Bail, fonds de commerce, pas de porte : savoir les différencier

Le bail commercial, le pas de porte et le fonds de commerce sont des notions distinctes qu’il convient de bien comprendre lorsque l’on recherche un local pour établir son activité. Faites le point, avec JLL., afin de mieux aborder votre projet.

Le bail commercial

Le bail commercial peut être défini comme le contrat liant le propriétaire d’un local à un locataire. Par la signature du bail, le locataire accède à la pleine jouissance des locaux, dans la limite des conditions mentionnées par le contrat.

La durée d’un bail commercial est de 9 ans. Cependant, au terme de chaque période de 3 ans, le locataire a la possibilité de quitter le local dans la mesure où il en informe le propriétaire 6 mois avant la date d’échéance, par courrier recommandé. Ce bail surnommé « 3-6-9 », s’oppose au bail précaire qui ne peut pas s’étendre au-delà de 2 ans.

Le pas de porte

Aussi appelé « droit d’entrée », le pas de porte correspond à la somme d’argent réglée au propriétaire des locaux lors de la conclusion d’un bail. Librement fixée entre les parties et définitivement acquise au propriétaire, cette somme peut :

  • correspondre à une indemnité versée au titre de la dépréciation de la valeur du bien considéré ;
  • couvrir un supplément de loyer ;
  • constituer une contrepartie pécuniaire pour le bénéfice d’avantages commerciaux fournis par le propriétaire au-delà du loyer.
  Quelle que soit la raison justifiant le versement du pas de porte, qui peut d’ailleurs être mixte, il devra en être fait mention précisément dans le bail. Cela permettra aux deux parties de se prémunir en cas de conflit.

Le droit au bail

Le droit au bail concerne un bail existant. Il s’agit d’une somme d’argent versée par le nouveau locataire d’un bien au locataire sortant.

Concrètement, le locataire arrivant achète le droit de bénéficier d’un bien pour lequel un bail commercial est déjà signé et en cours. Le droit au bail lui permet de jouir des lieux dans les mêmes conditions que l’ancien locataire, notamment concernant le loyer et la durée du bail.

Le montant réglé par le nouveau locataire lui permet en outre de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail qu’il a repris, ce qui induit que le droit au bail a une valeur patrimoniale.

À noter que le droit au bail est très réglementé. Pour le locataire sortant, la somme perçue est obligatoirement prise en compte dans le calcul du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Pour le locataire entrant, le droit au bail doit figurer à l’actif du bilan au titre d’immobilisation incorporelle non amortissable.

Le fonds de commerce

Un fonds de commerce désigne l’ensemble des éléments corporels et incorporels affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou d’ordre industriel.

En pratique, les éléments dits « corporels » désignent des choses tangibles. Il peut s’agir du mobilier, de l’agencement du lieu d’activité, du matériel et de l’outillage mis à disposition, des biens dont la durée de vie est supérieure à un an : en somme, tout ce qui permet de jouir physiquement des locaux alloués.

Pour ce qui est des éléments de type « incorporels », il est courant de prendre en considération :
  • la clientèle acquise aux lieux qui permet dans une certaine mesure de se faire une idée du chiffre d’affaires potentiellement réalisable ;
  • le droit au bail évoqué plus haut ;
  • le nom commercial du bien (qui peut être changé par la suite);
  • d’autres éléments de diverses natures telles que les licences d’autorisation administratives.
  Parfois difficiles à quantifier, ces éléments doivent pourtant être impérativement pris en compte pour déterminer la valeur globale des lieux cédés.

D’un point de vue juridique, le fonds de commerce est considéré comme un élément incorporel de l’actif immobilisé et n’est pas amortissable.

Bien distinguer le droit au bail, le pas de porte, la notion de bail et de fonds de commerce est essentiel pour les chefs d’entreprise souhaitant accéder à des locaux commerciaux. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un spécialiste de l’immobilier d’entreprise.

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