Le compromis de vente : définition et clauses compromis de vente

Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un contrat conclu entre l’acheteur et l’acquéreur avant la vente effective d’un bien immobilier.

Comment définir le compromis de vente ? Quelles sont les clauses d’un compromis de vente ? À quoi s’expose l’une ou l’autre partie qui ne respecterait pas le compromis de vente ?

Lisez la suite pour tout savoir sur le compromis de vente.

Compromis de vente : définition

Aux yeux de la loi, le compromis de vente équivaut à une vente, qui prendra effet effectivement au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Différence entre promesse de vente et compromis de vente

La promesse de vente et le compromis de vente sont tous deux des contrats conclus entre l’acheteur et l’acquéreur avant l’achat d’un bien immobilier. La promesse de vente engage le vendeur à réserver et vendre le bien immobilier à l’acquéreur durant une certaine période définie (d’une durée de 2 ou 3 mois, généralement). Au terme de cette période, l’acquéreur peut confirmer ou infirmer la vente. En échange de cette exclusivité temporaire, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation au vendeur (environ 10% du prix de vente), qui la conserve si la vente n’a pas lieu. Une promesse de vente n’a donc pas valeur d’engagement pour l’acquéreur tant qu’il n’a pas levé l’option d’achat.

En revanche, un compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur, sans possibilité de rétractation (sauf clauses de compromis de vente spécifiques). Les deux parties s’entendent sur le prix de vente, mais aussi les conditions de cession du bien immobilier. Au moment de la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse entre 5 et 10% du prix de vente au vendeur : c’est ce qu’on appelle le dépôt de garantie. Le montant de celui-ci sera déduit du prix total à payer lors de la signature de l’acte notarié.

Bon à savoir: la promesse de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux, ce qui n’est pas le cas du compromis de vente.

Les clauses compromis de vente de fonds de commerce sur l’aspect pratique

Un compromis de vente pour un fonds de commerce doit comporter a minima les mêmes indications que celles devant figurer sur l’acte de vente définitif. Le compromis de vente doit ainsi faire état à peine de nullité des mentions suivantes :

– Le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition ainsi que le prix d’achat des éléments incorporels, des marchandises et du matériel,
– L’état des privilèges et des nantissements grevant le fonds,
– Le chiffre d’affaires réalisé sur les 3 exercices comptables précédent celui de la vente,
– Les résultats d’exploitation réalisés pendant le même temps,
– Le bail, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu.

Les clauses compromis de vente sur l’aspect pratique

Certaines clauses permettent d’éclaircir les aspects liés au déroulement pratique de la vente. Il s’agit notamment de préciser :

– La date de départ du vendeur et d’entrée en jouissance de l’acquéreur.
– La remise anticipée des clés : il est préférable qu’une telle situation soit encadrée par un contrat, en cas de sinistre par exemple.

Régler les détails financiers par les clauses d’un compromis de vente

Insérer des clauses spécifiques dans le compromis de vente permet également d’exprimer de manière précise les obligations financières de chaque partie. Ainsi, ces clauses peuvent préciser le montant du dépôt de garantie, mais aussi à qui incombera le paiement des taxes de l’année en cours et des frais d’agence.

Les conditions suspensives du compromis de vente

On appelle conditions suspensives les clauses qui font dépendre la vente de la réalisation de conditions préalablement définies. Ces conditions suspensives peuvent notamment concerner :

– L’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur
– La purge du droit de préemption des communes
– Les autorisations réglementaires compte tenu de l’activité.

En l’absence de réalisation de la condition (obtenir un prêt bancaire, par exemple), le compromis de vente est réputé caduc. Les éventuelles sommes versées au vendeur en tant que dépôt de garantie doivent en principe être restituées à l’acheteur.

> À lire aussi : Le droit de préemption, qu’est-ce que c’est?

La clause pénale : l’une des clauses compromis de vente

Parmi les clauses compromis de vente peut aussi figurer une clause pénale. Celle-ci permet d’assurer le respect des obligations contractuelles en soumettant l’acquéreur ou le vendeur contrevenant au paiement d’une pénalité.


Non-respect du compromis de vente

Même si le compromis de vente a juridiquement la même valeur qu’un acte de vente, il arrive que l’une ou l’autre partie ne se présente pas chez le notaire le jour prévu pour la signature de l’acte authentique de vente.

À quoi s’expose la partie contrevenante à un compromis de vente ?

En cas de non-respect des obligations qui incombent à l’une ou l’autre partie, la partie adverse peut en principe saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, et/ou obtenir des dommages-intérêts.

Attention: à l’inverse du délai de rétractation de 7 jours dont disposent les particuliers, il n’existe pas de délai de rétractation pour les professionnels.

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