Pourquoi et comment investir dans l'immobilier locatif ?

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

À la différence de l’immobilier privé, investir dans l’immobilier d’entreprise nécessite des fonds très importants, qui s’expriment bien souvent en millions d’euros. Toutefois, il existe des solutions pour financer l’achat d’un bien immobilier professionnel à but locatif.

Les biens immobiliers favoris de l’immobilier locatif d’entreprise

Même s’il est la plupart du temps pratiqué par des investisseurs institutionnels, l’investissement dans l’immobilier locatif professionnel intéresse également les investisseurs privés.

Ce sont principalement les locaux situés au centre d’une grande ville qui attirent les investisseurs. Une préférence pour les biens loués est également observée, même dans le cas des biens immobiliers achetés en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), qui sont bien souvent loués avant la livraison finale.

L’investissement direct dans l’immobilier locatif

Bien que parfois peu accessible et coûteux, l’immobilier d’entreprise est ouvert aux particuliers ou aux chefs d’entreprise qui souhaitent acheter leur local à titre personnel pour ensuite le louer à leur entreprise.

Du fait de l’importante somme d’acquisition nécessaire pour investir dans l’immobilier d’entreprise de manière directe, la création d’une SCI est souvent recommandée. Cette solution permet de regrouper plusieurs membres d’une même famille pour un achat commun, ce qui offre la possibilité de rassembler un capital plus important. La création d’une SCI est également intéressante dans le cas d’une transmission aux générations suivantes, car elle évite l’indivision.

Si le bien immobilier d’entreprise est acheté via un investissement direct, les revenus tirés de la location de ce bien entrent alors dans la catégorie des revenus fonciers.

Bon à savoir : un chef d’entreprise qui choisit d’acheter son local à titre personnel évite que ce bien fasse partie de l’actif négociable de l’entreprise en cas de difficultés.

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La SCPI : une solution pour investir dans l’immobilier d’entreprise

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution relativement simple pour investir dans l’immobilier d’entreprise lorsqu’on ne dispose pas de fonds suffisants et des connaissances nécessaires pour réaliser un investissement direct.

Le principe de l’investissement via une SCPI consiste à souscrire des parts sociales de cette société civile pour en devenir associé. En tant qu’associé, vous percevrez alors une partie des loyers obtenus par la SCPI, qui gère un parc immobilier afin de le louer.

Le premier avantage de la SCPI réside tout d’abord dans le fait que les parts de SCPI ne subissent pas les fluctuations des marchés boursiers. Autre élément intéressant de ce type d’investissement : la mutualisation du risque, qui s’explique par le nombre d’associés ainsi que par la diversité des biens et des locataires. Tout comme dans le cas d’un investissement direct, les bénéfices acquis via des parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, que chacun des associés déclare individuellement.

L’immobilier locatif professionnel avec l’OPCI

Organisme de Placement Collectif Immobilier, l’OPCI est le cousin de la SCPI. Toutefois, certaines différences majeures existent entre ces deux solutions. Avec un minimum de 10% d’actifs liquides, l’OPCI offre une liquidité renforcée. Chacun des porteurs de part est libre de quitter à tout moment l’organisme en vendant ses parts à l’OPCI. Par ailleurs, l’OPCI a le droit d’investir en actifs immobiliers indirects et profite également de la possibilité de détenir d’autres instruments financiers. Selon sa forme juridique (SPPICAV ou FPI), l’OPCI permet deux régimes fiscaux à ses porteurs de parts. Il s’agit respectivement du régime des revenus des capitaux mobiliers et du régime des revenus fonciers.

Avantages et risques de l’immobilier locatif professionnel

Comme toute transaction immobilière, investir dans l’immobilier comporte des avantages et des risques qu’il est important de connaître avant de se lancer dans l’aventure.

Avantages de l’immobilier locatif d’entreprise

Le principal avantage de l’investissement dans l’immobilier locatif d’entreprise concerne le rendement de l’opération. En effet, les parts de SCPI offrent un rendement supérieur de 2 à 3% par rapport à l’investissement locatif privé. Autre avantage de l’investissement en immobilier d’entreprise : la durée des baux. Celle-ci est comprise entre 3 et 9 ans, ce qui assure une certaine stabilité et limite les frais de gestion, à l’inverse du bail particulier, qui peut être dénoncé avec un préavis de 3 mois. Par ailleurs, un dispositif légal plutôt souple permet de demander un recours rapidement en cas d’impayés. Il s’agit d’une différence majeure avec l’immobilier résidentiel, qui protège davantage le locataire. Enfin, dans le cadre d’un bail commercial, les travaux d’entretien et de rénovation sont à la charge de l’entreprise locataire.

Investir dans l’immobilier d’entreprise : les risques

Tout comme dans l’immobilier locatif privé, le risque de vacances des locaux existe dans l’investissement immobilier professionnel. Pour y remédier, l’achat de locaux commerciaux déjà loués peut être une bonne solution. Second risque : la renégociation du montant des loyers si la progression de l’indexation se révèle trop importante (plus de 25% du loyer initialement prévu). Pour finir, la règlementation des bâtiments ouverts au public implique le respect de nombreuses normes, qui peuvent nécessiter des travaux longs et coûteux.