Indemnités d’éviction en cas de non renouvellement de bail : ce qu’il faut savoir

Chaque propriétaire est en droit de refuser le renouvellement d’un bail commercial au terme d’un contrat. Dans ce cas, il est contraint de respecter un certain nombre de règles, notamment le paiement d’une indemnité d’éviction au locataire sortant.
Quelles sont les modalités de versement de cette compensation financière ? Quels sont les cas de dispense de paiement de l’indemnité ?

Modalités de la notification du refus de renouvellement du bail

Le bailleur est tenu de respecter un certain protocole pour indiquer son refus de renouveler le bail commercial. Il doit notifier sa volonté au locataire par le biais d’un acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail en cours. Le recours à tout autre mode d’information, même une lettre recommandée avec accusé de réception, pourra potentiellement être considéré comme nul.

On considère que si le bailleur propose une indemnité d’éviction dans son acte d’huissier, il n’est pas nécessairement dans l’obligation de motiver sa décision. Il devra cependant indiquer ses raisons dans son acte, s’il ne propose pas de compensation.

En outre, si aucune indemnité n’est proposée, l’acte doit préciser que le locataire doit saisir le tribunal de grande instance avant l’expiration d’un délai de 2 ans à partir de la date pour laquelle le congé a été donné s’il :
  • compte contester le congé ;
  • souhaite demander le paiement d’une indemnité d’éviction.
Le saviez-vous ? Le bailleur dispose d’un droit au repentir dont la mise en application entraîne le renouvellement du bail commercial. Il est uniquement valable si le locataire occupe toujours les lieux et n’a pas rendu ses clés au moment où le bailleur souhaite exercer ce droit.

> À lire aussi : Le droit de repentir du bailleur : définition et conditions d’application

Calcul de l’indemnité d’éviction et paiement

L’évaluation de l’indemnité répond également à des conditions particulières.

Comment est fixée l’indemnité ?

Le montant de l’indemnité d’éviction est calculé en fonction du préjudice causé au locataire et suivant les usages de la profession. Le calcul prend notamment en compte :
  • la valeur marchande du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail ;
  • la perte de la clientèle ;
  • les frais normaux de déménagement et de réinstallation.

À cela s’ajoute des indemnités dites « accessoires » :
  • les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de valeur équivalente ;
  • le coût d'un éventuel nouveau pas-de-porte ;
  • les éventuelles indemnités de licenciement des salariés ;
  • l’indemnité de perte de logement si le locataire perd son logement lors du refus de renouvellement du bail commercial ;
  • le trouble commercial correspondant au préjudice subi par le locataire pendant la période de déménagement et de réinstallation ou suite à l'arrêt de l'exploitation ;
  • l’éventuel double loyer en cas de déménagement forcé du locataire ;
  • les frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats ;
  • l’éventuel préjudice lié à la perte d'activités accessoires.

Si le congé conduit à la disparition du fonds (perte totale de la clientèle pour cause d’attachement trop important aux lieux), l’indemnité doit couvrir le remplacement de celui-ci afin de permettre le rachat d’un autre fonds présentant les mêmes caractéristiques. Si l’activité du locataire peut être déplacée ailleurs, seule une indemnité de déplacement sera due.

L’indemnité d’éviction peut enfin varier si le propriétaire démontre que le préjudice subi par l’ancien locataire est limité.

À noter que l’indemnité d’éviction est généralement évaluée par un expert dans le cadre d'une procédure judiciaire. Le préjudice causé au locataire doit être analysé le jour du départ du locataire ou à la date de décision du juge si le locataire occupe toujours les lieux.

Le paiement de la compensation

Un bailleur condamné à verser une indemnité d'éviction doit s’exécuter dès l'expiration du délai de 15 jours prévu pour l'exercice de son droit de repentir.

S’il ne paie pas dans les temps, il peut recevoir un commandement de payer par acte d'huissier. Il disposera alors d'un délai de trois mois pour régler la situation.

Les cas de dispense de paiement de l’indemnité d’éviction

Le bailleur peut dans certains cas être dispensé du paiement de l’indemnité d’éviction lorsqu’il refuse le renouvellement du bail. Les motifs éligibles sont les suivants :
  • le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire ;
  • l’immeuble ou le local doit être démoli en raison de son insalubrité (Article L145-17 du code de Commerce) ;
  • les locaux ne peuvent plus être occupés en raison de leur dangerosité (Article L145-17 du code de Commerce) ;
  • le bailleur fournit au locataire un local adapté à ses besoins à un emplacement équivalent (article L145-18 du Code de Commerce).

Bon à savoir En cas de reconstruction, le locataire évincé est prioritaire pour louer le bien concerné.

Que se passe-t-il si le locataire ne quitte pas les lieux ?

Il faut tout d’abord savoir que le locataire évincé ne peut pas être forcé à quitter les locaux tant que son indemnité d’éviction n’a pas été versée. Dès lors qu’il la reçoit, il doit quitter les lieux dans un délai de 3 mois.

On notera également que s’il reste dans les locaux au-delà de la date de fin du bail, il devra payer non plus un loyer mais une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative des locaux. Dans la mesure où elle n’est pas plafonnée, cette indemnité peut augmenter de manière significative.

> À lire aussi : Renouvellement d’un bail commercial : les conditions et procédures


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