Parties communes d’un immeuble : définition et obligations des entreprises

Les immeubles accueillant des activités tertiaires sont tous dotés de parties communes appartenant à toutes les entreprises. Quels sont les éléments appartenant aux parties communes dans un immeuble tertiaire ? Quelles sont les règles à respecter pour les entreprises copropriétaire ou locataires ?

Que désigne la notion de parties communes ?

Au sein d’un immeuble d’habitation ou d’un immeuble destiné à une activité tertiaire, les parties communes désignent les parties et éléments d’un immeuble n’étant pas dévolus à l’usage exclusif des copropriétaires. Elles appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires, qui peuvent en jouir de manière égale.

On distingue les parties communes générales et les parties communes spéciales. Leur nature est généralement explicitée dans le règlement de copropriété de l’immeuble dévolu au tertiaire.

Les parties communes générales d’un immeuble englobent de nombreux éléments :
  • le hall d’entrée, les corridors ;
  • les ascenseurs, leurs câbles et la machinerie ;
  • le gros œuvre (planchers, toitures, ossature du bâtiment, fondations, murs porteurs, piliers, etc.) ;
  • l’ensemble des sols (parties construites ou non, espaces verts, éventuelles places de parking et cours);
  • les voies d’accès et de circulation ;
  • les gaines de ventilation ;
  • le réseau électrique, les canalisations, le système de distribution d’eau, de chauffage et d’assainissement ;
  • les dispositifs d’évacuation des eaux usées ;
  • les dispositifs d’éclairage ;
  • les colonnes d’eau ;
  • les sanitaires communs ;
  • les compteurs généraux d’électricité et d’eau ;
  • les installations d’interphone ;
  • les ornements de façade ;
  • les escaliers de secours.
 
Si elle regroupe les éléments les plus couramment répertoriés, cette liste ne saurait être exhaustive dans la mesure où chaque bâtiment possède ses spécificités (exemple : présence d’un local à vélos).

Les parties communes dites « spéciales » désignent quant à elles les parties réservées à l’usages de certains propriétaires en particulier, comme les sanitaires communs, les paliers, le parking, certains escaliers ou encore les éventuelles terrasses d’un immeuble.

Les obligations des copropriétaires vis-à-vis des parties communes

Les copropriétés d’immeubles de bureaux sont dans la majorité des cas encadrées par un règlement définissant les usages pouvant être fait des parties communes.

Limiter l’encombrement des parties communes

Le stockage d’éléments encombrants dans les parties communes (grand carton, palette, meuble destiné à être jeté, etc.) est souvent interdit. En cas d’infraction, les entreprises s’exposent à une mise en demeure émise par le syndic de l’immeuble, mais aussi à un enlèvement desdits encombrants à leurs frais.

La limitation des encombrants dans un immeuble d’activité tertiaire est en partie liée à une problématique d’image des entreprises. Leur présence peut en effet avoir une influence négative pour les entreprises amenées à recevoir des visiteurs.

Veiller à la propreté des locaux

Pour le confort de chacun et pour que l’immeuble conserve un aspect décent, il est important de veiller à ne pas laisser de détritus dans les parties communes d’un immeuble. Les petites incivilités sont donc à proscrire et il est impératif de ramasser les choses que l’on fait tomber ou d’utiliser les poubelles prévues dans les locaux ou dans les espaces extérieurs appartenant à l’immeuble.

Il convient également de laisser les sanitaires communs propres, tout comme les paliers (sols, murs…).

La gestion des déchets

Les immeubles de bureaux disposent, tout comme les immeubles d’habitation, d’un local commun réservé au dépôt des détritus. Il est impératif d’utiliser les bacs mis à disposition et de respecter tout dispositif de tri des déchets ayant éventuellement été mis en place.

Sécurité et accès au bâtiment

Chaque entreprise est considérée comme étant garante du bon comportement de ses visiteurs.

Le respect des consignes de sécurité en vigueur est par ailleurs primordial, qu’il s’agisse de laisser les entrées du bâtiment verrouillées ou de s’assurer de connaître l’identité d’un visiteur avant de lui ouvrir la porte par le biais de l’interphone.

Préserver l’harmonie des lieux

La modification de certains éléments visibles de tous, comme les fenêtres, les stores, la signalétique (plaques d’identité des portes et des boîtes à lettres) ou la pose d’affiches ne doit pas trancher esthétiquement avec l’existant et nécessite dans la majorité des cas l’aval du syndic. La réalisation de travaux d’envergure fait quant à elle fréquemment l’objet d’un vote lors des assemblées générales.

Le maintien en bon état des parties communes d’un immeuble est l’affaire de tous. Dans la majorité des cas, c’est une entreprise spécialisée dans la gestion d’actifs tertiaires qui gère les immeubles au quotidien et recueille les doléances des entreprises.

Sources : Karim Maadi, ElyGestion.

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