Point sur le marché industriel des petites et moyennes surfaces en région lyonnaise
Le marché industriel des petites et moyennes surfaces ne cesse de croître depuis 2014 en région Lyonnaise.
Qui sont les utilisateurs de ce type d'actif ? Quel est le profil des propriétaires de petites et moyennes surfaces ? Quels sont les atouts ? Quelles sont les perspectives du marché à horizon 2020 ?
Le marché des petites et moyennes surfaces
Comprenant toutes les transactions de locaux d’activité inférieures à 750 m², le marché des Petites et Moyennes Surfaces (PMS) a représenté, en 2016, près de 23,5 % de la demande placée totale, soit plus de 76 000 m² sur le territoire du CECIM (Centre d’Etudes de la Conjoncture Immobilière).
Cette demande placée reste néanmoins essentiellement concentrée sur le territoire de la Métropole de Lyon qui en agrège 79%, soit 60 000 m².
En nombre de transactions, le marché des PMS représente un total de 223 transactions sur les 331 recensées, soit plus de 67% des mouvements. Le panier moyen d’une transaction PMS, pour l’année 2016, est de 330 m².
Depuis 2014, la croissance du marché des petites et moyennes surfaces est continue ; une croissance qui se traduit par une augmentation moyenne de 8 à 10% de la demande placée chaque année. Les communes les plus prisées par les utilisateurs sont Chassieu (12%), Décines-Charpieu (10%), Saint-Priest (9%), Vénissieux (7%) et Brignais (6%) qui représentent à elles seules 44% de la demande placée et 45% des transactions en PMS de la région lyonnaise.
Les valeurs Prime concernant les locaux neufs se situent actuellement entre 75 et 80€ par m² pour la partie stockage/production et 130 à 135€ par m² pour la partie bureaux. Dans l’ancien, les valeurs varient en fonction de l’état des locaux et se situent entre 35 et 65 € par m² pour la partie stockage/production et entre 80 et 110€ par m² pour la partie bureaux.
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Qui sont les utilisateurs de ce type d’actif ? A quelle(s) catégorie(s) appartiennent-ils ?
Les utilisateurs des petites et moyennes surfaces industrielles de moins de 750 m² sont principalement des artisans, PME/PMI, bureaux d’études, agences commerciales de grandes sociétés de négoce ainsi que des filiales de grands groupes industriels.
Quel est le profil des propriétaires de petites et moyennes surfaces ?
Les propriétaires des actifs de moins de 750 m² sont principalement des utilisateurs, des investisseurs privés ainsi que des foncières locales et nationales pour les parcs d’activité.
Les atouts d’un actif de petite ou moyenne surface
- Pour les utilisateurs
Les petites et moyennes surfaces possèdent de nombreux atouts pour les utilisateurs.
D’une part, l’émergence, ces dernières années, de parcs d’activité à la vente a permis aux utilisateurs d’accéder à la propriété et de profiter de taux d’intérêts à bas niveau. D’autre part, les nouveaux projets de parcs locatifs ont incité les entreprises à opter pour un développement étape par étape grâce à des prises à bail en 3-6-9 ans au sein de parcs importants conférant une certaine modularité ; c’est-à-dire la capacité de pouvoir déménager à la première échéance dans un lot plus grand au sein du même complexe.
- Pour les investisseurs
Le principal avantage, pour un investisseur, des petites et moyennes surfaces est le caractère liquide de ces actifs. En effet, le turnover des parcs d’activité est plus important que celui des actifs de grands volumes mais - les surfaces commercialisées étant très demandées (2/3 des transactions sont réalisées sur des actifs de moins de 750 m²) - le taux de vacance est maîtrisable et la durée de vacance des petits lots est moins longue que celle des autres actifs.
Les perspectives du marché à horizon 2020
Avec 8 à 10% de croissance moyenne sur les trois dernières années, le marché des petites et moyennes surfaces est un marché porteur. Cette dynamique devrait pouvoir se maintenir dans les années qui viennent grâce, notamment, au lancement de nouvelles activités dans les domaines du loisir (sous franchise ou indépendamment), de l’agroalimentaire (développement de la filière artisanale), de l’industrie de précision et de l’ingénierie, du numérique, de la maintenance ou du négoce.
Par ailleurs, la progression du redéveloppement d’anciennes friches industrielles ainsi que le déficit de foncier disponible pourraient se traduire par une hausse globale des loyers et des prix de vente. Les friches industrielles permettraient de combler le manque de terrains disponibles et de positionner sur le marché des surfaces qui pourraient être rapidement absorbées par une demande en constante croissance.
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