Vente d'un bien : Les obligations du vendeur

Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit faire face à de nombreux devoirs. Les obligations du vendeur doivent obligatoirement être respectées, sous peine de litige ou d’annulation de la vente.

Quelles sont les garanties à apporter à l’acheteur durant une transaction immobilière ? Quels types de documents faut-il présenter à l’acheteur ? Y a-t-il des limites aux obligations du vendeur ?

Cet article fait le point sur les éléments à connaître lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier.

Les différents types d’obligations du vendeur

Pour conclure une vente immobilière sans litige, le vendeur est tenu d’apporter différents certificats et garanties à l’acheteur.

Vente immobilière : l’obligation d’information

Le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de toutes les informations à sa connaissance, notamment les éléments qui ne sont pas détectables à première vue. Doivent notamment être révélées à l’acheteur les servitudes, l’inondabilité du terrain, toute procédure concernant le bien immobilier à vendre ou encore l’existence d’un bail.

L’obligation d’information repose sur la bonne foi du vendeur, qui doit véritablement ignorer le risque de litige et faire preuve de transparence. À défaut, celui-ci engage sa responsabilité et peut être amené à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.

L’obligation de délivrance, une autre obligation du vendeur

L’obligation de délivrance oblige le vendeur à remettre à l’acheteur le bien immobilier exactement tel qu’il était au moment de la conclusion de la vente immobilière. Toutefois, l’usure normale éventuellement apparue entre la conclusion de la vente et la livraison du bien n’est pas considérée comme un manquement à l’obligation de délivrance.

Grâce à cette obligation de délivrance, l’acheteur peut prendre pleine possession du bien ou percevoir les loyers en cas de logement acheté loué.

Bon à savoir : si la surface réelle est inférieure de 5% ou plus par rapport à la surface indiquée dans l’acte de vente, le prix de la vente immobilière peut être diminué au prorata, à la demande de l’acheteur. À l’inverse, si la surface réelle est supérieure à 5% au moins de la surface stipulée dans l’acte, le vendeur peut percevoir une somme plus importante, ou renoncer à la vente.

Attention : la présence d’une clause de non-garantie de surface exclut la responsabilité du vendeur.

L’obligation de garantie durant une vente immobilière

Le vendeur doit garantir à l’acheteur « la possession paisible de la chose vendue ». Il doit être en mesure d’assurer à l’acquéreur une jouissance tranquille et normale des lieux. C’est ce qu’on appelle la garantie contre l’éviction.

Exemple : le vendeur n’a pas le droit de construire un mur sur un terrain voisin si celui-ci nuit à l’ensoleillement du bien vendu.

Autre garantie à mettre œuvre lors d’une vente immobilière : la garantie contre les vices cachés. Celle-ci protège l’acquéreur en cas de découverte d’un grave défaut empêchant l’usage normal du bien immobilier. Cette garantie fonctionne dans un délai de 6 à 12 mois après la vente, et ne peut intervenir que si le défaut existait effectivement avant l’achat.

Documents à fournir par le vendeur lors d’une vente immobilière

Différents types de documents doivent parvenir à l’acheteur au moment d’une vente immobilière. Ces documents font partie des obligations du vendeur.

Situation personnelle lors de la vente immobilière

Le vendeur doit être en mesure de prouver son identité à l’aide d’un document d’identité et d’un livret de famille. Il est également important de joindre à ces documents ceux qui attestent de la qualité de propriétaire. Enfin, les documents indiquant le régime matrimonial sont intéressants pour l’acheteur, car ils lui permettent de connaître la répartition de la possession du bien.

Le dossier de diagnostic technique à remettre durant une vente immobilière

Le vendeur a l’obligation de soumettre à l’acheteur un dossier de diagnostic technique comprenant 8 diagnostics :
• Risque d’exposition au plomb
• Absence ou présence d’amiante
• Présence de termites
• État de l’installation intérieure de gaz
• État de l’installation électrique
• Risques technologiques et naturels
• Performance énergétique de la construction
• État de l’installation d’assainissement non collectif


Obligations du vendeur : les documents liés à la copropriété

Le vendeur est tenu d’adresser à l’acheteur les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale de copropriété. Le carnet d’entretien de la copropriété ainsi que les documents prouvant le changement d’affectation d’un lot sont eux aussi utiles lors d’une vente immobilière. L’attestation du syndic de la copropriété concernant le bon paiement des charges est également à joindre.

Les documents concernant les travaux : à fournir pour la vente immobilière

Si le vendeur a entrepris des travaux dans le bien immobilier mis à la vente, il est important de faire parvenir au notaire chargé de la vente l’autorisation préalable et/ou la déclaration du permis de construire ainsi que son acceptation.

Ces obligations du vendeur concernent notamment l’installation de fenêtres ou des travaux d’ouverture extérieure.

La limite des obligations du vendeur

Dans certains cas, le vendeur ne peut être tenu pour responsable des éventuels litiges survenant à la suite d’une vente immobilière.

Limite du devoir d’information durant la vente immobilière

Bien que les obligations du vendeur le contraignent à divulguer toutes les informations en sa possession au moment de la vente, celui-ci n’est pas censé repérer les vices cachés s’il n’en a pas connaissance. Il incombe donc à l’acheteur d’être vigilant concernant ce point précis et de procéder à un examen normalement diligent du bien.

Toutefois, il n’est pas possible d’exiger d’un acheteur particulier qu’il fasse preuve de connaissances de niveau expert pour évaluer le bien.

> À lire aussi : Nullité d’un contrat de vente immobilière : dans quels cas ?

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