Pas-de-porte : montant et conséquences fiscales

Le pas-de-porte est fixé préalablement entre les parties, le bailleur et le preneur, et doit être clairement précisé dans le contrat de bail. Son montant peut juridiquement prendre trois formes :

• Un supplément de loyer

C’est la forme la plus fréquemment choisie. Le pas-de-porte ainsi défini permet au propriétaire de se prémunir contre les augmentations de loyer qui ne suivent pas systématiquement la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Le montant du pas-de-porte est pris en compte dans le calcul du loyer au moment du renouvellement du bail.

• Une indemnité correspondant à la « contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses, notamment d’avantages commerciaux sans rapport avec le loyer ».

• Une indemnité correspondant à une contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur vénale des locaux occupés et de la propriété commerciale acquise par le preneur. Dans ce cas, si le propriétaire souhaite reprendre ses locaux, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire des lieux.

En cas de conflit, si le montant du pas-de-de porte n’a pas été clairement défini dans le contrat de bail, le juge admet la « commune intention des parties » et considère le plus souvent le pas-de-porte comme supplément de loyer.

Pas-de-porte : les conséquences fiscales

Les conséquences fiscales découlant des modalités choisies, celles-ci doivent être clairement stipulées dans le contrat de bail.

• Le montant du pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer

Dans ce cas, le bailleur doit obligatoirement déclarer le pas-de-porte en tant que revenu foncier. Sous certaines conditions, le propriétaire bailleur pourra échelonner sur 4 ans le versement des sommes dues fiscalement.
Si le loyer du bail est assujetti à la TVA, le pas-de-porte l’est également.

Le preneur quant à lui, peut déduire des résultats de l’entreprise la valeur du pas-de-porte en pourcentage de la durée du contrat, soit 1/9 par an.

• Le pas-de-porte est considéré comme une indemnité

Le bailleur n’est pas imposable sur la somme versée à titre de pas-de-porte.
Le locataire doit dans ce cas immobiliser à l’actif incorporel non amortissable de son bilan, la valeur du pas-de-porte.

Attention, il ne faut pas confondre le pas-de-porte et le droit au bail. Ces 2 redevances versées dans le cadre de la signature d’un bail commercial sont juridiquement distinctes et n’impliquent pas les mêmes conséquences fiscales.