Calcul de la valeur locative d'un local professionnel

Qu’est-ce que la valeur locative d’un local professionnel ? À quoi sert-elle, et comment la calcule-t-on ? Qu’est-ce qui change avec la révision de la méthode de calcul qui s’appliquera dès 2016 ? Les réponses de JLL

La valeur locative d’un local professionnel ou commercial sert de base pour les impôts directs locaux et pour le loyer du bail commercial. Cette valeur locative a été révisée en 2013 afin de simplifier son mode de calcul. La prise en compte de cette révision aura lieu en 2016, dans le cadre des impôts directs locaux.
À partir de cette date, le calcul de la valeur locative d’un local professionnel se fera en fonction de l’état réel et représentatif du marché locatif, au lieu de prendre en compte les règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type.

La nouvelle valeur locative est calculée grâce à une grille de tarifs établie selon la nature, la destination, l’utilisation, les caractéristiques physiques, la situation et la consistance de la propriété. Les locaux sont classés en fonction de leur nature ou de leur destination (s’il s’agit de magasins, de lieux de vente, d’espaces de stockage, etc.), puis sous-divisés en fonction de leur utilisation (magasins de grande surface, par exemple).

Dès 2017, la valeur locative sera actualisée annuellement par les commissions départementales desvaleurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP), qui définiront les secteurs géographiques locatifs, établiront les tarifs au mètre carré pour chaque catégorie, classeront les locaux en fonction de leur nature et décideront de l’application des coefficients de localisation.

Le nouveau calcul de la valeur locative d’un local professionnel est le suivant :

Surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation.

  • La surface pondérée du local est calculée selon la superficie mesurée au sol des différentes parties du local, arrondie au mètre carré inférieur. Elle permet de prendre en considération l’affectation des différentes parties du local commercial; par exemple, l’arrière-boutique d’un commerce dédié n’a pas la même valeur que la partie principale, dévolue à l’accueil des clients.
  • Le tarif de la catégorie dépend de la catégorie du local.
  • Le coefficient de localisation diffère selon l’emplacement géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Un local à usage professionnel doit être classé dans une seule catégorie, même s’il abrite plusieurs activités; c’est l’activité principale qui l’emporte. Si plusieurs activités sont exercées à parts égales, c’est l’activité qui occupe la plus grande surface au sol qui sera retenue. Enfin, si le local est libre au 1er janvier de l’année d’actualisation, alors la catégorie est celle de la dernière affectation connue.

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