Emprunt immobilier : peut-on combiner les prêts immobiliers ?
Acheter son local commercial ou les bureaux dans lesquels est installée son entreprise est souvent intéressant pour un professionnel. Toutefois, le financement peut parfois poser problème.
Est-il possible de combiner les prêts immobiliers quand on est une entreprise ? Quels types de prêts sont disponibles pour un emprunt immobilier professionnel ?
Combiner les prêts immobiliers ?
Pour mener à bien un projet d’achat immobilier professionnel, la solution consiste à faire appel à différentes sources de financement.
L’emprunt immobilier multiple
Tout comme le particulier, l’entreprise a le droit de combiner les prêts immobiliers pour mener à bien son projet. Cette possibilité est d’autant plus précieuse que, bien souvent, l’emprunt immobilier d’une entreprise ne doit pas excéder une durée de 15 ans et que le taux d’emprunt pour l’achat d’un bien immobilier professionnel est fréquemment plus élevé que celui d’un emprunt opéré par un particulier.
Monter un dossier pour combiner les prêts immobiliers
D’une manière générale, il est conseillé de disposer d’un apport équivalent à environ 20% du prix global du local commercial ou des bureaux.
En plus de cet apport, la cotation Banque de France est également un critère important qui peut être examiné au moment de la demande d’un prêt. Cette cotation est exprimée par une lettre et un chiffre, qui représentent respectivement le chiffre d’affaires de l’entreprise et sa solidité financière.
Le ratio d’endettement et la capacité d’auto-financement sont elles aussi prises en compte dans l’étude du dossier.
Par ailleurs, une longue liste de documents doit être présentée aux banques vers lesquelles l’entreprise souhaite se tourner pour combiner les prêts immobiliers. Bilan des trois dernières années (ou bilans prévisionnels si l’entreprise est en cours de création), présentation détaillée de la situation et relevés de comptes bancaires figurent parmi les pièces incontournables à joindre au dossier.
Pourquoi combiner les prêts immobiliers ?
Choisir de financer son emprunt immobilier par diverses sources peut présenter l’avantage de profiter de taux de remboursement moins élevés, selon le type de prêt contracté et l’établissement bancaire prêteur. Les répercussions fiscales et financières peuvent elles aussi varier en fonction de la méthode de financement retenue.
Le cumul des prêts immobiliers est par ailleurs une façon de préserver sa trésorerie sur le long terme : en effet, si une banque se désengage d’une partie du prêt immobilier, elle peut être plus apte à aider l’entreprise sur d’autres projets. Cet aspect constitue une sécurité importante pour une entreprise, notamment s’il est en création.
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Choisir son emprunt immobilier professionnel
Plusieurs solutions existent pour acquérir un local commercial ou des bureaux pour son entreprise.
Le crédit-bail immobilier, l’emprunt immobilier professionnel idéal
Cette solution consiste à faire acheter le bien immobilier du choix de l’entreprise par un établissement bancaire. Celui-ci loue alors le local commercial ou les bureaux à l’entreprise, qui bénéficie d’une option d’achat.
Avec le crédit-bail immobilier, l’entreprise peut déduire les loyers de ses charges, ce qui représente un avantage fiscal intéressant.
L’emprunt immobilier grâce aux aides publiques
Certains organismes proposent des soutiens financiers aux entreprises. OSEO, par exemple, met à la disposition des professionnels un emprunt immobilier appelé Prêt à Moyen ou Long Terme. Ce prêt est partagé entre cet organisme et un établissement bancaire classique.
Des aides territoriales remboursables sans intérêt sont également disponibles dans de nombreuses régions, en fonction du projet immobilier et du secteur d’activité.
La SCI : une solution pour combiner les prêts immobiliers
Choisir d’acheter son local commercial ou ses bureaux en créant une Société Civile Immobilière constitue une solution intéressante pour deux raisons. La première raison est que le patrimoine immobilier de l’entreprise est dissocié de l’entreprise elle-même (il ne peut donc pas, sauf exception, être utilisé par les créanciers éventuels). Deuxièmement, si la SCI ne donne pas droit à un emprunt immobilier spécifique, elle permet de bénéficier de prêts différents de ceux proposés aux entreprises, puisque ce sont les prêts classiques disponibles pour les investissements locatifs qui s’appliquent dans le cas des SCI (hors prêts aidés).
