La location-gérance pour un bail commercial : définition, modalités et contrat

Aussi appelée « gérance libre », la location-gérance permet à un propriétaire de fonds de commerce d’octroyer à un tiers, le locataire-gérant, le droit d’utiliser son fonds de manière temporaire. En contrepartie de son droit d’utilisation, le locataire-gérant verse une compensation financière au propriétaire.
Quelles sont les conditions à respecter pour la mise en place d’un contrat de location-gérance ? Quelles sont les règles à prendre en compte pour les différentes parties ?

Conditions de la location-gérance

La location-gérance est encadrée par un certain nombre de règles, s’adressant aux locataires gérants et aux propriétaires de fonds.

Le locataire gérant

Tout locataire gérant doit prouver sa capacité à exercer le métier de commerçant. Sa position doit être compatible avec cette fonction et il ne doit pas faire l’objet d’une interdiction, être fonctionnaire ou encore avoir reçu une condamnation pénale.

En acceptant la location-gérance, le locataire-gérant consent à exercer son activité à ses risques et périls ; attention donc à la contraction d’éventuelles dettes car au-delà d’une période de 6 mois, le bailleur n’est plus responsable solidaire des dettes accumulées.

Pour ce qui est des formalités, le locataire gérant devra obligatoirement s’immatriculer auprès du Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou auprès du répertoire des métiers.

Il s’engage enfin en utilisant le bien, à ne pas changer sa destination sans autorisation et à payer une redevance.

Le propriétaire du fonds

Le propriétaire du fonds ne peut normalement octroyer le droit de jouissance du bien au locataire-gérant que s’il a exploité le fonds durant deux ans minimum. L’article L144-5 du Code du commerce prévoit cependant quelques exceptions pour :
  • le conjoint attributaire du fonds à la suite d’une dissolution du régime matrimoniale ou d’un partage s’il a participé à l’exploitation pendant 2 ans minimum ;
  • les héritiers d’un commerçant décédé ;
  • les cas de maladie ; dans ces cas-là la décision de réduction ou d’annulation de la période minimum revient à un juge.
Bon à savoir Si le fonds est géré par un bail commercial, le détenteur du bail doit obligatoirement demander l’autorisation au propriétaire avant de mettre en place un dispositif de location gérance.

> À lire aussi : Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : comment les distinguer ?

Contrat de location-gérance : les règles à respecter

L’établissement d’un contrat de location-gérance, par un avocat ou un notaire, est obligatoire. Il doit être signé par les deux parties et indiquer un certain nombre d’informations.

  • Les informations relatives aux différentes parties concernées par le contrat de location-gérance (identité, domiciliation, etc.).
  • Le montant de la redevance due par le locataire gérant : il est établi librement par les deux parties et peut être fixe ou lié aux bénéfices ou au chiffre d’affaires.
  • Le montant de l’éventuel dépôt de garantie. Il sera restitué au locataire-gérant à la fin du contrat si aucun problème n’est survenu lors de l’exploitation du fonds.
  • Les modalités de paiement de la redevance : le paiement peut être mensuel, ou trimestriel, selon les préférences du propriétaire et du locataire.
  • La durée du contrat : cette dernière est souvent relativement courte (un an en moyenne) et peut faire l’objet d’une tacite reconduction ;
  • Les conditions de résiliation : dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, l’une des deux parties peut donner congé de manière unilatérale, tandis que pour un contrat à durée déterminée, un commun accord est nécessaire.
  • Les obligations du propriétaire : il doit s’engager à fournir un fonds répondant aux normes d’hygiène et de sécurité en vigueur, à part si le locataire-gérant a accepté le fonds en l’état.
  • Les obligations du locataire gérant : le contrat de location gérance engage le locataire gérant à exercer une activité conforme à la destination du fonds. Son activité doit être menée dans le respect de la réglementation en vigueur et elle ne doit pas entraîner une baisse de valeur du fonds.
  Il incombe également au locataire gérant d’entretenir le fonds, c’est à dire de remplacer le matériel hors d’usage et d’effectuer les réparations nécessaires.

Des clauses spécifiques sont également souvent intégrées au contrat de location-gérance. Clause de non-rétablissement (le locataire gérant s’engage à ne pas entreprendre d’activités concurrentes à l’entreprise cédée durant une certaine période et au sein d’une certaine zone géographique), restitution en nature du fonds loué, promesse unilatérale de vendre le fonds au locataire-gérant : les clauses peuvent prendre plusieurs formes. Il convient de demander conseil à un avocat ou un notaire afin de s’assurer de la bonne conformité du contrat de location gérance.

On notera enfin qu’un avis doit être publié dans un journal d’annonce légale 15 jours maximum après la signature du contrat de location gérance.

> À lire aussi : Contrat de location-gérance : avantages et inconvénients


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