Location de bureaux équipés : quels avantages fiscaux ?

La location de bureaux équipés : pour qui ?

Lorsqu’un bailleur procède à la location de bureaux, son locataire en obtient la « propriété commerciale » et peut occuper les locaux autant qu’il le souhaite. Un inconvénient qui n’en est plus un lorsque le locataire et le propriétaire ne font qu’un, comme c’est fréquemment le cas. Les locaux sont alors directement achetés par un entrepreneur individuel, par un professionnel ou par la société qui les occupera, profitant ainsi de faibles taux d’intérêt.

Très efficace d’un point de vue fiscal, la location de bureaux équipés pour les besoins d’une activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux ; le bailleur est donc perçu comme un commerçant.

Avec un ou plusieurs associés, il peut créer une SNC (Société en nom collectif) afin que l’imposition soit répartie entre tous les associés, qui sont solidaires et responsables des éventuelles dettes contractées. La SNC constituée peut alors acheter le bien, réaliser les travaux d’amélioration nécessaires, installer le matériel prévu et procéder à la location des bureaux à une société d’exploitation, à une entreprise individuelle ou à un professionnel exerçant en libéral.

Ce type de location étant soumis à la TVA, le bailleur peut récupérer la taxe due sur les équipements, les travaux et sur l’achat s’il s’agit de locaux neufs.

Location de bureaux équipés : avantages et inconvénients

La location de bureaux équipés comporte de nombreux avantages fiscaux, en particulier si les bailleurs se réunissent en Société en nom collectif.

• La SNC peut choisir de déduire en intégralité les frais de mutation sur le premier exercice ou les répartir sur une période de 5 ans ;
• elle peut amortir chaque année le prix des locaux, hors terrain. Celui-ci représente environ 20% du prix, sachant que le taux d’amortissement annuel avoisine les 5% ; le résultat imposable sera ainsi diminué d’environ 8 000 euros par an ;
• elle peut déduire la totalité des intérêts, contrairement au régime des revenus fonciers où la part des intérêts qui participent à la réalisation du déficit est reportable sur les 10 exercices suivants ;
• en cas de déficit, la totalité de la quote-part des associés est imputable sur leur revenu global, sans plafond.

Certains inconvénients doivent cependant être pris en compte avant d’envisager la location de bureaux. Concernant les plus values, avec une SNC, les amortissements pratiqués sur le bien sont ajoutés au bénéfice imposable de l’année de cession. Cependant, cet inconvénient doit être nuancé. En effet, un immeuble professionnel ne prend pas systématiquement de la valeur au fil des ans ; la plus-value peut alors être minime à côté des avantages fiscaux relatifs à la déduction de charges.

Par ailleurs, la réintégration des amortissements compense les économies d’impôt générées par ces mêmes amortissements auparavant.

Enfin, élément non négligeable, pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, la plus-value est exonérée si l’activité existe depuis plus de 5 ans, et si le chiffre d’affaires est inférieur au double des limites du régime « micro-entreprises ».

Dernier inconvénient : les membres de la SNC ont pour obligation de payer des charges sociales de par leur statut de commerçants. Si ces charges sont moindres en période déficitaire, elles atteignent généralement 30% en période de bénéfice. Cependant, elles sont déductibles du bénéfice imposable afin de réduire leur impact réel.

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