PLU, COS, SHON, etc. : point sur les principaux sigles en urbanisme

L’aménagement du territoire et l’urbanisme sont régis par une multitude de sigles, d’abréviations et d’acronymes qui demeurent bien souvent opaques pour un grand nombre de personnes extérieures. COS, SHON PLU… Que cachent ces termes souvent confus qui pourtant doivent être connus par tout futur acquéreur ?

Le PLU,  essentiel en urbanisme

Appelé Plan d’occupation des sols (POS) avant la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, le PLU, Plan local d’urbanisme, est un document faisant état des règles de construction sur un territoire donné.  Ce sigle d’urbanisme recouvre de nombreuses et précieuses informations.

Il fait part notamment :
- du Diagnostic naturel auquel est exposée une commune et les enjeux en découlant ;
- de l’État initial de l’environnement qui constate l’état et les composantes du milieu naturel et précise les équilibres écologiques à préserver ;
- des dispositions dans le Projet d’aménagement et de développement durable, le PADD ;
- des conséquences du PLU sur l’environnement et de sa compatibilité avec les lois.
Le PLU établi au niveau d’une commune, d’une communauté de communes, d’une communauté urbaine ou d’une communauté d’agglomération est une source d’informations inestimable en amont d’un projet immobilier.  Consultable en mairie, il est régi par le code de l’urbanisme.

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Le COS, Coefficient d’occupation des sols

Sigle d’urbanisme le plus connu du grand public, le COS a été créé en 1958 afin de contrôler et maîtriser la densité de certains quartiers. Dans l’Hexagone, le coefficient d’occupation des sols, même s’il est de moins en moins utilisé, désigne la superficie maximale ou minimale de construction autorisée sur une parcelle donnée.

La surface constructible est donc le résultat de la multiplication entre la surface du terrain et le COS.

Si le COS existe dans une commune, il doit être mentionné à l’article 4 du PLU.

SHON, SHOB ou la surface de plancher

Cette Surface hors oeuvre brute (SHOB) correspond à la somme des surfaces des planchers, terrasses, balcons, toitures, loggias, combles et sous-sols en incluant l’épaisseur des cloisons et murs mais en excluant les vides (les ascenseurs et escaliers par exemple).  Le SHON, la Surface hors œuvre nette, se calcule en retranchant du SHOB certaines surfaces qui correspondent à des critères d’affectation et de hauteur comme par exemple des combles dont la hauteur serait inférieure à 1,80 mètres. Le SHON permet de vérifier si la densité des constructions est en adéquation avec le COS et établit l’assiette de calcul des taxes liées à la construction du bâtiment.

Ces deux sigles d’urbanisme encore visibles sur de nombreux documents, ont été utilisés en droit de l’urbanisme jusqu’en mars 2012. L’ordonnance N° 2011-1539 du 16 novembre 2011 et le décret N°2011-2054 du 29 décembre 2011 ont remplacé le SHON et le SHOB par la SPC, Surface de plancher des constructions qui détermine la délivrance de certaines autorisations d’urbanisme.

Il existe de nombreux autres sigles d’urbanisme comme exemple le CES, Coefficient d’emprise au sol, qui indique la surface au sol pouvant être couverte par la construction afin notamment de préserver les espaces verts.

Quoi qu’il en soit, dans le cadre d’une construction ou d’un achat de bureaux, il est conseillé de faire appel à un professionnel qui vous accompagnera dans votre projet immobilier.

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