L’émergence du développement et redéveloppement en région lyonnaise

A l’heure actuelle, l’offre foncière à Lyon et dans ses environs est maîtrisée par deux grandes typologies d’opérateurs.

Les opérateurs privés capables de porter de tels actifs animent une offre représentant environ 20 à 25 % de l’offre publique, qui est elle-même gérée par la Métropole de Lyon.

Actrice clé du marché, la Métropole possède en effet un portefeuille de terrains conséquent regroupant  plus de 120 hectares répartis sur des communes aussi dynamiques que géographiquement différenciées (Meyzieu, Jonage, Pusignan, Lyon, Saint-Priest, Chassieu, Corbas).

« La Métropole est également propriétaire de réserves foncières dans la perspective d’aménagements économiques à long-terme de son territoire ainsi que de quelques fonciers stratégiques à effet levier, dans le cadre de projets privés, par exemple » complète Raphaëlle JOLLY, chef de projet programmation de l’offre d’accueil économique au Grand Lyon.

Non soumise à quelconque contrainte calendaire, la Métropole positionne ainsi une quantité de fonciers limitée sur le marché, et ce « afin de réguler l’offre et de créer de la tension sur le marché » souligne Raphaëlle JOLLY.

Indicateur révélateur de cette tendance : environ 30% de l’offre publique est en disponibilité immédiate ; les 70% restants - dont les concessions d’aménagement ne sont pas encore fixées – n’étant disponibles qu’à horizon 2019-2021.

Basée sur la rareté du produit, cette stratégie incite de ce fait les opérateurs à trouver de nouvelles voies pour le déploiement de programmes immobiliers.

Dans ce contexte, le développement / redéveloppement se présente comme une solution idéale puisqu’il permet à la fois de limiter la demande de nouveaux fonciers tout en étant un véritable levier de revitalisation pour d’anciennes friches industrielles. Celles-ci se retrouvent en effet reconfigurées en offres foncières viables susceptibles d’accueillir des programmes neufs.

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Ce schéma est très recherché et apprécié par les opérateurs privés car il leur permet de déployer leur stratégie immobilière à travers les deux axes suivants :

1. La création d’une offre de type « parcs d’activité » à usage d’activité / stockage et de bureaux comprenant des cellules de 300-400 m² bénéficiant de places de parking et d’accès poids-lourds de plain-pied
2. La détention d’une réserve foncière permettant d’accueillir des projets dédiés (clés en main) de type industriel.

Dans les deux cas, l’actif sera systématiquement proposé à la location ou à la vente afin d’être le plus souple et liquide possible.

Principales conséquences de ce procédé pour l’utilisateur : l’accès à des positions géographiques de premier choix pour leur implantation et l’augmentation du prix au m² résultant de coûts intermédiaires liés, par exemple, au désamiantage, à la démolition ou à la dépollution de l’ancien site.

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Dans un premier temps opportune, cette solution s’affirme aujourd’hui comme une stratégie immobilière durable sur un marché où l’emplacement et la maîtrise de l’offre foncière sont devenus des enjeux incontournables. Ainsi, l’année 2016 a été marquée par une forte croissance des opérations issues du développement / redéveloppement ; 2017 marquant le prolongement d’un succès conforté par d’importants projets fraichement initiés :

• Sur Chassieu, un parc d’activité de 2 992 m² verra le jour en 2018 sur une ancienne friche industrielle d’environ 1 hectare
• Sur Sathonay, c’est un parc d’activité de 5 817 m² qui est en cours de construction, également sur une ancienne friche industrielle (1,7 hectares). Il s’agit de la première opération d’immobilier d’entreprise pour la commune.
• Sur Genas, un parc d’activité ainsi que des opérations de « clé-en-main » verront le jour en 2018 sur une ancienne friche industrielle de 2,8 ha.

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