Le droit de préemption, qu’est-ce que c’est ?

Le droit de préemption urbain, souvent abrégé « DPU », est une procédure qui permet à une entité publique, comme une commune par exemple, d’acheter en priorité un bien immobilier vendu par un particulier ou une entreprise dans un secteur prédéfini, afin d’y réaliser des opérations d’aménagement urbain.

Droit de préemption urbain : les conditions

Tout bien vendu en exerçant le droit de préemption urbain doit être destiné à la réalisation d’opérations d’aménagement d’intérêt général. Il peut s’agir de la création de logements sociaux, d’équipements collectifs ou encore de la lutte contre l’insalubrité. Cette procédure peut être exercée sur tous les terrains appartenant à des personnes privées ou morales, ainsi que sur les maisons individuelles, les immeubles en copropriété et les appartements.

Pour exercer son droit de préemption, la collectivité territoriale concernée doit définir au préalable les zones éligibles pour sa localité. Rien ne l’oblige à acheter l’intégralité du bien préempté : si seule une partie du bien est achetée, le prix de la vente prendra en considération la perte de valeur de la partie du bien restante, qui devient difficilement vendable. Néanmoins, pour se protéger, le propriétaire peut exiger que la commune achète le bien dans son intégralité.

Bon à savoir : si le recours au droit de préemption n’est pas suffisamment motivé par la commune, il peut faire l’objet d’une demande d’annulation devant le tribunal administratif, dans un délai de 2 mois après la publication de la décision en mairie. Un acquéreur potentiel écarté de la vente par ce dispositif peut également demander une annulation s’il dispose d’un compromis de vente.

> À lire aussi : Le compromis de vente : définition et clauses

Les démarches à effectuer

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien situé dans une zone de préemption, il doit impérativement faire une déclaration à la mairie de sa commune. La plupart du temps, le vendeur effectue cette démarche par le biais du formulaire cerfa n°10072*02, après avoir établi les conditions de vente avec un autre acquéreur potentiel. Un compromis de vente pourra ainsi être conclu si la mairie ne souhaite pas faire valoir son droit de préemption urbain. Si plusieurs biens sont à vendre sur la même zone, chacun doit faire l’objet d’une déclaration différente.

Après avoir reçu la déclaration d’intention d’aliéner, la commune dispose de 2 mois pour renoncer, accepter ou renégocier la vente.

  • En cas de renonciation : celle-ci est définitive, et le vendeur peut conclure la vente avec l’acquéreur de son choix. L’absence de réponse de la part de la commune est considérée comme une renonciation.
  • En cas d’acceptation : si les conditions conviennent à la commune, l’acte notarié scellant la vente est signé. Le paiement du bien doit alors intervenir dans les six mois qui suivent cette signature.
  • En cas de renégociation : la commune peut proposer un nouveau prix au vendeur. Celui-ci dispose de deux mois pour accepter la nouvelle offre, maintenir son offre initiale ou renoncer à la vente. En cas de litige, c’est le Tribunal de grande instance qui fixe le prix de la vente.
Si le bien soumis au droit de préemption est occupé par un locataire au moment de la vente, le propriétaire doit l’informer de la situation par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci peut alors résilier le bail et la commune doit lui régler les éventuelles indemnités auxquelles il a droit.

Droit de préemption urbain : quelle utilisation pour le bien ?

La commune a pour obligation de respecter son engagement lors de l’achat du bien préempté, et doit mettre en oeuvre les objectifs avancés. L’ancien propriétaire et l’éventuel acquéreur destitué ont un droit de regard sur la manière dont le bien est utilisé par la collectivité.

L’ouverture obligatoire d’un registre par la commune doit permettre à quiconque de consulter les acquisitions réalisées sous le droit de préemption, ainsi que l’utilisation qui en est faite. Si l’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé remarque que le bien acquis depuis moins de 5 ans ne respecte pas les objectifs fixés lors de l’achat, il peut faire valoir son droit de rétrocession et demander à la commune de leur restituer le bien.

Dans ce cas, la commune doit communiquer son prix de vente en priorité à l’ancien propriétaire : celui-ci peut accepter de racheter le bien, refuser ou proposer un prix qu’il aura défini. En cas de litige, encore une fois, c’est le TGI qui tranchera.

> À lire aussi : Droit de préemption et de rétrocession d’un bien préempté

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