La déclaration de revenus fonciers en SCI

La fiscalité d’investissement locatif en pratique

La fiscalité d’investissement locatif s’applique lorsque des revenus proviennent de biens immobiliers mis en location. Toutes les catégories de biens sont alors concernées : les logements habitables et leurs dépendances, les bureaux professionnels ou encore les terrains.

Qui doit remplir une déclaration de revenus fonciers ?

La déclaration de revenus fonciers concerne tout membre d’un foyer fiscal dès lors que cette personne perçoit des revenus locatifs. Cette personne peut être propriétaire, copropriétaire, usufruitière ou détenir des parts dans une société immobilière.

Attention : dans le cas d’une SCI sans impôt sur les sociétés, cet impôt se répercute de manière individuelle sur la fiscalité des différents associés, qui sont alors considérés comme des particuliers.

Comment remplir une déclaration de revenus fonciers en SCI ?

Toute SCI relevant de l’impôt sur le revenu est tenue de déclarer ses résultats d’entreprise. Le gérant a l’obligation de tenir une comptabilité et de remplir le formulaire n°2072 afin de faire connaître les produits et les charges de l’année civile. Ce formulaire est détaillé en 2 annexes :
• L’annexe n°2072-TA : elle sert à détailler la comptabilité de la SCI.
• L’annexe n°2072-RA : elle répartit le résultat annuel entre les différents associés de la SCI, de manière proportionnelle à leur participation au capital.

Chaque associé doit reporter sur sa propre déclaration de revenus fonciers n°2044 les informations contenues dans l’annexe n°2072-RA.

À noter : si les revenus fonciers d’un associé de SCI ne proviennent que de sa quote-part à cette société, il peut être dispensé de remplir la déclaration de revenus fonciers n°2044. Il lui suffit alors de reporter le montant de sa quote-part à la ligne « revenus fonciers » de sa déclaration de revenus n°2042.

Que faut-il déclarer dans une déclaration de revenus fonciers en SCI ?

Pour remplir convenablement une déclaration de revenus fonciers, il convient d’y reporter le montant total des loyers perçus durant une année fiscale, hors charges. Les loyers impayés n’entrent pas dans le calcul de ce montant. Par ailleurs, les dépenses mises à la charge du locataire par convention (taxe foncière ou importants travaux réalisés par le locataire, par exemple), les subventions versées par l’Anah pour travaux ainsi que les indemnités éventuellement perçues dans le cadre d’une compensation des loyers font elles aussi partie de la fiscalité d’investissement locatif et doivent figurer dans la déclaration de revenus fonciers. Bon à savoir : le dépôt de garantie n’entre a priori pas dans le calcul des revenus fonciers. Toutefois, s’il est utilisé pour couvrir des loyers impayés ou remettre un appartement en état après le départ du locataire, ce dépôt de garantie doit être compris dans la déclaration de revenus fonciers.

Quels sont les frais déductibles ?

Certaines charges peuvent être soustraites au montant total des revenus fonciers. Pour pouvoir être effectivement pris en compte, ces frais doivent :
- Se rapporter à un bien mis en location (et non vacant)
- Avoir été engagés dans l’année d’imposition concernée
- Pouvoir être justifiés auprès de l’administration fiscale. Différentes charges, strictement encadrées par la loi, sont susceptibles d’être déduites.

Il s’agit notamment :
• Des frais de réparation
• Des dépenses engagées par le propriétaire pour son locataire, et non remboursées au 31 décembre par ce dernier
• Les provisions pour charges de copropriété
• Les frais de gestion
• Les primes d’assurance
• La taxe foncière ou la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France
• Les intérêts d’emprunt

Par ailleurs, les bailleurs qui bénéficient de dispositifs leur offrant des avantages sur la fiscalité d’investissement locatif (Borloo ancien, par exemple) peuvent soustraire un certain pourcentage supplémentaire à leurs revenus fonciers. [adrotate group='4']

Les régimes d’imposition de la fiscalité d’investissement locatif

Selon le montant de revenus fonciers déclarés, deux régimes d’imposition s’appliquent aux personnes soumises à la fiscalité d’investissement locatif.

Le régime forfaitaire de la déclaration de revenus fonciers

Aussi appelé régime micro-foncier, le régime forfaitaire s’applique si les revenus fonciers d’un même foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 euros. Dans ce cas de figure, un abattement de 30% est réalisé sur le montant des loyers bruts, hors charges. Le solde restant est ajouté à la déclaration de revenus classique, et est pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Aucune exonération supplémentaire n’est accordée.

Important : les bénéficiaires de dispositifs particuliers ne peuvent pas être imposés selon le régime forfaitaire.

Les caractéristiques du régime réel de la déclaration de revenus fonciers

Le régime réel, ou régime de droit commun, est celui qui s’applique obligatoirement si les revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15000 euros. Ce régime permet de détailler de manière précise les dépenses engagées pour les logements loués non meublés, pour les déduire des revenus fonciers perçus.

À noter : l’associé de SCI peut décider d’être imposé au régime réel, même si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros. Cette solution peut être avantageuse si des dépenses importantes ont été engagées pour le logement loué durant l’année : ces charges seront alors déduites dans le cadre du régime réel.

Rôle du résultat foncier dans la fiscalité d’investissement locatif

Dans le cadre du régime réel, le résultat foncier peut être bénéficiaire ou déficitaire, selon que le montant des frais déductibles est supérieur à celui des revenus fonciers. Dans le cas d’un déficit foncier, le manque à gagner est déduit des autres revenus annuels, dans la limite de 10 700 euros par an. Ce déficit peut être reporté chaque année durant 10 ans, jusqu’à tant qu’il soit entièrement absorbé. L’abaissement des revenus globaux généré par cette imputation peut entraîner une baisse de l’impôt sur le revenu. Les bénéficiaires de l’imputation du déficit foncier sur les revenus globaux ont toutefois l’obligation de louer durant 3 ans après l’année de l’imputation.

Bon à savoir : les personnes qui optent pour le régime forfaitaire ont forcément un résultat foncier bénéficiaire équivalent à 70% des revenus fonciers bruts, en raison de l’unique abattement de 30% qui est appliqué sur ce montant.