Bon à savoir :
La clause d’indexation ne s’applique pas à la taxe foncière. Le montant de la taxe que le locataire doit verser au propriétaire ne peut donc pas s’additionner au loyer annuel fixé au bail pour calculer la variation énoncée ci-dessus.

L’indice de base fixe

La clause d’indexation peut intégrer une révision du loyer annuelle calculée selon un indice de base fixe (le dernier publié à la conclusion du bail, par exemple) et non selon l’indice précédent chaque année d’indexation.

Ce type de calcul prête à polémique, puisque le locataire peut contester la licéité de la clause en se référant à l’article L 112-1 du Code monétaire et financier. Selon ce texte, toute clause de bail est considérée comme « non écrite » lorsqu’elle prévoit « la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieur à la durée s’écoulant entre chaque révision ».

En attendant que la Cour de cassation tranche, il est conseillé de ne pas avoir recours à un indice de base fixe. La rédaction de la clause d’indexation, qui doit être précise et sans équivoque, permet aussi d’éviter toute situation litigieuse.

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