Qu’est-ce qu’une clause d’agrément dans un bail commercial ?

Location d’un local commercial : bail et clause d’agrément

En pratique, les baux commerciaux interdisent toute cession de bail sauf quand le bailleur en donne son accord. Il ne peut pas s’opposer à une cession de bail quand le loueur actuel vend son fonds de commerce. Le bail peut exiger l’agrément préalable du bailleur à la cession. Si cette clause est présente, le bailleur peut ainsi avoir un certain droit de regard sur la cession et s’assurer par exemple de la fiabilité du repreneur en vérifiant la régularité de la cession, la solvabilité et les compétences du cessionnaire. Selon les éléments qui lui sont présentés, il peut accepter la cession : ainsi le repreneur reprend le bail conclu entre le précédent locataire et le propriétaire pour la durée restante, et bénéficie dans un même temps du droit au renouvellement du bail (sous certaines conditions : notamment l’exploitation du fonds pendant les trois dernières années).

Le bailleur peut également refuser la cession : dans ce cas, il doit avancer un ou plusieurs motifs légitimes expliquant son refus. La clause d’agrément d’un bail commercial permet ainsi au propriétaire de contrôler l’opération de cession, mais il ne doit en aucun cas à répondre négativement sans raison valable.

> À lire aussi : Qu’est-ce que le droit au bail ?

Refus de cession du bail commercial : quels motifs et quels recours possibles ?

Soumettre la cession du bail à l’agrément du cessionnaire par le propriétaire du local peut déboucher sur un refus de ce dernier. Si le locataire se retrouve face à un refus abusif de la part de son propriétaire, il peut recourir à la justice pour obtenir l’autorisation de cession.

Quels sont les motifs de refus de cession du bail commercial recevables ?

Dans le cas d’une clause d’agrément et après avoir soumis le cessionnaire au propriétaire du local, ce dernier peut avancer une des raisons suivantes pour justifier son refus de la cession du bail commercial :

• Profil de l’acquéreur non adéquat (insolvable notoire).
• Cession déguisée du droit au bail (le locataire simule une cession d’un fonds de commerce pour forcer le bailleur à accepter la cession du droit au bail) ;
• Achat du bail dans le but d’exercer une activité non inscrite dans le document ;

Que faire en cas de refus de cession de bail commercial ?

En l’absence de toute autorisation de cession dans le contrat, le locataire peut se voir opposer un refus par le bailleur sans aucun recours possible.

Toutefois, si le locataire actuel cède son fonds de commerce, le propriétaire ne peut pas s’opposer à la cession du bail commercial au repreneur du fonds (art. L145-16 du Code de Commerce). En cas de refus non motivé, le locataire est invité à agir en saisissant la justice. Dans l’hypothèse où le juge retient un abus, celui-ci peut autoriser lui-même la cession et accorder dans un même temps des dommages et intérêts au locataire.

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