Comment réaliser une négociation immobilière dans le cadre d un bail ?

Diminution du loyer d’un bail commercial ou professionnel : ce que dit la loi

En matière de location d’un local pour une activité, le code du commerce stipule qu’une révision du loyer ne peut être demandée qu'après 3 ans :

• À compter de la date d’entrée du bailleur ;
• Après le point de départ du bail renouvelé.

Le code indique également que de nouvelles demandes peuvent être émises tous les 3 ans. Lors de ces révisions triennales, le prix du loyer peut être baissé s’il est possible de démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de 10 % de la valeur locative. Ces facteurs sont, par exemple, la présence de bureaux vacants proches du local, la fermeture de commerces aux alentours, l’arrêt d’une station de métro pendant un certain temps, etc.  

Dans le cas d’un bail professionnel, le montant du loyer n’est pas réglementé : il peut être revu selon les clauses mentionnées dans le contrat.

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Proposer un loyer progressif

La mise en place d’un loyer progressif est une solution avantageuse pour le locataire et le propriétaire dans le cadre d’une négocation immobilière. Cette technique consiste à prévoir une évolution du loyer et donc à en définir des paliers. Chaque partie doit pouvoir s’y retrouver dans ce cas-là. Pour le bailleur, c’est une façon de démarrer son activité avec un loyer moins cher et donc l’assurance de la développer sereinement. Du côté du propriétaire, le loyer progressif lui permet de conserver une valeur faciale élevée. Il s’assure également que l’activité de son locataire est viable lui garantissant ainsi d’être toujours payé par la suite.

L’option franchise de loyer 

Proposer une franchise de loyer peut permettre également d’obtenir quelques mois sans avoir à payer de loyer. Dans cette pratique lors d’une négociation immobilière, cet avantage pour le bailleur se compense par un échange de service. Bien souvent, il prend à ses frais des travaux de rénovation (peinture, remise en état de l’électricité, etc.) ou d’aménagement, par exemple.

Autre solution de négociation immobilière : la durée du bail

Généralement, un locataire ne peut pas prendre d’engagement ferme et définitif sur la durée pendant laquelle il va occuper un local. Chaque propriétaire est alors dans l’inconnu : il doit s’adapter à chaque période de transition où son bien n’est pas loué. Pour éviter de se retrouver sans locataire, certains propriétaires acceptent parfois de baisser leur loyer si le bailleur s’engage à louer le local pendant un temps défini.

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