Bail commercial : quelles sont les clauses spéciales

La signature d’un bail commercial permet de formaliser l’autorisation d’un locataire à utiliser des locaux pour exercer son activité.
Ce document intègre généralement, outre les clauses classiques, des clauses spéciales qu’il est impératif de décrypter attentivement et de négocier lorsque cela est nécessaire. Quelles sont-elles ?

Clause « tout commerce »

Plutôt que d’opter pour un bail autorisant un seul type d’activité, il est conseillé de choisir une clause « tout commerce ». Cette clause spéciale du bail commercial entraîne généralement un loyer plus important mais elle permet au locataire de jouir d’une plus grande liberté s’il souhaite changer d’activité ultérieurement. Cela lui évitera d’engager une procédure de déspécialisation et facilite la cession de locaux.

Clause « d’échelle mobile »

Elle permet d’indexer un loyer en fonction d’un indice qui devra être préalablement défini et mentionné dans le contrat. Le loyer sera ainsi automatiquement révisé (généralement à la hausse) à l’issue d’une période choisie librement par les deux parties. La révision est souvent annuelle.

À noter que depuis le 1er septembre 2014, l’augmentation du loyer ne peut excéder 10% du loyer de l’année précédente.

> À lire aussi : La révision triennale du loyer d’un bail commercial 

Clause spéciale relative à la sous-location des locaux

En théorie, la sous-location de locaux n’est pas autorisée. Cependant, le locataire peut y recourir si certaines conditions sont remplies, à commencer par l’ajout dans son bail commercial d’une clause spéciale à ce sujet.

Cependant, il faut savoir que même si une clause a été rédigée, elle ne dispense pas le locataire de solliciter l’autorisation du propriétaire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte extrajudiciaire (Article L145-31 du Code du Commerce).

La clause spéciale « recettes ou de loyer variable »

Cette clause permet au propriétaire de faire varier le prix du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Même si le montant du loyer s’adapte aux moyens financiers du locataire, cette clause peut s’avérer désavantageuse.

La clause de « déspécialisation partielle ou plénière »

Chaque bail commercial inclut une clause spéciale indiquant la destination du bien, c’est-à-dire le type d’activité que les locaux sont destinés à accueillir. Une déspécialisation partielle indique que l’activité peut être étendue aux activités complémentaires ou connexes. Elles ne doivent pas nécessiter de changements majeurs, notamment en termes d’installations.

Dans le cas d’une clause de déspécialisation plénière, le locataire peut exercer, après accord du propriétaire, une ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail.

> À lire aussi : La déspécialisation, changement de destination d’un bail commercial

La clause « résolutoire »

Elle permet aux parties de rompre le bail si l'une d'entre elles ne respecte pas ses engagements, par exemple le paiement du loyer ou des taxes.

Clause de « garantie solidaire »

Lors d’une cession, le cessionnaire est solidaire en cas de problèmes rencontrés par le nouvel exploitant. Cela concerne notamment le paiement du loyer. Si elle est difficilement évitable, il est impératif de délimiter les contours de cette clause particulière.

Les clauses de « non concurrence et d’exclusivité »

La première permet d’interdire au bailleur d'exercer une activité concurrente de celle de son locataire, que cela soit de manière directe ou indirecte.

La seconde permet d’interdire au bailleur de louer d’autres locaux pour l'exercice d'activités similaires au sein du même immeuble.

Les baux commerciaux sont des documents complexes. Avant de signer, il est impératif d’analyser chacun des points mentionnés et de prêter une attention particulière aux clauses spéciales du bail afin de connaître les engagements qui en découlent.

N’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel avant la signature.

> À lire aussi : Le contrat de bail : de la signature à la résiliation

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