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Comment annuler un compromis de vente ? Les conditions de rétractation pour l’acquéreur

Le compromis de vente, également appelé « promesse synallagmatique », est un acte par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent mutuellement à conclure une vente à un prix déterminé préalablement en commun. Au moment de la signature, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie correspondant à environ 10 % du prix de vente ; somme qui s’imputera au montant global lors de la signature de l’acte. D’un point de vue juridique, le compromis est irrévocable et vaut donc vente. Toutefois, l’acquéreur peut dans certains cas, l’annuler.



Les motifs d’annulation du compromis de vente une fois celui-ci signé

L’acheteur peut se retirer de la vente durant le délai de rétractation. Au-delà, seules les clauses suspensives mentionnées dans le compromis permettent de l’annuler.

Le délai de rétractation

La loi prévoit que l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la date du compromis pour revenir sur sa décision et annuler la vente. Durant ce délai, l’acquéreur peut se rétracter sans avoir à se justifier, ni à payer d’indemnités au vendeur. Il doit cependant en notifier le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le compromis devient caduc durant la période de rétractation, le dépôt de garantie devra intégralement être remboursé sous 21 jours.

> À lire aussi : Le compromis de vente : définition et clauses

Les clauses suspensives du compromis de vente

Les conditions suspensives permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains évènements surviennent dans un délai convenu et avant la signature de l’acte de vente. Notifiées dans le compromis de commun accord, elles peuvent remettre en cause la vente au-delà des 7 jours de rétractation : le compromis est alors nul et non avenu.
  • La clause suspensive d’obtention de prêt
La loi Scrivener II du 13 juillet 1979 impose que tout compromis doit comporter cette clause dès lors que le bien est financé à l’aide d’un crédit. Stipulée d’ordre public, cette clause est valable même si aucune mention n’est faite dans le compromis. Il est conseillé afin de la faire valoir pleinement si nécessaire, de mentionner les détails relatifs au prêt tels que son montant, sa durée, l’apport personnel engagé et le taux d’intérêt maximum accepté par l’acheteur. Si aucun prêt n’est obtenu, l’acquéreur doit en apporter la preuve afin d’annuler le compromis et de ce fait la vente.

Si toutefois, l’acquéreur refuse une offre de crédit alors que les conditions relatives au prêt mentionnées dans le compromis de vente sont respectées, il ne peut faire jouer cette clause. Le vendeur peut alors récuser l’annulation du compromis de vente et intenter une action en justice.
  • Les autres clauses :
La purge du droit de préemption des communes et les autorisations règlementaires compte tenu de l’activité peuvent être des conditions suspensives notifiées dans l’avant-contrat.

> À lire aussi : Le droit de préemption : qu’est-ce que c’est ?

Bon à savoir
La constatation de vices cachés ou l’existence de vices du consentement sont des motifs pouvant aboutir à l’annulation du compromis de vente.

Les indemnités pour annulation d’un compromis

Si l’une des parties, dans notre cas l’acquéreur, renonce à la transaction alors que toutes les clauses sont honorées, le vendeur peut l’y contraindre par voie de justice et exiger des dommages et intérêts. Le vendeur peut obliger l’acquéreur à lui régler 5 à 10 % du prix de vente en guise d’indemnités d’annulation. En cas de refus, le Tribunal de grande instance demeure compétent et peut être saisi pour faire valoir ce droit.

> À lire aussi : Acheter un local, des bureaux : les obligations de l’acquéreur


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