Achat en nom propre, société civile immobilière : quelles solutions pour acheter ses locaux professionnels ?

Au-delà de ne pas payer de loyers à perte, l’acquisition de locaux professionnels permet à un entrepreneur de développer son patrimoine personnel. Achat en nom propre, société civile immobilière : quels sont les avantages et les inconvénients de chacune de ces solutions ?

L’achat en nom propre : investir en toute sécurité

Pour ne pas faire peser le poids de l’acquisition sur son activité professionnelle, il est possible d’accéder à la propriété immobilière en effectuant un achat en nom propre. Concrètement, les locaux professionnels sont achetés à titre privé, puis loués à la société qui les occupe. Le bâtiment est ainsi dissocié du patrimoine de l’entreprise et protégé si celle-ci rencontre des difficultés financières. Autre avantage pour l’acquéreur : le fait de louer les locaux lui fournit un revenu complémentaire utile pour rembourser son emprunt.

Dans la mesure où le bien n’est pas intégré au patrimoine de l’entreprise, au moment de la cession,  le produit de la vente appartient au dirigeant qui récupère ainsi son investissement. Cependant, en cas de succession, le bien est obligatoirement cédé en indivision s’il y a plusieurs héritiers.

Autre inconvénient : l’investisseur voit son imposition alourdie, puisque les loyers versés par l’entreprise apparaissent dans sa déclaration d’impôt sur le revenu, à la section « revenus fonciers ». S’il a sollicité un emprunt, l’investisseur est donc imposé sur des revenus qu’il ne perçoit pas.

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Société civile immobilière : s’associer pour mieux acheter

L’achat par le biais d’une société civile immobilière (SCI) est une démarche plus encadrée que l’achat en nom propre. Elle permet de s’associer à un ou plusieurs partenaires, qu’il s’agisse de partenaires actifs ou de membres de sa famille, pour réaliser l’acquisition du bien, y compris avec un capital initial limité.

Les locaux seront la propriété de la SCI, qui les loue ensuite à l’entreprise. Comme pour l’achat en nom propre, les loyers perçus permettent de rembourser l’emprunt sollicité pour financer le bien.

D’un point de vue fiscal, ce mode d’achat offre la possibilité de déduire les intérêts de l’emprunt du revenu imposable de la SCI, allégeant ainsi l’imposition des acquéreurs associés.

Par ailleurs, au bout de 15 ans, la revente des parts de la société civile immobilière est exonérée de l’impôt sur les plus-values immobilières. Le dirigeant de la SCI peut donc décider de céder ses parts progressivement, en étant exonéré de droits de succession. Cette solution est idéale pour se constituer un patrimoine plus simple à transmettre qu’un immeuble en indivision par exemple.

La création d’une SCI requiert cependant des formalités comptables et juridiques à ne pas négliger, notamment au moment de la rédaction de statuts. Par ailleurs, il est important de noter que les associés de la société civile immobilière verront la base de leur impôt sur le revenu augmenter progressivement au fil du remboursement de l’emprunt initial, comme si les investisseurs étaient propriétaires en nom propre. Il est recommandé de faire appel à un expert comptable pour prévoir tous les paramètres d’une telle démarche avant d’y avoir recours.

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