Déspécialisation plénière ou partielle : quelles différences ?
Le type d’activité autorisée dans un local est défini dans le bail commercial signé par le locataire et le bailleur. Le locataire peut toutefois demander la modification du périmètre des activités permises ou un changement complet en cours de bail. On parle alors de déspécialisation partielle ou totale. Focus sur ces deux notions.
La déspécialisation plénière ou totale
En quoi consiste la déspécialisation totale et comment la mettre en place ?
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Dans quels cas est possible la déspécialisation totale ?
La déspécialisation plénière ou totale désigne la volonté du locataire de changer complètement d’activité. Ce changement est uniquement possible si :
- La situation économique de l’entreprise le justifie. Cela peut notamment être le cas lors de crise impactant le secteur d’activité du locataire ou de problème de rentabilité.
- Le locataire démontre que l’activité envisagée sera compatible avec la destination de l’immeuble, sa situation et ses caractères.
Demande de déspécialisation totale et réponse : les modalités
Toute demande de déspécialisation doit être effectuée via un acte d’huissier sur lequel devra être indiquée l’activité envisagée. Le locataire doit également prévenir les créanciers par les mêmes moyens.
À partir de la date de réception de l’acte, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour faire part de sa décision, par acte d’huissier également. S’il ne répond pas durant le laps de temps imparti, sa réponse est considérée comment étant positive.
Tout refus de déspécialisation plénière doit être motivé. Un motif grave et légitime, l’exercice du droit de reprise, un intérêt personnel sont autant de raisons possibles.
En cas d’acceptation, il devra faire part de ses conditions.
La déspécialisation partielle ou restreinte
La déspécialisation partielle consiste pour le locataire à ajouter une activité supplémentaire. Cette dernière doit obligatoirement être connexe à l’activité initiale.
La demande et délai de réponse
Comme pour la déspécialisation totale, la demande d’autorisation doit être effectuée par acte d’huissier et l’activité complémentaire doit être explicitée.
Le bailleur dispose toutefois d’un délai de réponse plus court, à savoir deux mois, pour faire part de sa réponse, sous la forme souhaitée. Il peut s’agir d’un acte mais aussi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Un défaut de réponse, équivaut là encore à une acceptation du bailleur.
Quels recours pour le locataire en cas de refus ?
Le locataire dispose d’un droit de recours en cas de refus du propriétaire. Par le biais d’un avocat, il peut ainsi saisir le tribunal de grande instance dont il dépend afin que sa demande soit à nouveau évaluée. Après examen de l’activité complémentaire, le juge peut décider d’accéder à la demande du locataire ou y opposer un nouveau refus.
Le locataire est également en droit de renoncer à sa demande, moyennant le paiement des frais d’instance et l’envoi d’un acte d’huissier. Cette démarche doit être effectuée sous 15 jours après la prise de décision définitive.
Une compensation pour le bailleur
La déspécialisation, qu’elle soit totale ou partielle a des conséquences pour le bailleur. Ce dernier peut demander une indemnité dès lors qu’il parvient à prouver que le changement lui a porté préjudice.
Lors de prochaine révision triennale, il aura par ailleurs la possibilité de modifier le montant du bail et de l’augmenter.
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Les déspécialisations plénières et partielles sont étroitement encadrées par la loi. Avant d’effectuer une telle démarche, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.
