Renouvellement d’un bail commercial : les conditions et procédures

Les conditions de renouvellement d’un bail commercial

Le droit au renouvellement d’un bail commercial est d’ordre public ; aucune clause ne peut s’y opposer. Lorsque le bail prend fin, le bailleur est libre de :

• proposer de renouveler le bail ou accepter la demande de renouvellement du locataire ;
• refuser le renouvellement en versant une indemnité d’éviction au locataire ;
• refuser le renouvellement pour motif légitime, lui évitant ainsi de débourser des indemnités d’éviction.

Pour accéder au renouvellement d’un bail commercial, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). Par ailleurs, le fonds de commerce doit avoir été exploité de manière régulière au cours des trois années précédant la fin du bail, sauf motif légitime. Le cas échéant, le locataire doit fournir un justificatif de non-exploitation (relatif à la conduite de travaux de modernisation par exemple) s’il souhaite bénéficier du renouvellement de son bail commercial, conformément aux articles L145-8, L145-43 du Code du commerce.

Procédures de renouvellement d'un bail commercial

Dans quelles conditions se déroule le renouvellement et que ce passe-t-il en cas de litige entre les deux parties ?

Renouvellement : à la demande du bailleur ou du locataire ?

Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, c’est au bailleur de prendre les premières initiatives. Le congé, donné par acte d’huissier et accompagné ou non d’une demande de renouvellement du bail, doit être adressé au locataire au minimum six mois avant la fin du bail en cours. Le renouvellement s’effectue obligatoirement suivant les mêmes conditions que le bail venant d’expirer ; seul le montant du loyer peut évoluer.

S’il ne reçoit pas de congé dans ce délai légal de six mois, le locataire peut faire une demande de renouvellement par acte d’huissier à son bailleur, durant les six mois qui précèdent l’expiration du bail en cours. Le bailleur dispose de trois mois à partir de la réception de la demande pour donner une réponse. Sans réponse de sa part, la loi considère qu’il accepte le principe du renouvellement. Néanmoins, même après l’expiration de ces trois mois, le bailleur est en droit de demander une augmentation du loyer dû.

Si le bailleur ne délivre pas de congé et si le locataire n’exprime pas sa demande de renouvellement de bail commercial, le bail ne prend pas fin automatiquement ; il se poursuit par reconduction tacite, pour une durée indéterminée. Dans ce cadre, le bailleur et le locataire peuvent y mettre un terme à tout moment, dans la mesure où ils respectent un préavis d’une durée de six mois.
Toutefois, si le bail initial s’étend sur une durée supérieure à 12 ans par l’effet d’une reconduction tacite, le locataire ne bénéficie plus du plafonnement de loyer.

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Refus de renouvellement, augmentation du loyer et litiges

Pour qu’un refus de renouvellement soit valide, le congé envoyé par le bailleur doit obligatoirement comporter la mention suivante : « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

Si le bailleur souhaite augmenter le loyer lors du renouvellement du bail commercial, il doit impérativement indiquer le nouveau montant exigé, soit dans le congé, soit dans la réponse à la demande de renouvellement formulée par le locataire.

En cas de désaccord à propos du loyer, l’une ou l’autre des parties, selon la situation, doit notifier par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception un « mémoire ». Ce document devra préciser les motifs justifiant, du point de vue de l’expéditeur, l’augmentation, le maintien ou la diminution du loyer. Si la démarche ne suffit pas à résoudre le désaccord, l’affaire sera portée devant un tribunal de grande instance.

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