Droit de préemption d’une mairie : la commune et ses droits

Droit de préemption : les biens concernés

Le droit de préemption d’une mairie peut s’appliquer à des biens commerciaux divers :

• fonds artisanaux,
• fonds de commerce,
• baux commerciaux,
• terrains destinés à accueillir des commerces ayant une surface de vente entre 300 et 1000m².

Ce droit n’inclut pas les murs attachés au fonds de commerce préempté. En cas de cession des murs et du fonds, l’achat des murs relève du droit de préemption urbain. En outre, la préemption d’un débit de boisson ou d’un restaurant n’engage pas la cession de la licence d’exploitation (notamment la licence IV), qui constitue un bien meuble. Enfin, un bien ou un droit cédé dans le cadre d’un plan de sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire ne peuvent pas être préemptés.

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Le périmètre de sauvegarde de la commune

Pour être valable, le droit de préemption d’une commune doit être exercé à l’intérieur de son « périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité ». Cette zone, dont la délimitation et la superficie dépendent de la décision du conseil municipal, doit être définie avant l’exercice du droit de préemption. Il peut s’agir du centre-ville tout entier, de certains quartiers ou de quelques rues seulement.

Avant d’être valide, ce périmètre de sauvegarde doit être soumis à l’appréciation de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) et à la chambre des métiers et de l’artisanat dont la commune dépend. Au delà d’un délai de deux mois sans objection de leur part, leur validation est considérée comme acquise.

Déclaration préalable de cession

Avant de vendre un fonds artisanal, un fonds de commerce, ou avant la cession d’un bail commercial situé dans le périmètre concerné, le cédant doit faire une déclaration au maire et lui adresser le bail commercial. Le document doit mentionner le prix et les conditions de cession du bien, l’activité de l’acteur pressenti, le nombre de salariés du cédant et la nature de leurs contrats de travail ainsi que le chiffre d’affaires du cédant.

Le droit de préemption peut être exercé par la commune ou par l’établissement public de coopération intercommunale dont celle-ci est membre, par un établissement public, par une société d’économie mixte, par le concessionnaire d’une opération d’aménagement ou encore par le titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale, si la commune lui délègue son droit.

Le maire (ou son délégataire) dispose de deux mois pour préempter un bien. Sans manifestation de sa part à la fin de ce délai, son droit prend fin et le cédant peut vendre son bien aux prix et conditions mentionnés dans sa déclaration.

Droit de préemption de la commune : étape de la rétrocession

Le titulaire du droit de préemption doit effectuer la rétrocession de son achat dans un délai de deux ans, au profit d’un commerçant ou artisan exerçant une activité qui préserve la diversité ou le développement des activités dans le périmètre de sauvegarde.

Pendant ce laps de temps, la mairie qui exerce son droit de préemption peut mettre le bien en location-gérence, dans le but de le maintenir occupé et actif.

Avant de rétrocéder le bien, le maire doit publier un avis de rétrocession mentionnant l’appel à candidature, la description du fonds, le prix proposé et le cahier des charges. Si la rétrocession n’intervient pas dans un délai d’un an, l’acquéreur évincé lors de la vente est prioritaire pour acheter le fond ou le bail.

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