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Qu’est-ce que le droit au bail ?

Avant de se lancer dans la création ou la reprise d’une entreprise, il est important de bien connaître les lois qui s’appliquent au domaine commercial. Le droit au bail fait partie des notions qu’un professionnel doit maîtriser afin de s’installer sereinement dans ses locaux commerciaux.
JLL vous propose un article pour mieux comprendre le droit au bail commercial : qu’est-ce que c’est ? Quel régime d’imposition s’applique ? Peut-on l’amortir ? Voici quelques éléments de réponse.

Droit au bail : définition

Le droit au bail commercial doit parfois être réglé par le créateur ou le repreneur d’entreprise qui souhaite s’installer dans des locaux qui font d’ores et déjà l’objet d’un bail commercial. Le droit au bail est versé à l’ancien locataire.

À quoi sert le droit au bail commercial ?

En s’acquittant d’un droit au bail auprès du locataire précédent, l’entrepreneur s’assure de pouvoir bénéficier des mêmes garanties liées à la reprise des locaux : droit au renouvellement, indemnités d’éviction, etc. Le droit au bail commercial constitue donc un moyen de racheter un bail commercial dans des conditions identiques et pour la durée restante du contrat (un bail commercial dure généralement pendant 9 ans).

Dans les faits, le droit au bail représente parfois la sous-évaluation des loyers par rapport au prix du marché : ainsi, le vendeur monnaye à travers le droit au bail le fait d’avoir préalablement négocié un loyer sous-évalué par rapport au marché.

Attention : un droit au bail est différent d’un « pas-de-porte ». En effet, ce dernier est versé par le locataire au propriétaire du local lors de l’entrée en jouissance. La fiscalité applicable à chacune de ces deux notions n’est pas la même.

Mieux comprendre la cession du droit au bail

La cession du droit au bail peut se faire en même temps que celle du fonds de commerce ou indépendamment de celle-ci.

Si le droit au bail est cédé indépendamment du fonds de commerce, l’accord préalable du bailleur est prévu dans la plupart des baux. À défaut d’accord du bailleur imposé par une clause du bail, le contrat pourrait être résilié.

Lorsque la cession du droit au bail commercial intervient en même temps que celle du fonds de commerce, le bailleur ne peut a priori pas s’y opposer. Le repreneur doit alors exercer la même activité que le précédent locataire et s’adresser ainsi à la même clientèle.

Attention : le bailleur a la possibilité d’intégrer une clause d’agrément au bail. Dans ce cas, le vendeur doit obtenir l’agrément du bailleur pour céder son droit au bail. Le refus d’agrément du bailleur doit être justifié d’un intérêt légitime.

Important : la cession du droit au bail commercial doit obligatoirement être notifiée au bailleur, quelles que soient ses circonstances d’exécution.

Quelle fiscalité pour le droit au bail ?

La fiscalité qui s’applique au droit au bail est différente pour le vendeur et pour l’acheteur.

Imposition de la vente du droit au bail commercial

Selon la loi, le professionnel qui cède son droit au bail doit déclarer cette vente en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux. La cession du droit au bail commercial est donc imposée selon les conditions de droit commun, tout comme les autres produits courants de la société.

Droit au bail : les obligations administratives pour l’acquéreur

Du côté de l’acheteur, le droit au bail commercial doit être enregistré à l’actif du bilan.

Il est possible pour l’acquéreur de procéder à l’amortissement du droit au bail sur sa durée d’utilisation, autrement dit sur la durée du bail. Autre possibilité : considérer que le droit au bail ne peut pas être amorti. Dans ce cas, il fera l’objet d’une dépréciation si sa valeur comptable devient supérieure à sa valeur probable de réalisation.

D’un point de vue fiscal, l’amortissement du droit au bail n’est pas reconnu par l’administration. L’amortissement non déductible doit alors être réintégré sur la liasse fiscale durant la période d’amortissement du droit au bail commercial. Une fois que le droit au bail est sorti de l’actif, les amortissements antérieurement réintégrés peuvent être déduits sur la liasse fiscale.
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