Transformer une habitation en bureaux d’entreprise : quelles démarches ?

Transformer son habitation en bureaux, pour soi ou pour le louer, nécessite des autorisations préalables. Un moyen pour les municipalités d’éviter de voir leurs centres-villes devenir des grands pôles de bureaux ou commerciaux. Quelles sont les démarches à réaliser pour transformer un logement en bureaux d’entreprise ? Les réponses de JLL.

Quels locaux sont concernés ? 

Première démarche à effectuer : demander une autorisation de changement d’usage, dont les règles sont fixées  par le Code de la Construction et de l'Habitation. Cette opération est à réaliser en mairie. Si elle n’est pas nécessaire pour un passage de local commercial à un local d’habitation, vous en aurez besoin si vous souhaitez transformer une habitation en bureaux..

L’autorisation de changement d’usage est obligatoire :

  • Si la transformation concerne un local d’habitation. Ce terme englobe toutes les catégories de logements et les annexes, comme les loges de gardien, les chambres de service, les logements de fonction, etc.
  • Si le local d’habitation est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Exception faite si le logement se situe dans une zone franche urbaine (ZFU).

Toutefois, si vous n’êtes pas concerné par ces deux cas de figure, il peut être bienvenu de malgré tout faire cette demande. Néanmoins, certaines communes ont la possibilité de rendre applicable cette règlementation sur le changement d’usage. Le maire peut demander au préfet une réglementation des changements d’usage via un arrêté.

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Faut-il prévoir des travaux ? 

Autre démarche importante à réaliser si vous transformez une habitation en bureaux d’entreprise : la demande de changement de destination. Le changement de destination d’un immeuble est définitif au regard du Code de l’Urbanisme. Plus concrètement, les différentes catégories de destinations d’un bien immobilier sont définies par le Code de l’urbanisme. En application du Code de l’Urbanisme, le Plan Local d’Urbanisation (PLU) affecte les zones et les destinations des constructions. Opérer une transformation de ces locaux nécessite donc d’obtenir une autorisation d’urbanisme.

Là encore, deux cas de figure se présentent à vous :

  • Le changement de destination entraîne la réalisation de travaux et la création de plus de 5 m² de surface de plancher, ou la modification de la façade ou de structures porteuses. Dans cette situation, un permis de construire sera obligatoire.
  • La transformation n’implique pas de travaux, ou des travaux intérieurs légers, dans ce cas, seule la demande de changement de destination est nécessaire.

Le changement de destination d’habitation en bureaux ou commerces en Île-de-France peut entraîner la soumission des locaux à des taxes : taxes pour création de bureaux ou de commerce et la taxes sur les bureaux.

À noter que la transformation d’une habitation en bureaux d’entreprise doit être signalée à l’administration fiscale afin que celle-ci opère les modifications nécessaires pour le calcul de la taxe foncière.

Cas particulier : l’usage mixte                                      

Si vous souhaitez consacrer une partie seulement de votre habitation à votre activité professionnelle, le passage du local à un usage mixte nécessite de faire une demande d’autorisation en ce sens à la mairie.

Principaux critères à respecter : ne pas provoquer de nuisances ou de danger pour le voisinage et ne pas entraîner de désordre pour le bâti.

L’autorisation pour un usage mixte n’est en revanche pas nécessaire si vous ne recevez pas de clients, ni de marchandise, ou si votre activité commerciale s’exerce au rez-de-chaussée.

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