Vendre un local commercial occupé : ai-je le droit ? Sous quelles conditions ?
Vous êtes propriétaire d’un local commercial actuellement occupé. Or, vous avez le projet de le vendre sans savoir si la vente de murs commerciaux occupés est réalisable. Rassurez-vous : vous pouvez tout à fait mettre en vente votre bien, en respectant toutefois quelques conditions. JLL vous indique comment procéder pour réaliser ce projet.
Vente d’un local commercial occupé : droit de préemption du locataire
Un local commercial à vendre et occupé est souvent la cible des investisseurs. Avant de vous lancer dans ce projet et d’évaluer le potentiel de l’emplacement pour estimer le prix de vente, procédez par étapes. Des règles vis-à-vis de votre locataire sont en effet à respecter.
Informer le locataire du projet de vente
Tout propriétaire souhaitant vendre son local commercial doit prévenir son locataire par lettre recommandée. Cette lettre recommandée doit être envoyée avec avis de réception ou remise en main propre contre émargement et doit comporter :
- Le prix de vente ;
- Les conditions de vente envisagées.
Par le biais de cette notification, le propriétaire fait une offre de vente à son locataire. En effet, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, tout locataire d’un local commercial à vendre bénéficie d’un droit de préemption, appelé également droit de préférence. Attention toutefois : le droit de préemption ne s’applique pas dans certains cas. Les ventes non concernées sont celles de :
- Plusieurs locaux d’un ensemble commerciaux (en une vente unique) ;
- Locaux commerciaux distincts (en une vente unique) ;
- Immeuble comprenant des locaux commerciaux (vente globale).
La vente d’un local commercial occupé au copropriétaire d’un ensemble commercial, à l’époux(se), le partenaire de Pacs, ainsi qu’à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint n’est également pas sujet au droit de préemption.
Modifier son offre de vente
L’offre de vente réalisée via la lettre recommandée peut être modifiée. Le propriétaire peut décider en effet de revoir le prix de vente. Il est également possible de corriger les conditions de vente. Dans ce cas, il doit de nouveau envoyer une lettre recommandée à son locataire. Cette notification doit faire mention du nouveau prix et des nouvelles conditions. Elle est valable pendant un mois, à compter de sa réception par le locataire.
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Vendre un local commercial à son locataire
Tout locataire d’un local commercial en vente peut se positionner s’il décide de l’acheter. Dès réception de l’offre, il dispose d’un délai d’un mois pour en informer son propriétaire. Dans le cas où il souhaite recourir à un prêt, il doit le mentionner dans sa lettre. Si le propriétaire accepte l’offre, le locataire a 2 mois (à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire) pour réaliser la vente. Ce délai passe à 4 mois s’il doit obtenir un prêt.
Une fois le délai passé et si la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre est nulle.
Dans le cas où les règles énoncées ci-dessus ne sont pas respectées, la vente peut être remise en question.
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