Démembrement d’immobilier d’entreprise : de quoi s’agit-il ?

Bon nombre d’entreprises s’interrogent sur l’acquisition d’un bien immobilier afin d’établir leur activité de manière plus pérenne.
Le démembrement immobilier constitue une alternative pour les entreprises souhaitant jouir pleinement de leurs locaux sans les posséder pleinement. Zoom sur un dispositif souvent méconnu.

Qu’est-ce que le démembrement immobilier ?

Le démembrement immobilier consiste à scinder la pleine propriété d’un bien, par exemple les locaux d’une entreprise. Cette dernière est alors divisée en deux parties.
  • L’usufruit : une entité bénéficie du droit de jouissance du bien. Cela signifie en pratique que le propriétaire peut occuper les lieux mais aussi percevoir les revenus produits grâce au bien, notamment par le biais de la location des locaux.
  • La nue-propriété : le propriétaire possède le bien mais ne l’exploite pas. Il conserve toutefois la possibilité de l’aliéner (vente, legs, don, etc.), en accord avec l’usufruitier.
Dans le cas d’un démembrement d’immobilier d’entreprise, l’usufruitier peut être une entreprise et le nu-propriétaire une SCI.

Modalités du démembrement d’immobilier d’entreprise

Le démembrement d’immobilier d’entreprise est souvent temporaire. C’est-à-dire qu’il prend généralement fin au terme d’une certaine période, délimitée par un contrat.

Au cours de cette période, l’usufruitier a le devoir d’entretenir les lieux et d’assurer leur conservation dans le temps. Les réparations sont donc à sa charge ; le nu-propriétaire ne peut être sollicité que pour des travaux et pour des réparations d’envergure. Le contrat signé entre les deux parties doit de préférence préciser la répartition de ces charges. L’usufruitier ne pourra demander aucune compensation pour les améliorations auxquelles il aura procédé dans le cadre du démembrement immobilier.

Dans la mesure où il jouit des locaux, l’usufruitier doit aussi s’acquitter des impôts liés.

On notera également que s’il loue les locaux à vocation commerciale, artisanale ou industrielle, il devra impérativement solliciter le concours du nu-propriétaire.

Dernier point, en cas d’assemblée générale, les deux parties peuvent prendre part aux évènements et ne doivent pas être tenues à l’écart des décisions majeures.

Les avantages du démembrement immobilier pour les entreprises

Pour le nu-propriétaire, le démembrement immobilier est un dispositif permettant essentiellement de bénéficier d’une imposition réduite, de préparer sa succession et de structurer son patrimoine. Il peut, au terme de l’usufruit temporaire, récupérer son bien et percevoir des loyers s’il le souhaite, ou bien procéder à une vente.

Pour les usufruitiers, et dans ce cas-ci pour les entreprises exploitantes, il s’agit d’un moyen pour profiter pleinement de locaux tout en limitant les frais importants liés à un investissement. Le démembrement est par ailleurs un moyen de ne pas mettre en péril l’activité de l’entreprise et de consacrer les ressources de cette dernière à son développement économique, technologique, humain, etc.).

Le démembrement immobilier est une opération complexe nécessitant des connaissances solides. Pour mener à bien ce projet, il convient de faire appel aux services d’un professionnel de l’immobilier d’entreprise.

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