Immobilier d’entreprise : les modalités d’acquisition

L’acquisition d’un bien immobilier d’entreprise peut être réalisée par le chef d’entreprise, par une SCI qui lui appartient ou dont il fait partie, mais aussi par le biais de la société.
Les modalités d’acquisition du bien immobilier dépendent essentiellement des objectifs de l’entreprise, mais aussi de la nature du bien immobilier concerné.
À cela s’ajoute le coût d’acquisition du bien, le potentiel de plus-value, l’imposition du chef d’entreprise et du niveau de revenus professionnels disponible ou encore la protection de l’immobilier vis à vis des risques d’exploitation.

Acquisition directe, bail à construction, démembrement, crédit-bail : tour d’horizon des différentes modalités d’acquisition.

Acquisition directe

Une acquisition directe peut être effectuée par le chef d’entreprise, une SCI ou encore une société d’exploitation. Dans la majorité des cas, l’acquisition s’effectue par le biais d’un prêt s’étendant généralement entre 12 et 20 ans. L’achat peut porter soit sur un terrain nu sur lequel seront construits les locaux souhaités, soit sur une terrain déjà construit.

Selon le profil de l’acquéreur, les incidences de l’acquisition du bien d’immobilier d’entreprise diffèrent. Si l’acquisition se fait en dehors de la société d’exploitation, le dirigeant pourra bénéficier d’un revenu complémentaire après la session de sa société ou durant sa retraite.

Si l’acquisition directe se fait par le biais d’une société d’exploitation, l’immeuble sera considéré comme un actif soumis aux risques de l’entreprise si une défaillance survient.

Si la société est cédée, l’immeuble peut influer sur la valorisation de la société à la baisse, entraînant par conséquent des difficultés de financement pour le futur acquéreur. En cause, le financement de l’immobilier qui est généralement plus long que celui des titres de société, qui se finance en sept ans en moyenne.

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Bail à construction

Selon l’article L251-1 du Code de la construction et de l’habitation, le bail à construction est un bail par lequel le preneur s’engage à ériger des constructions sur le terrain du bailleur, mais aussi à les conserver en bon état pendant toute la période durant laquelle il occupera les lieux.
Il est conclu pour une durée pouvant aller de 18 à 99 ans et ne peut pas être reconduit de manière tacite. On notera par ailleurs que si le bail prévoit une possibilité d’achat du terrain par le preneur, dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété, et que le preneur lève l’option, le bail prend fin à la date de la vente. Pour connaître les conditions permettant l’acquisition du bien immobilier, il convient de se référer à la section 1 du chapitre III du titre IV du livre IV du Code de la construction et de l’habitation.

Le choix de cette modalité d’acquisition peut être effectué par une SCI ou une entreprise.

Acquisition dans le cadre d’un démembrement

Cette option consiste pour une SCI à acheter le bien immobilier en nue propriété puis à céder ou à apporter l’usufruit dudit bien immobilier d’entreprise à la société d’exploitation. Cette cession est limitée dans le temps et permet au propriétaire de se décharger de la fiscalité liée aux revenus de l’immeuble ; c’est la société d’exploitation qui en assume la charge.

Au terme du contrat, la SCI devient à nouveau pleinement propriétaire du bien.

Acquisition d’un bien par crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est une forme de location avec option d’achat à l’issue du contrat de bail. Cette solution permet de financer un achat immobilier sans apport et sans passer obligatoirement par un prêt bancaire. À cela s’ajoute le fait que la location longue durée réduit considérablement l’investissement à fournir lors de la phase d’achat, dans le cas où la location sur plusieurs années n’a pas tout couvert. Cette alternative peut être intéressante pour une SCI ou une société d’exploitation.

Durant le crédit bail, le locataire, le crédit-preneur, peut déduire la majorité des loyers versés de ses résultats imposables.

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