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SCI : tout savoir sur la Société Civile Immobilière

Souvent présentée comme la solution miracle pour acquérir un bien immobilier, la SCI offre de nombreux avantages qu’il est important de connaître avant de se lancer dans un projet d’achat.

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ? Quels sont les différents types de SCI ? Quels avantages présente cette solution ?

Lisez cet article pour obtenir tous les éléments de réponse.

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?

Une SCI peut se définir comme un regroupement de personnes (au nombre de 2 minimum) qui souhaitent acquérir ensemble un bien immobilier : la Société Civile Immobilière est considérée comme une entreprise. Dans une SCI, chacun des associés détient un certain nombre de parts dont il peut disposer à sa guise.

Comment créer une SCI ?

La constitution d’une SCI demande d’effectuer diverses démarches, semblables à celles qui s’appliquent lors de la création d’une entreprise classique. Il est possible de créer une Société Civile Immobilière par acte authentique, devant un notaire, ou par acte sous seing privé.

Dans un premier temps, il est demandé à la SCI de définir les statuts, dans lesquels seront précisés :
– L’état civil des associés
– La durée de la Société Civile Immobilière (99 ans maximum)
– Le nom de la société : le choix de celui-ci est laissé libre aux associés. Afin d’éviter les confusions, il est conseillé de choisir un nom original
– L’adresse du siège social : il s’agit communément de l’adresse du gérant
– L’objet social de la société.

Ces statuts doivent être enregistrés dans un délai maximal d’un mois après leur signature au CFE du centre des impôts pour les sociétés de la commune dans laquelle se trouve le siège social de la SCI. Il est également nécessaire de les enregistrer au Greffe du Tribunal de commerce. Une annonce doit ensuite être publiée dans un journal officiel.

Par ailleurs, chaque associé effectue un apport, qui peut être numéraire ou en nature : la somme de tous les apports constitue le capital de la SCI. Ce capital est divisé en parts égales, qui sont ensuite réparties entre les associés en fonction de leur apport.

La gestion d’une SCI

Selon la loi, une SCI doit être gérée par une ou plusieurs personnes, qu’elles soient associées ou non. Ce gérant peut être rémunéré ou non, et bénéficie d’un mandat révocable de même durée que la société elle-même.

Une assemblée générale doit être constituée au moins une fois par an à l’initiative du gérant, mais chaque associé a le pouvoir de convoquer cette assemblée à propos d’une question déterminée.

Chacun des associés est responsable devant la loi des éventuelles dettes contractées par la SCI, au prorata à la part détenue par chacun.

Quels sont les différents types de SCI ?

Différents types de SCI existent : chacun de ces types présente des caractéristiques variées, à choisir en fonction de l’usage de la SCI.

La Société Civile Immobilière de location

La SCI de location est la plus courante : elle est souvent destinée à gérer de manière plus simple un patrimoine immobilier familial, notamment au moment de la succession. Dans ce cas précis, deux parents, des amis ou des membres d’une même famille se regroupent pour acheter un bien immobilier au nom de la société : chacun est alors propriétaire de parts, et non du bien. Les dividendes perçus par la suite sont répartis au prorata de la quote-part dont chaque associé dispose.

Ce type de SCI permet de bénéficier des mêmes avantages que lors d’un achat effectué par un particulier.

La SCI d’attribution

De plus en plus rare, la SCI d’attribution se transforme aujourd’hui en copropriété. Le but de la Société Civile Immobilière d’attribution consiste à acquérir ou faire construire un bien immobilier afin de le diviser par fractions.

La Société Civile Immobilière à jouissance partagée

Souvent considérée comme risquée financièrement, la SCI à jouissance partagée est également appelée société de multipropriété. Chacun des associés dispose de parts qui lui donnent droit de profiter d’un bien immobilier pendant une période donnée. Ce type de Société Civile Immobilière s’applique par exemple pour un appartement de vacances situé à la mer ou à la montagne.

La SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente est généralement adoptée par les professionnels qui souhaitent faire construire un bien immobilier pour le revendre. Si la SCI est habituellement uniquement destinée à un usage civil, la SCI de construction-vente offre un cadre légal à la revente de biens immobiliers si celle-ci n’a lieu que de manière ponctuelle (une fois par an, par exemple).

Fiscalité de la SCI

Par défaut, c’est la fiscalité des particuliers qui s’applique pour une SCI. Chaque associé déclare les revenus perçus via la SCI sur sa déclaration d’impôt. Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés, si les revenus de chaque associé sont par ailleurs très élevés, pour éviter une imposition personnelle trop forte.

Société Civile Immobilière : les avantages

La création d’une SCI offre différents avantages.

La Société Civile Immobilière pour la transmission de patrimoine

La création d’une Société Civile Immobilière facilite la transmission du patrimoine immobilier, car elle évite l’indivision. Chaque héritier dispose de la liberté de revendre ses parts, ce qui évite la revente du bien immobilier dans sa totalité.

Protéger son entreprise avec la SCI

La SCI peut représenter une solution intéressante pour le chef d’entreprise désireux d’acheter son local immobilier. En effet, la création d’une nouvelle société à but immobilier permet de dissocier l’activité de l’entreprise des locaux à proprement parler. Ainsi, les éventuels créanciers de l’entreprise ne peuvent pas, sauf exception, utiliser le bien immobilier pour être remboursés. Par ailleurs, grâce au bénéfice de la SCI, le chef d’entreprise a la possibilité de percevoir un revenu complémentaire une fois les emprunts remboursés.

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