Travaux d'agrandissement sans permis de construire : dol et responsabilité civile de l'agent immobilier

Que dit la législation sur les travaux d’agrandissement ?

Le décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011, relatif aux formalités à remplir pour les travaux sur constructions existantes, définit l’ensemble des règles liées aux travaux d’agrandissement. Il concerne à la fois les particuliers, les entreprises, les professionnels de la construction et les collectivités territoriales.

Les travaux d’agrandissement sans permis de construire sont autorisés si l’espace ajouté ne dépasse pas 40 m². L’édifice concerné doit également être situé dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un « document d’urbanisme en tenant lieu ». Les commanditaires des travaux d’extension seront néanmoins tenus d’effectuer une déclaration préalable de travaux.

Bon à savoir :
Si à l’issue des travaux d’agrandissement, la surface totale atteint 170 m² ou davantage, c’est-à-dire le seuil à partir duquel le code de l’urbanisme indique qu’il est nécessaire de faire appel à un architecte, il est impératif de demander un permis de construire.

La notion de dol dans le cadre d’une transaction immobilière

La notion de dol désigne tout stratagème ou tromperie ayant pour objectif d’induire en erreur une partie, souvent l’acheteur, afin de lui faire accepter des conditions qui lui seront désavantageuses.

Le dol peut prendre différentes formes, par exemple :

• Un agent immobilier fait visiter des locaux le jour d’une grève aérienne afin de masquer les nuisances sonores subies au quotidien aux potentiels acquéreurs;
• Un agent immobilier engage un client dans une opération immobilière en sachant que ce dernier a pourtant peu de chance d’obtenir un prêt pour l’achat de ses locaux ;
• Le client ignore que l’état parasitaire d’un immeuble n’a pas été vérifié avant une vente ;
• Lors de la vente du bien, l’agent immobilier ou le vendeur omet d’indiquer la réalisation de travaux d’agrandissement qui auraient nécessité la demande d’un permis de construire.

> À lire aussi : Vente d’un bien : Les obligations du vendeur

Qu’il concerne un problème de travaux d’agrandissement sans permis de construire ou autre, un dol peut donner lieu à la sanction de l’agent immobilier et des autres parties contractantes impliquées. La sanction peut donner lieu à la nullité du contrat, mais aussi au versement de dommages et intérêts.

Cependant, la charge de fournir les preuves incombe à celui qui demande l’annulation du contrat signé. Attestations de témoins, courriers électroniques ou sous format papier, photographies : de nombreux moyens peuvent être utilisés pour prouver le dol. Une analyse psychologique des différentes parties au moment de conclure la transaction immobilière est également souvent effectuée.

> À lire aussi : Le dol en droit civil et le vice du consentement

La responsabilité civile de l’agent immobilier en cas de dol

En cas de dol portant sur des travaux d’extension sans permis de construire, la responsabilité civile de l’agent immobilier peut être engagée s’il a sciemment omis de faire part de ce fait à l’acheteur ou s’il n’était pas suffisamment renseigné sur le bien pour en avoir connaissance, et qu’il a par conséquent induit son client mandant en erreur.

En effet, l’article 1992 du code civil, créé par la loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804, indique que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ». L’agent immobilier est tenu, dans le cadre de son activité, de conseiller et d’assister au mieux ses clients. Sa connaissance et son expertise supposée relative au marché de l’immobilier d’entreprise doivent lui permettre de s’acquitter au mieux de sa mission.

L'agent immobilier est donc responsable en cas d’inexécution du mandat et il doit répondre des fautes commises dans le cadre de l’exercice de ses fonctions professionnelles lorsqu’elles sont source de préjudice.

Afin de se prémunir dans le cadre de son activité, les agents immobiliers sont tenus par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 de « contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ».

Un mandant prenant connaissance d’un problème de travaux d’extension réalisés sans permis de construire bénéficie donc d’un recours en cas de dol initié par un agent immobilier (ou l’agence à laquelle il est rattaché).

> À lire aussi : Qu’est-ce que le mandat de recherche d’un agent immobilier ?


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