Les enjeux croissants liés aux actifs mixtes en région lyonnaise
A la jonction du marché des bureaux et du marché des locaux industriels, le marché mixte connaît, depuis quelques années, une croissance régulière soutenue par une intensification de la demande pour cette typologie d’actifs. Zoom sur un marché de plus en plus incontournable pour les acteurs de l’immobilier d’entreprise rhônalpin.
La définition d’un bâtiment mixte
Un bâtiment est dit « mixte » lorsqu’il comporte entre 30% et 70% de bureaux / locaux d’activité / laboratoires.
Des typologies d’utilisateurs bien définies
Nombreux et variés, les utilisateurs de ce type de bâtiments sont principalement les bureaux d’étude et les sociétés d’ingénierie, les sociétés ayant besoin de surfaces de laboratoires (notamment dans le domaine de la santé), les sociétés de services et de maintenance mais aussi et plus récemment des sociétés dont l’activité est centrée autour des loisirs.
Il est à noter que ces différentes catégories d’utilisateurs s’installent dans des bâtiments mixtes très différents.
Par exemple, une société de maintenance aura tendance à choisir un site localisé à proximité d’un centre-ville afin d’optimiser son temps d’intervention chez ses clients. De plus, son cahier des charges indiquera également un besoin important de stationnements justifié par les déplacements des techniciens employés (récupération du road book de la journée et de leur matériel).
De son côté, une société de laboratoire privilégiera la proximité des transports en communs pour ses salariés et pourra également être sensible au fait de s’installer dans un « cluster » d’entreprises afin d’y développer des synergies ou de mutualiser des équipements coûteux avec ses voisins. A contrario, elle n’aura pas besoin d’un site lui octroyant des hauteurs supérieures à 5 mètres malgré des besoins évidents de gaines de traitement d’air.
Ce sont 2 « portraits robots » de sociétés consommatrices de surfaces mixtes.
Des bénéfices certains pour les investisseurs
Les besoins en sites mixtes semblent s’intensifier ces dernières années ; les promoteurs l’ayant bien assimilé puisque l’offre neuve commence à fleurir sur ce marché.
Friands de baux de longue durée, les investisseurs sont souvent satisfaits, sur ce point, par les utilisateurs de bâtiments mixtes. En effet, il est courant que ces sociétés aient des équipements onéreux et ad-hoc ne leur permettant pas une mobilité régulière, les incitant ainsi à s’engager sur le long terme. De plus, les sociétés d’ingénierie, les laboratoires ou les bureaux d’études ont des activités à forte valeur ajoutée.
Ainsi, les transactions mixtes représentent-elles souvent de belles opportunités financières :
- des loyers plus élevés qu’une transaction strictement industrielle
- des locataires sécurisants pouvant être de grands groupes industriels ou pharmaceutiques
- des rentabilités améliorées par rapport aux opérations exclusivement tertiaires.
Des critères de sélection nombreux pour les utilisateurs
Tout d’abord, les utilisateurs choisissent leurs implantations de façon précise géographiquement parlant : le Biopôle de Gerland, la Techlid, le Parc Technologique de Saint-Priest ou le Parc du Chêne de Bron concentrent des sociétés utilisatrices grâce à la qualité de leur environnement et la densité de leur réseau de transports en commun. En outre, les salariés des sociétés utilisatrices de locaux mixtes sont souvent très qualifiés et/ou très rares sur le marché du travail, il est donc préférable de les ménager lors d’un déménagement.
D’un point de vue global, les critères de choix d’un actif mixte sont aussi variés que le sont les catégories d’utilisateurs de ces locaux mais le nombre de stationnements, la hauteur des surfaces d’activité, la proximité des transports collectifs, l’environnement immédiat ou l’indépendance du site seront les critères privilégiés lors d’une sélection ; les caractéristiques techniques du bâtiment (résistance de dalle, puissance électrique disponible, dimensionnement des gaines techniques etc…) pouvant aussi être très prégnantes pour des sociétés de laboratoires ou d’ingénierie, par exemple. »
Un parc immobilier encore jeune
Les transactions sur des actifs neufs sont tirées vers le haut par la réalisation d’importantes opérations clés en main du fait de la spécificité de chaque recherche (ratio de surfaces, stationnements, critères techniques) et parce que cette typologie d’actif est encore sous représentée dans le parc immobilier régional.
Les promoteurs peuvent néanmoins anticiper la construction de sites divisibles de 1 500 à 2 000 m² (rez-de-chaussée activité et étage de bureaux) avec un ratio surface de bureaux / surfaces d’activité de 50% et ce afin de capter au mieux la demande à 6 mois.
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